2018年03月13日

季節外れの退去予告と雪溜め場問題。

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3月も中盤まで来て、もうここからの退去はないだろうなあなんて思っていましたが

ここで来てしまいました。退去予告。痛いけどこればかりは仕方ないか・・・。



退去の舞台は札幌7棟目です。だいたい1週間前くらいですが、サラリーマンの仕事で

ひーひー言ってた私に、管理会社の担当さんからひょっこりとLINEが届きました。



「札幌7棟目★★★号室の●●様が転勤が決まってしまい4月半ばで退去になります。」



今年は引越のピークがちょっと後ろに倒れているという噂は聞いておりましたが、

ここで来たかー!しかも思わぬ方向から!



実は、今年一番警戒していたのは東京3棟目と東京4棟目だったんです。

これらの物件、ちょうど2年前の繁忙期に立ち上げたものですから、入居時期も

だいたい2年前の3月に固まっています。東京3棟目2部屋、東京4棟目4部屋で

合計6部屋のうち、3月に1度目の更新を迎えるところが4部屋あります。

この4部屋の動向はずっと気にしていたのですが、3月半ばの時点で退去予告は

どこからも来ていないし、東京3棟目は既に更新の意思を示しているということで

この繁忙期は何もなくてよかったな〜と思っていたところでした。



部屋数も増えてきたけど、札幌5棟目以外は繁忙期中の退去なし。素晴らしい!

そんな感じで胸をなでおろしていた矢先の退去予告でしたので、ちょっとがっくり。

転勤族や法人の借り上げの比率が割と高めな札幌7棟目でしたので、4月の退去は

あまり想定していなかったです。



退去理由は転勤ということでした。4月半ばに転勤ってあまり聞かないタイミングです。

もしかすると、引っ越し屋さんが手配できずに転勤の日程を遅らせたのかもしれません。



4年住んでいただいた方なので、たぶん内装はある程度手を入れなくてはならないものと

考えられます。2LDKのお部屋なので、たぶん20万〜30万はかかるでしょう。

ファミリー物件は安定するけど、リフォーム費用がかさむのが難点です。

4月後半で札幌に行く予定があるので、その時に部屋の確認ができることでしょう。



家賃ですが、管理会社さんと調整した結果、若干上げることにしました。

札幌7棟目は1フロア2部屋しかないのですが、隣の部屋の家賃の方が1000円だけ

高かったので、そちらに合わせることにしました。少しでも収益性を良くしたいですし。

近隣相場と比べてどうなのか確認していないものの、まあじっくりやれば問題なく

埋まるだろうとは思っています。



この話で管理会社さんとやり取りをしている中で、ついでに駐車場の外貸しの件について

どう判断されるか相談してみました。



札幌7棟目は17部屋に対して19台の駐車場スペースがあります。現在貸しているのは

16台ですので、残り3台を外貸しすることで賃料を稼げないか、ということを常々

考えておりました。それをやる前提で利回り計算して購入しており、できれば収益性を

高めたいところがあります。また、P2台可能という売り文句が有効である地域と

見ていますので、そういう意味でも駐車場台数を確保したいと考えております。



ついでに、駐車場の配置をうまく調整したら、もう1棟くらい敷地内に建てられない?

というのも考えております。建蔽率、容積率が普通に余っているので、アパートとまでは

言わないものの、戸建くらいはどーんと建てられないかしら、と。駐車場はピロティに

しておけば、そんなに駐車スペースをつぶさないでうまくやれるような。



管理会社さんと以前もそんな話をしましたが「冬の除雪の状況を見てから判断する

方針にさせてほしい」と言われておりました。ですので、もうすぐ初めての冬が終わる

このタイミングで聞いてみようと考えた次第です。



これに関して、管理会社さんの回答は「今以上に駐車場を貸してしまうと、雪溜め場が

なくなってしまうからやめた方がいい」というものでした。



まず、戸建を建てるということに対しては、2階や3階のリビングの目の前が建物に

なっちゃいますよという指摘をいただきました。まあごもっともか。企画内容にも

よるでしょうけど、今雪溜めとして使っている3区画の駐車場よりは広い土地を

使わないといけないだろうから、あまり現実的ではないんじゃないかという話を

いただいております。まあごもっともな正論ですが、ここは実際に現地を見ながら

具体的な話を考えてみたいと思います。そして思いつかなかったらボツにします(笑)

某変態建築士さんなら面白いこと考えてくれないかな〜。



あとは駐車場です。雪溜め場として3台分確保したいという話になると、外貸し以前に

駐車場が16部屋分しか確保できないことになります。一部屋2台OKどころか、

足りないじゃないの!というオチです。いやーちょっとそれはなー・・・。

今は駐車場を借りていない方もいるので良いのですが、全部屋1台ずつ借りたいとか

言い出したら、けっこうきついことになります。この物件、そこまで立地が良いとは

言えないので、駐車場は確実に全戸分確保したいです。



じゃあ雪溜め場は作らず、毎回排雪したらどうなるか試算してみましたが、駐車場として

貸す収益より、排雪コストの方が高いという計算結果になりました。となると、

雪溜め場はある程度作っておかなくてはならないということになります。困ったなあ。



ひとまず、管理会社さんにて、もう一度駐車場の区割りを検討してくださることに

なりました。一度見直しをかけていて、今の区画で動かせないねと言う結論に

なっていたのですが、こういった問題を考えると少しでも貸せるスペースは増やしたい。

ご面倒をおかけしてしまいますが、この点再検討して貰うことにしました。



目の前の空室と、その先のもうちょっとだけ大きな目での収益の確保。

1年運営して雰囲気を掴んだところで、次は収益性の向上を狙って動きたいと思います。

退去されてもただでは起きないよ!



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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