現在１４位です。ホテル住まいは疲れる。
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昨日の時点での各物件の稼働率の集計をしてみました。
【札幌３棟目】
稼働状況 １５／１６ ９３．８％
この物件、繁忙期に差し掛かると急に客足が途絶えるんです。例年の傾向です。
年末までに決まらないと、次はだいたい４月以降になります。たぶんこの価格帯の
家を探している地元の人は雪が降ってる季節に家探しをせず、雪が溶けて値段が
こなれてきた頃合いを狙って家探しをするから、そういう流れになるのかな？と。
売却が決まったからと言って、募集の手を抜くつもりは全くないのですが・・・
このままでいくと引渡までこの稼働率のままで終わりそうな気がします。
ちなみに引渡日は２月半ばに決まりました。
【札幌５棟目】
稼働状況 １６／１６ １００％（退去予告１件あり）
年末の怪しい入居申込に関しても、保証会社がＯＫを出したので入居いただきました。
これで無事に満室返り咲きとなったのですが、今度はメゾネットタイプの部屋で
退去予告が発生。不動産賃貸業の宿命です。いやなら売るしかないです。
退去日は２月中盤頃。メゾネットタイプの募集は初めてです。家賃はどのくらいに
設定したらいいものか。管理会社さんのおすすめする家賃より２０００円ほど高くして
募集を開始してみましたが、果たしてどうなることか。うまく見つかればいいのですが。
【札幌６棟目】
稼働状況 ４／４ １００％
相変わらずの無風状態です。この物件、今度札幌３棟目を売却してくれる業者さんから
購入した物件です。札幌１棟目も売ってくれましたので、かなりお世話になっています。
札幌６棟目の管理はその会社さんにお願いしています。管理会社の担当さんが
退職に伴い交代になったんですけど、その新しい担当さんとはまだ挨拶のメールを
交わしただけで、打ち合わせも電話もしていない状態です。何もないということの
裏返しだからいいんだろうけど、それはそれでいいのだろうかという疑問が・・・。
【札幌７棟目】
稼働状況 １７／１７ １００％
ここも満室になってから動きは特になし。平和なものです。
除雪のシーズンなので、駐車場の雪のたまり具合を確認しておかなくては。
余った敷地になにか建てられないか考えてみようと思ってます。
【東京１棟目】
稼働状況 ３／３ １００％
相変わらず何もありません。静かなものです。
家の近くなので、できるだけ散歩して状況を見るようにしていますが、築も浅いので
せいぜい落ち葉が気になるかなというくらいです。
【東京２棟目】
稼働状況 ５／５ １００％
東京の物件は総じておとなしいです。大きな動きはないし、動きがあってもそれなりに
すぐにサクッと次が決まる傾向にあります。
東京２棟目は借り換えでキャッシュフローが改善しました。収益性上がってます！
よきことかな。
【東京３棟目】
稼働状況 ２／２ １００％
１ＬＤＫなのに３人で入居。お子様の学区のためということなので、しばらくは
退去はないだろうと思いたい。そんな入居がありましたので、１階は安定でしょう。
２階も退去のそぶりは今のところありません。むしろ退去したら家賃を上げられるので
それはそれでＯＫ。こちらの物件も特に問題はなさそうです。
【東京４棟目】
稼働状況 ４／４ １００％
一気に３部屋が更新を迎える東京４棟目。まあ全空から同じタイミングで募集を
開始したということもありますので、それは仕方ないことでしょう。
管理会社さんの見立てでは、１部屋は更新してくれそうということでしたが、
残り２部屋はまだどう転ぶかわかりません。できれば事前に当たりをつけておきたい、
ということは前に伝えたのですが、果たして結果はどうなるか・・・。
退去があるなら２月中にできるだけお願いしたいところです。
【東京５棟目】
稼働状況 １／１ １００％
自宅至近の戸建なので、ちょいちょい前を通りがかりますが、何もありません。
外国人のご家族がお住まいで、たまに３人で仲良く歩いていく姿を見かけます。
末永くよろしくお願いします。
【東京６棟目】
稼働状況 ４／４ １００％
強気家賃で全室満室になりました。もっといけるかな？（欲張り）
最後の一部屋は友人の社長に借りてもらうことになりました。家賃も若干ながら
想定より上がった形でスタートです。ターミナル駅徒歩圏の好立地なので、今後も
募集には苦戦せずに安定することでしょう。じっくり保有して、周りの売却による
再建築可能化を目指したいところです。
【東京７棟目】
稼働状況 ０／２ ０％
土地として売却することになっていますので、募集をしていません。
【東京８棟目】
稼働状況 ０／７ ０％
リノベーション工事中につき、募集をしていません。
ペット共生型コミュニティアパートにする予定です。
ご入居にご興味がある方はメールフォームからお問い合わせいただければ、
物件のホームページをご案内いたします。
【仙台１棟目】
稼働状況 ６／７ ８５．７％（入居申込１件）
わずか半年未満での退去予告をくらいましたが、募集開始後すぐに専門学校に進学する
学生さんの入居申込を得ることができました。
退去された方は短期解約の違約金やら２ヶ月前予告やらいろいろついて、結果的に
３月末までの家賃を貰っている形になります。専門学校の方は３月入居になるので
実質的には空室期間ゼロ。それどころか、若干の期間は二重に貰うことになります。
まあ本当は募集した時の広告料の分とかを加味しないといけないのですが・・・
新しい借主さんの方は、保証会社付でなら契約するということにしました。
現在、某審査の緩い保証会社さんで審査をしてもらっているところですが、
なんか結果が出るのが遅くてどうしたかな〜とやきもきしています。
結果が出るまでは募集は継続しております。
繁忙期を逃すと時間がかかるけど、繁忙期中なら割とさくっといけるということが
今回わかったのは収穫でした！
【富山１棟目】
稼働状況 １／８ １２．５％
この２ヶ月、知名度向上のための仲介店回りとか、ポータルサイトの記述内容の
変更とか、そういう形でテコ入れを図りました。テコ入れの結果、仲介店さんや
管理会社さんへの直接の問い合わせなどが増えていることは確認できました。
現場の仲介業者さんも「この間紹介した」みたいな声が聞こえてきておりますので
知名度は上向いていると思います。
ただ、まだ結果には結びついてないというところが悩ましいところです。
正直、１部屋くらいは決まるかなと思っていましたが・・・＾＾；
敷礼ゼロゼロにしてるし、地域最安値だし、インパクトはあると思うんですけどね。
更に何かテコ入れできるか、管理会社さんと相談してみようと思います。
【合計】
稼働状況 ７８／９６ ８１．３％
売却予定の東京７棟目、募集不可の東京８棟目を除くと８９．７％まで向上します。
更に、仙台１棟目の入居申込をカウントすると７９／８７となり、９０．８％まで
回復する計算になります。
相変わらず富山１棟目の稼働率が足を引っ張っています。
超高利回りで買っているから別にいいと言えばいいんですけど、やっぱり稼働して
くれないと良くないので、テコ入れを頑張りたいと思います。
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