2018年01月10日

札幌で小ぶりな築古高利回りファミリー物件を見つける。

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今年は慎重に行きます、と書いたそばからですが、小ぶりな物件の検討をしています。



現在検討しているのは、札幌の小さな高利回り物件です。立地は微妙なのですが、

ファミリー物件なので私の好みのタイプです。現況で利回り17%を超えているので

10年融資でフルローンを引っ張ったとしても、返済比率は50%半ばくらいです。



大きなものの方が当然効率はいいのですが、取得には自己資金が必要になります。

無理して自己資金を投入しようとすると、また無駄な借入が増えてしまいます。

今年の目標のキャッシュフロー40万積み上げという数値ですが、現状分析の結果

借入を過剰に増やさず、今ある無駄な支出を削ることで達成した方がいいと考えて

おりますゆえ、そのための原資を減らす方向には動きたくありません。



今回みたいな小ぶりな高利回り案件であれば、それこそ某政府系金融機関さんで

無担保借入を起こすことが出来ます。無担保であれば、その物件を別のタイミングで

共同担保に入れることもできます。そういう借り方なら悪くないかなと思っています。



この物件、見つけた時に札幌3棟目&札幌7棟目の管理会社さんに管理を前提として

調査など協力して貰うことにしました。札幌では今のところ3つの管理会社さんと

お付き合いしていますが、ここの管理会社さんにした理由は単純に札幌3棟目が

売却になる可能性が高い
ため、その穴埋めという意図が強いです。まあ勿論、小ぶりゆえ

金額的には札幌3棟目の足元にも及ばないため、これだけで補填できるようなものでは

ありませんけど・・・。



管理会社さん、最初は「またいつものゲテモノですか?」という雰囲気がありありと。

昨年検討していた築古ゲテモノアパートの呪縛が解けていないようです^^;

(電話中に「もうトイレに穴しかない物件は勘弁してください」と言ってました)

軽率な私と慎重な管理会社の社長さん。ある意味、いいコンビだと思っています。

一方的な思い込み?まあいいじゃないですか、それでも幸せなら(謎)



渋る管理会社さんでしたが、とりあえずその物件の近所にある大手仲介業者さんに

需要についてヒアリングしてくれるということでした。その結果を聞いてから

検討するか考えましょう、と。



そして昨日、その結果が返ってきました。どうやらそれなりに競争力はありそうです。

また、元付の業者さんともコンタクトを取ってくれたようで、より細かい話を聞くことが

できました。運営はできそうです。トラックレコードも外壁と屋根はここ5年〜10年で

やってくれているので、引っ張れば10年くらいは何もしなくて大丈夫だと思います。



「ウチを先付で挟んで貰えれば・・・」ということでしたので、問題ないですよと即答。

現況1室の空室があるので、そのリフォームがどの程度かかるのか次第かなと思います。

あまりにもかかるようならパス。家賃が安い地域なので、費用対効果が悪すぎます。

玉砕度合いを見て貰ってから、本当に買付を入れるか決めようと思います。



融資は某政府系金融機関さんでお願いしようと思っています。

ちょうど先日、社長が事業計画を書いた案件を持ち込んだばかりなのですが、

送付したのが年明けということなので、まだそこまで話は進んでいないでしょう。

抱き合わせで2件まとめてやってもらえないか、など相談しようと思ってます。

どちらか1件だけということになったら、千葉のテラスハウスは私個人か東京法人で

やはり某政府系金融機関さんを使って取得する方向に切り替えようかな・・・。



利回りがそれなりにあるので、10年融資でも返済比率50%台です。保有時典では

そこまで大きなキャッシュフローにはなりませんが、残債の減りが早いので、

売却時に手元にキャッシュは残るでしょう。売却しなかったとしても、10年持ったら

無借金の物件になるので、気長にやるにしても決して悪くないと思います。

戸建用地として売り出せるくらいの大きさなのもいいですね。買取業者さんが

買ってくれないこともなさそうな立地です。



これだけいろいろ書いておいて、最終的にリフォームが玉砕でしたというオチだったら

何やってるのよあなた、という話になりますね(苦笑)

まあでもそれでもかまいません。今年は無茶な購入はしないと決めていますので。

売却で得られる予定の自己資金は物件購入には極力使わないつもりですので。



調査の結果が楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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