2018年01月09日

東京8棟目のリノベーション資金計画・・・一部は借入で一部は現金に。

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昨日に引き続き、東京8棟目の話題です。

資金計画が甘く、札幌3棟目のあがりを結構入れることになってしまいました。

(年末には確定していた話ですが、今更ブログネタに・・・)



東京8棟目のリノベーションを依頼した業者さんは、提携ローンを持っています。

これは大きなメリットであり、金融機関さんからの融資が追い付かない場合においても

その提携ローンを使うことで工事が成立する、という戦略を立てることが出来ます。



しかしこれには苦い思い出もありまして・・・

東京4棟目でも同じ業者さんにお願いをしていたのですが、この時は私の初動が遅く

ローン使いたいですとお願いした時には「え、もう今から提携ローン申し込んでも

間に合わないよ」と言われてしまい、短い期間での融資を引っ張らざるを得ない

状況になってしまいました。



今回は同じ轍を踏まないよう、早い段階で信販会社さんの提携ローンの相談をさせて

いただいた次第です。ただ、今回は別な問題がありまして、リフォームにかかる費用が

大きいため、全額は信販会社さんで賄えないのではないか、という話が出てきました。



これも購入する前に確認しておけよという話だったのですが、私は今回の工事に関して

全額信販会社さんで何とかしたいと考えておりました。しかし、施工業者さん的には

一定額を超えると抵当権の設定とかが必要になり、審査も厳しくなるから、一定額の

範囲内で審査を通した方がいい、ということだったのです。



そうなると、工事のおおむね半分くらいしか融資を引けないということになります。

できれば全部融資で賄いたいところなのですが・・・うーんと困った顔をしていると

施工業者さんから融資が通りやすい範囲で2社アタックかけてみて、両方から融資が

出るかどうか試してみるよという話をしていただきました。



まずは金利の安いの1社目に申込・・・うまく通りました。

続いて金利がちょっと高い2社目に申込・・・落ちました(汗)



施工業者さんから「1社目の信販会社の情報が見えてるみたい」というコメントが

ありましたが、見えるとしたら照会の記録だけのはずなんですよね。まだ金消は

締結していないから、信用情報には書かれていないはず・・・。照会記録から別の

信販会社さんのニオイを感じ取ったか、あるいは単純に2社目から見たら私の与信状況は

あまりよくなかったということなのかもしれません(汗)



そんな経緯もあり、リノベーション資金の半分しかファイナンスで賄うことが

できませんでした。この後、地主さんへの借地契約のまき直しに伴う費用も発生するので

資金的にはあまり楽ではない状況です。自己資金で全部やっつけるというのはあまり

得策ではないです。



ただ、自己資金で対応してしまえば、その分返済比率は減ります。

それに、ちょうどタイミング的に札幌3棟目が売却できるというところもありました。

(信販会社さんの話がどうこうなる前に、札幌3棟目の買付の話がちらほら出てました)

その資金を突っ込むことにすれば、何とか支払をしきれます。



施工業者さんには、とりあえず現金で払うことにするということを伝え、工事を進めて

いただくことにしました。ここはまあやむを得ないところでしょう。



さて、今までだったら、この自己資金の穴埋めをするための資金調達を、何も考えずに

試みていたところです。しかし今年はキャッシュフローを40万増やすという年初目標

ありますので、そこは慎重に考えなくてはなりません。



年初目標のベースについては、現金で払うことを前提にしています。そうすると、

ここで借入を起こすことで、その目標から遠ざかることを意味することになります。

借入を起こして現金を手元に残した場合に、その現金を再投資する先があるのか、

その再投資によって、借入した金額以上のキャッシュフローを生むことはできるのか、

と言う点を吟味しなくてはなりません。



あるいは(それをやるかは別にして)株など別の何かに投資をして、その収益によって

借入した金額以上のキャッシュフローを生むことができるなら、それもありなのかも

しれません。ただ、私にはそれを行うスキルはありません。勉強していませんので。



借入して月の返済が5万増えるとしたら、その5万以上に儲かる何かに再投資を

することが条件になります。例えば、残したお金で短期の借入を返すというのも

一つの選択肢かもしれません。それができるなら、借りる価値はあります。



今までのように、とりあえず手元に資金を残すんだ!ということしか考えずに動くと

目標は達成できません。今年はあくまで目標達成をすることを念頭に置いた行動を

取るように心がけたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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