現在１４位です。今日は部屋の片づけもやらないとだな・・・。
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昨日予告した通り、本日は元旦に立案した目標に既に織り込んでいるもう一つの変化に
ついて書こうと思います。その変化とは、札幌３棟目の売却です。
札幌３棟目は２０１０年の終わりに購入して、保有８年目に突入しました。
それなりに高い利回りで購入しているので、今も返済比率は５０％を切っています。
特に売らなくても困らない物件ではありますが、それでも今回売却へ舵を切りました。
まず、今のような相場であれば、売却益が得られるということが挙げられます。
購入した価格よりも高い金額で売却しても、買付が入る状況はそうそう続かないと
思います。金融機関さんの引き締めもあり、緩やかに物件価格が下落しているという
印象を持っております。
物件価格が高い時期に売り、物件価格が安い時期に買うのが好ましいと思います。
（去年いっぱい買ってるお前が言うなと言われそうですけど）
ですので、高く売れるならいいタイミングなので売ってしまおうかと思いました。
次に挙げられるのが、先行取得土地等の特例をある程度使いきったという事実です。
先行取得土地等の特例についてはこちらの過去ブログをご参照ください。一昔前から
不動産投資をやっていた方なら、適用できる物件を保有されている可能性があります。
私の場合、札幌３棟目がそれに相当しました（札幌２棟目も適用可能でしたが、
運営がきつかったので待たずに売ってしまいました）。ですので、昨年売却をした
札幌１棟目と札幌４棟目の利益の一部は、先行取得土地等の特例に基づいて札幌３棟目の
土地の簿価に対して繰り延べをする予定です。
計算すると、２棟分の売却益の繰り延べを行ったことで、土地の簿価が本来の金額より
１０００万前半の数値になることを確認しました。私の計画としては、１０００万の
控除で相殺できる分くらいまで繰り延べすることには意味があるけど、それ以上の
繰り延べをしても税務的なメリットは税金を後ろ倒しにできることだけになります。
よって、特例のために保有する意味は特になくなったと判断しました。
これがずっと保有し続ける想定の物件であれば、土地の簿価がゼロ円になるまで
ガンガン繰り延べしていけばいいのでしょうが、そうしなかったのが次の理由です。
更に挙げる理由が、立地や間取りなどの競争力の問題です。
ぶっちゃけ、札幌３棟目は競争力という意味では非常にシビアです。狭い１Ｒですし
立地も決してメジャーな場所ではなく、最悪ではないけどなんとなく微妙な場所です。
立地もやや微妙とはいえ、いろいろと工夫をすることでここまで割と高稼働を維持できた
という実績はあります。では、もっと間取りに競争力が出れば、勝ち残れるのでは？
という選択も考えられます。私もそれは少し考えました。具体的には、将来の新築用地と
して保有する、と言うことです。
しかし、この選択も検討していく中で微妙だなと言う結論になりました。
この物件の近辺は地盤が弱く、新築をやろうとするとかなり杭を打つ必要があるため
コスト負けしてしまうリスクが高いと判断しました。
これらの理由から考えた結果、この物件も保有するよりは売却してしまった方が良いと
判断するに至りました。ピークは過ぎた感じはありますが、それでも今ならまだ多少
高めに売ることもできそうです。
あと最後に、大規模修繕の時期に差し掛かっていたというところもあります。
保有するつもりだったので修繕しようと思っていましたが、売却するなら修繕自体も
費用が掛からなくなるので、それもありだなと。
そんな感じで検討したから、いつぞやのブログで取引のある金融機関さんに物件を
持ち込んだらどのくらい融資が出るのかヒアリングしたという経緯がありました。
勿論、先行取得土地等の特例で大騒ぎしたのも、この話があったからです。
そして実は、昨年末にこの物件に割と具体的な買付を入れる人が現れました。
札幌１棟目の売却の際にもお客様を見つけてくださった業者さんです。力あるなー。
売却希望価格の１割ダウンくらいの指値を入れられてしまいましたが、大規模修繕の分
値引したと考えればいいかと思い、呑むことにしました。
自己資金でも買えるくらいだという話ですが、そちらの顧問税理士さんから融資を使えと
言われているということです。まあそういう話であれば、おそらく固いお客様なのかなと
思われます。
この話が固まれば、札幌３棟目は売却となり、手元にある程度まとまったキャッシュが
残ります。この一部を使って目標に届くよう繰上返済したり、東京８棟目のリノベの
資金にしたりという使い方をしようと思ってます。昨年みたいに、資金が出来たからと
ホイホイ購入するのは控えようと今は思っています。昨年は自己資金をどこまで入れて
購入するかという吟味が足りていなかったので、ここまで融資が付くなら買う、という
ラインをきちんと決めて対応することも心がけたいです。
ちなみに、昨年末に買付が入っていたので、この物件の収入は元旦の目標に掲げた
キャッシュフローの計算から差し引いております。札幌３棟目の収入なし、東京２棟目は
借り換えが完了した前提から、プラス４０万のキャッシュフローの上積みをすることが
今年の目標となります。
今年もあと３４８日。目標をきちんと意識し、達成できるように動きたいと思います。
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