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すみません、今日は完全に質問モードでブログ更新してしまうのですが・・・
先行取得土地等の特例と１０００万控除は併用不可と顧問税理士さんに言われました。
ネットを探しましたが、そういう記述がうまく見つけられないのですが、どなたか
この件に関して詳しい方、教えていただけないでしょうか。
先行取得土地等の特例と１０００万控除の特例については、こちらの過去記事を
ご参照ください。いずれも平成２１年～平成２２年の間に不動産を取得した人が対象の
制度で、先行取得土地等の特例は他物件を売却した際の課税の繰り延べが出来る制度、
１０００万控除は該当物件を売却した時に土地利益から１０００万を控除できる制度と
なっております。
私の保有物件の中では、札幌３棟目がこの特例を利用できます。購入当時、申請も
きちんと出しております。このため、札幌３棟目は長期保有になるまで売却しないと
決めておりました。
そして今年、私は札幌１棟目と札幌４棟目を売却しました。来年３月の確定申告では
先行取得土地等の特例を用いて税額を圧縮しておこうと思っておりました。
手放して利益が出そうな物件は上記の通り売却が完了したし、不動産価格の高騰も
一服されてきているので、そろそろ札幌３棟目も売却してしまおうか？と考えました。
その旨、顧問税理士さんに伝えて手残り額の計算をしてもらったところ、計算結果に
明らかに１０００万控除の内容が追加されていないのです。
「１０００万控除も追加して計算いただけますか？」とメールしたところ、冒頭にある
「１０００万控除と先行取得土地等の特例は併用できない」という回答があり、
あれれ？と思って今このブログを書いている、という状況です。
前に顧問税理士さんと確認した際には、私の想定している使い方でＯＫと聞いていたと
思っていたのですが・・・。
例を用いて説明します。
前提
物件Ａ：２０１７年売却、特例利用前の売却益５００万、土地：建物＝１：１
物件Ｂ：２０１７年売却、特例利用前の売却益１０００万、土地：建物＝３：１
物件Ｃ：２０１８年売却（２０１０年購入）、特例利用前の売却益２０００万、
土地：建物＝３：１
私のイメージ
①物件Ａを売却し、先行取得土地等の特例を適用
売却益５００万のうち、土地建物比率を考慮すると土地の利益は２５０万
土地利益の６０％である１５０万を控除（物件Ｃの土地簿価から差し引く）
②物件Ｂを売却し、先行取得土地等の特例を適用
売却益１０００万のうち、土地建物比率を考慮すると土地の利益は７５０万
土地利益の６０％である４５０万を控除（物件Ｃの土地簿価から差し引く）
③物件Ｃを売却し、１０００万控除の特例を適用
特例利用前の売却益から、物件Ａと物件Ｂの先行取得土地等の特例の分を差し引くと
売却益は２０００万＋１５０万＋４５０万＝２６００万
ここから１０００万控除を行い、２６００万－１０００万＝１６００万が課税対象
しかし、顧問税理士さんによれば、③の最後で１０００万を差し引くことが出来ない、
という話でした。そうなると、１年課税を繰り延べしただけになってしまいます。
もし本当に併用できないのであれば、１０００万控除だけ使う方が効率がいいような。
札幌３棟目を保有し続けるのであれば、先行取得土地等の特例をガンガン使って、
土地の簿価がなくなるまで保有し続けた方がお得だと思うのです。擦り切れるまで使って
最後は壊して新築を建てるとかした方が効率がいいことになります。
前にこの件については顧問税理士さんとすり合わせを行ったつもりだったのですが、
ここにきて認識と違う話をされてしまい、ちょっと梯子を外された感じになりました。
もし１０００万控除のみに切り替えるなら、追加のふるさと納税をしないといけないとか
年内にやるべきことが増えてしまいます。頭が痛いです。
というわけで、顧問税理士さんに再確認を依頼しておりますが、もしこちらのブログを
ご覧になっている方で、この件について詳しい方がいれば是非ご教示願います。
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なので、２０１４年に先行取得土地の特例を適用して確定申告しましたが、今年度は１０００万控除の特例を適用して確定申告する予定です。
（自信はありませんので専門家の確認をお願い致します。）