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少し前の話ですが、札幌３棟目の査定を金融機関さんにしてもらいました。
もし売ろうと思った際に、いかほどまで融資をつけてもらえるのか？という観点です。
実は札幌３棟目をちょこっと売りに出してみたりしています。ご存知な方はきっと
物件情報などを見てご存知だと思います。
札幌３棟目のおさらいです。
耐用年数を超過した木造の単身物件で、駅からは一応徒歩５分圏内と言える場所に
立地しています（でも地図アプリやサイトによっては分数がもっと長くなる）。
現在１室空きで、家賃はこのスペックにしてはよくこれだけ取れてるねと言われても
不思議がないくらいの水準です。
こちらは２０１０年にサラリーマンに優しい某金融機関さんで融資をつけていただき
購入しました。あの頃は某金融機関さんも木造でも対応してくださっておりました。
今はもうやってくれません。そしてこの物件を購入した後、札幌では３年間物件購入を
果たすことができませんでした。遠隔地の壁を思い知った形になります。
そんな札幌３棟目なのですが、このたびちょっと市場に出してみようと思い立ちました。
大きな理由があるわけではないですし、保有していれば割と儲けも出してくれるので
特に困ってはいないのですが、いくつかの要因を考えて売りに出してもいいのかなと
考えた次第です。
まず、立地面の問題です。立地は現在保有している物件の中ではやや微妙な部類に
属するので、将来にわたって保有するのはどうなのかな、と言う気持ちがありました。
今保有している物件だと、札幌６棟目→札幌５棟目→札幌３棟目→札幌７棟目の順番で
立地が微妙になっていきます。決して上位ではありません。
次に、間取りです。札幌ではファミリー間取りがいいと私は考えておりますので、
単身間取りである札幌３棟目と札幌５棟目は少し微妙な部類に入ります。その中でも
札幌５棟目は半分はロフト付１Ｒという弱い間取りですが、もう半分は１ＬＤＫの
メゾネットということになり、競争力が札幌３棟目と比べて高いと思っています。
建て替えの観点で言うと、決して悪くはないと思うものの、おそらくファミリー間取りで
ないと競争力が維持できないだろうというところは気がかりです。しかも札幌市内でも
地盤があまりよくないと言われる地域なので、杭を打つコストも馬鹿になりません。
だから、保有し続けて新築に建て替えよう！という感じでもないんです。
そして、利益確定しやすい水準に来ているという事実もあります。
１８年で融資を受けており、現在７年経過して残り１１年。残債がそれなりに減っており
かつ購入した頃に比べて高い金額で売却できる今の市場水準があることから、この辺で
利益を確定させてもいいのかな？と考えました。
今年は札幌１棟目と札幌４棟目を売却し、そこで得た自己資金と軽くなった残債が
功を奏したのか、今までにないくらいのハイペースで物件を購入することができました。
売却して利益確定し、自己資金を手元に残すことの大切さを学んだということもあり、
ちょっとそういう形で動いてみようかな？と思った、というのもあると思います。
売却の成功体験をもう一度、みたいな。
ただ、木造物件で耐用年数超過、金額も（少なくとも私は）ホイホイと現金で
購入できるレベルにはない、ということもあり、売りに出してみたものの、なかなか
いい感じの買付は入りません。１本買付をいただいたものの、融資がつかず流れて
しまいました。難しいなあ・・・。
そこでふとひらめきました。取引行の中にこういう物件でも融資を出すところが
あります。札幌５棟目に融資してくださった、札幌市内に支店がある信用金庫さんです。
金融機関さんの方針が変わり、仙台法人が新規に融資を受けるのが当面厳しいものの、
いずれまた姿勢は変わるだろうと思っていますので、お付き合いは継続しています。
ここだったらうちの物件に融資を出してくれるんじゃないか、と。
融資が出るとなれば、その融資をパッケージにして売ることもできます。
まあたぶん、フルローンやオーバーローンというものは無理だと思いますが、それでも
全く当てがないよりはマシになることと考えられます。本当はサンタメ業者さんのように
●●してオーバーローンとかアレンジした状態で売るのがいいんでしょうけど、
そこまでできる物件ではありません。まだ鉄骨とかＲＣなら可能性もあるのでしょうが
余談になりますが、木造って融資が出るなら良いと思うんです。
信用棄損とか利益確定の観点では不安があるのは事実ですが、固定資産税はＲＣに比べて
安く設定されており、減価償却の金額も多く取れます。その点は決して悪くないです。
継続して融資を出して貰うために、頭金をある程度入れて融資を引っ張るなどの作戦が
取れるなら、面白いと思ってます。
さて、そんなこんなで取引している金融機関さんにお電話しまして、物件資料を
ＦＡＸで送りました。しばらくして電話がかかってきまして、レントロールの確認等
された後、出てきた回答は「支店としては売却金額の８割前後ですかね〜」と。
お、まあそれなりにやりますね。
ここは道内に本店がある法人もしくは道内に住民票がある個人にしか貸せないという
ことでしたので、首都圏の人に買ってもらうのは難しいかと思います。しかし、もし
道内の人である程度自己資金がある人なら、この条件は有効なはず。
取り扱っていただいている各仲介業者様に、この条件を伝達しました。
あとはどう料理していただけるか。うまく売却にこぎつけられればいいのですが。
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