2017年12月07日

ペット可アパートへのリノベーション打ち合わせ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。落ち着かない出張生活。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



東京8棟目(仮)のリノベーションの打ち合わせを建築士さんのところでしてきました。



もういくつ寝ると決済日?あと1つ寝ると決済日。地主さんという不確定要素を

抱えながらの怒涛の展開です。どうせ怒涛なら、リノベまで含めて怒涛の展開で

一気に終わらせたい腹積もりになっております。なんせ、3月末まで本体購入部分は

金利のみ払いの据え置きなので、その間にある程度決めて返済はできるようにして

おきたい、という腹積もりがあります。



となると、とにかく早め早めに動きたい。ということで、建築士さんと打ち合わせて

早めにリノベーション工事に入っていただくべきと思い、決済前に会話をすることに

しました。



こちらの建築士さんは、リノベ資金の調達のために信販会社さんを消化敷いてくださると

いうところもあり、資金調達しやすいのもメリットです。かつ、ご本人も賃貸物件を

所有しており、オーナーの気持ちや競争力のある間取りに理解があるのもいいところ。

東京3棟目、東京4棟目のリノベも手掛けていただいているので、安心して任せることが

できるときたもんです。



買付を入れた後、一度現地を見てもらっていました。東京3棟目、東京4棟目に比べて

状態がいいのでやりやすいということ、しかしアパート部分は私が想定していた金額

(1部屋100万×4部屋+外壁100万=合計500万)だと厳しいよということで

少し予算をアップさせざるを得ないだろうということは覚悟しておりました。



打ち合わせ前に見積が提示されましたが、アパート部分は思っていた金額の2倍近く。

うーん、正直ちょっと厳しいなあと思いましたが、ここで費用をかけておくことで

故障などとはむこう10年くらいは無縁になるのは理解できますので、多少高くても

お願いした方がいいんだろうなあとは思っています。



実際、東京3棟目と東京4棟目は2年経過しようとしてますが、設備トラブルゼロ。

入居も安定しておりますので、そこは信頼できます。



ただ、返済比率は60%半ばくらいまで上昇してしまうので、その分は家賃を高めに

とれる部屋を作り、収入を増やしてうまいことやるという方法が良いのだろうと

考える次第です。やはり多少高くてもニーズがありそうなペット多頭飼い可能物件を

うまく作りこんでいくべきかな、と。



出していただいた間取り図面も、全部屋1LDKでほぼすべての部屋に独立洗面台。

30平米前後面積を取れているので、競争力のある間取りではないかと思いました。

サッシ以外全部新品みたいな現場になるので、ほぼ新築と言っても過言ではないかと。



工事の期間についてもイメージを教えてもらいました。アパート部分の方が間取りなど

ガッツリいじる関係上(元が2DKだったのを1LDKに変更するために、ぶち抜くだけ

ではなくいろいろ変更する想定です)時間がかかり、少なくとも1月いっぱいは工事を

することになるだろうと。2月に募集できるかな?みたいな感じです。戸建→アパートの

変更工事はできる範囲で並行で動く(と言ってた気がする)ことで、3月の募集には

間に合わせようという形です。



12月中に内部の解体をして、内装は1月から入るというプランでした。

ということは、12月中に一通りの内装の方向性を決め、かつ物件名や外壁の色合いも

確定させる必要があります。床材をどうするか、ペット向きの設備を入れるのか、等。

いろいろと急いで考えないといけないことがいっぱいです。



イメージ的には、外に水道があるので、そこはペットの足洗い場として開放して、

各部屋の床は少しざらつきのあるフロアタイルを採用することを考えております。

犬はつるつるした床だと滑りやすいということでしたので。



わんこ中心になる可能性を考え、騒音について少し軽減できる方法はあるか相談して

みましたが、やはり犬の鳴き声を木造物件で防ぐのは難しい、と。RCにしたところで

けっこうガッチリ防音しないと犬の鳴き声はトラブルになります(過去に札幌4棟目で

RCでも犬の鳴き声が原因で退去に至った事例
がありました)。ここはお互い様と

いうことを入居時に伝えることで回避して貰うしかないかな、と思っています。



ちなみにこの話を犬と猫を多頭飼いしている友人に話したところ、他の部屋の犬が鳴く→

猫がびびって走る→犬がつられて鳴くの連鎖が起こって大騒ぎになるのではないかと

心配してました。うん、確かにそう言われると悩ましい・・・。でも技術的に木造だと

どうしようもなく、コンセプト自体変えるという話になってしまいます。気になるけど

全てを満たす住宅を作ることが出来ないので、そこを納得していただける人のみの

ご入居と言うことにするしかないかなと・・・難しいですね。



資金調達の会話もしました。15年1.9%で信販会社さんを使えるということなので

そちらの事前審査をかけてみよう、ということで申込書をその場で書きました。

事前審査が通れば本審査もほぼ間違いなくいけるよということでしたので、まずは事前が

通過することを祈りたいと思います。



本当は2棟分まとめて信販会社さんで引きたかったのですが、そこは難しいとのこと。

なぜなら1000万を超えると抵当権設定だなんだと面倒なことになるからです。

なので、そういう手間がかからない分だけ今回は融資を引っ張ることにしました。

残りについてはまた追って考えます。



鍵の受け渡しなどだいたいのことは決めましたので、あとはこちらでプランをしっかり

練ってぶつけ、予算の範囲でできることを採用して貰うといったところでしょうか。

やることいっぱいですが、頑張りますよー。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: