2017年11月13日

リノベ後の妄想と地代と言う現実。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。やばい、遅刻するぞー!

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



東京8棟目(仮)の物件の内部を初めて見てきました。どうせリノベするからと思って

外観しか見ずに買付入れて融資まで通してしまったので、初侵入です。



東京8棟目(仮)は広めの借地に戸建とアパートが1棟ずつ建っている物件となります。

現在、地主さんの判断待ちという宙ぶらりんな状況ですが、早めにリノベして稼働させて

キャッシュを稼いでいただきたいので、今回は一級建築士の先生にも同行いただき、

見積や図面作成につないでいただこうと思いました。



建築士の先生が遅めの時間でないと空かないという話だったのですが、その時間が

もしかしたら陽が沈んで中が何も見えないのでは?という懸念のある時間だったので

私が少し早めに入って写真を撮っておくという手はずになりました。

売買仲介の業者さんに依頼して、当日鍵を開けていただくということで手配。

「できればその日に地主さんからの回答をお伝えできるように調整します」とも

言っていただけました。



そして内見当日。

現地に行くと、ちょうど仲介業者さんが一通り鍵を開け終わったところでした。

一緒に内見スタート。



戸建の方はちょっとお金持ちになった庶民が作ったのかな?と思える造りでした。

床の間があり、縁側があり、雪見障子があり・・・ゆったりした造りで、古き良き昭和を

偲べる物件だな、と。これはできるだけ活用したいと感じました。



びっくりしたのがこれ。

男子トイレ

男子トイレと洋式便器の2つがあるんです。なんだこれ!?

FBに投稿したら、昔は裕福な家はみんな便器2つあったよ、というコメントが多くて

二度びっくり。うちの実家も、うちの祖母の家も男子トイレはありませんでした。

友達の家に行っても普通は便器1つしかなかったので、2つもあるということが

衝撃でしたが・・・意外とそういう家って多かったのね・・・。



・・・ん?なんか話し声が聞こえるぞ?

声のする方に行ってみると、仲介業者さんと近所のおばちゃんが何やら話しています。

どうやら東京8棟目(仮)の隣の敷地にある樹木(これがまた激しく越境している)に

関して、レクチャーを受けているようです。敷地の持主の方が切る気が全くないから、

今までは東京8棟目(仮)の借地人さんが、家主に許可を取って伐採していたのだとか。

次の持主の人もそれをちゃんとやってください、みたいなことを言われました。



確かに、敷地内に凄い量の落ち葉が落ちているんです。雨どいにも思い切り落ち葉が

詰まっている状況。そして建物に向けて大木が越境してきている状況です。

手配しないとまずいなということはわかったので、仲介業者さんから売主さんに対して

その旨伝えていただくということになりました。可能なら伐採の覚書も取り交わして、

自由に切れるようにしたいところです。



母屋である戸建を見た後は、裏にあるアパートへ。2DK×4戸の小さなアパートです。

和式便器、バランス釜のお風呂、ボイラーがあったりなかったりする台所。

一見そのまま使えるような雰囲気も醸し出しつつ、やっぱりそのままじゃ無理だなと

いう感じの内容が多く、リノベした方がいいだろうなあと思いました。



ただ、仲介業者さんは「このままで表層だけさらっとやって、生活保護の母子家庭を

受け入れればすぐ満室になるのでは?」とも。生活保護を嫌がる大家さんは多いようで

そういう人を受け入れるというだけでかなりの集客が見込めるはず、とのことでした。



初期費用をかけずに満室にすると、建物不具合からの修繕の流れとのお付き合いが

多くなるだろうということ、家賃は安くなるからレバレッジ効果が小さくなること、

などがデメリットになります。しかし初期費用はかからないので、債務は圧縮されます。

ここは建築士の先生のプランを見てから判断かな。ただ、過去に東京3棟目と4棟目を

いい感じにりリノベして、トラブルなしで安定稼働に導いてくださった先生なので、

同じことをやった方がメリットがあるかなあと思ってはいます。



一通り見た後、建築士さんが来るまでの間に地主さんの反応について伺いました。

借地契約の雛形が送られてきたそうです。懸案の増改築承諾料と借地料は如何に?



まず大方針として、おそらく承認自体は出そうです。貸さないという話にはならないと

思われるため、まずそこはほっとしました。



次に増改築承諾料について。契約書の雛形にはその旨は特に記載されていませんでした。

これは払わなくてOKという話か!?と思いましたが、売買仲介の担当さん的には

「まだ何とも言えません」という見解でした。仲介さんとしても、私の手元にお金が

残った方が、次の案件に繋がります。ですので、何とか払わない方向に誘導しようと

してくださる雰囲気を感じています。ありがとうございます。

ここは今後うまく持っていく方法を考えましょう、ということになりました。



最後に地代です。元々、賃貸目的なら地代を上げますと予告はされておりましたが、

提示された金額はまさかの3倍近い値上げ。確かに元々の金額が相場から比較して

かなり安いものだったから、相場なりのところにはなるだろうと予想していました。

その予定で事業計画を作っておりましたし、金融機関さんともその前提で会話して

おりました。しかし、今回のはいくら何でも上がりすぎだよなあ・・・



仲介業者さん的には、あまり気分がいい話ではないけど、ここはその分の想定外の損失を

売主さんと交渉するのが上策ではないかと仰っておりました。地主さんに翻意を促すのは

今後のことを考えてもあまり得策ではないだろう、と。ここは仲介業者さんにやり方は

一任しようと思います。あと、金融機関さんがこの想定外に高い地代になることで、

融資が崩れたりしないか?という点も気がかりです。確認しなくては。



そんな会話をしているうちに、建築士さん登場。改めて間取りを確認してまいります。



戸建部分は全部屋1LDKにしようとすると、1部屋だけ3帖の部屋を作らなくては

ならないという感じでした。2部屋1LDK、1部屋広めの1Rという構成にするのが

一番妥当と思うけど?と言われましたので、ここはしばし熟慮です。



アパート部分は想定していた予算よりもう少しお金がかかりそうだということに。

予算を上げるか、元の予算の範囲でやれることをやるかは、概算見積が出た段階で

金額を見ながら検討かな、と思っています。一応、全部屋1LDKにする目処は

立ったようなので、その点に関しては安心。



落ち葉問題に関しても、雨どいを落ち葉に強いタイプ?にしてくれるということでした。

雨どいが詰まると問題になるので、そこは助かります。



広い庭をどう使うかという点も、バーベキュースペースだとか駐車場とかバイク置場とか

いろいろな意見が出ました。様々なパターンを考えていきたいと思います。



とりあえず今日は金融機関さんに地代のご報告です・・・。果たして!?



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:13 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: