2017年11月10日

問題山積み!入居促進?テナントリテンション?どこから解決するべきか。

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富山1棟目、安く買ったからきっといろいろ出てくるだろうと予想していましたが

案の定問題山積みな感じです。



富山1棟目に関しては、トータルで見るとやることが多すぎます。

・外壁塗装

・屋上防水

・共用部電気交換(蛍光灯だけではなく照明器具ごと)

・共用部鉄部塗装

・駐車場白線引き直し

・駐車場融雪装置修理

・プロパンガス切り替え

・室内ウォシュレット化

・未原状回復部屋の原状回復

・漏水箇所の修繕

・館銘板の設置

覚えてないだけど、他にもあったかもしれませんが、とりあえずこのくらいはすぐに

思いつくレベルです。



これを一気に全部やるというのもちょっとなあ、というところがありまして、ひとまず

客付に影響がある箇所と既存入居者様に影響がある箇所を優先して行うことにしました。



その優先すべき箇所を管理会社さんに判断して貰おうとしていたのですが、なかなか

見積が出てきません。東京と同じスピードで動いてくれるとは思っていないんだけど、

それにしてものんびりしすぎているというか。



いい加減空室も埋めていかないとなので、管理会社さんにメールや電話でそろそろ

見積出てきませんか、と何回か問いかけておりました。それに対し、ようやく先日

一部の見積が出てきました。そしてそれに付随して、いろいろと問題があることが

わかってきました。



まず、見積が出たのは融雪装置に関してです。これから雪が降る季節になることと、

プロパンガスへの切り替えを行う工事と同時に行うと費用が安くあがるという意見を

踏まえ、これらをまとめてやってしまおう、という話になりました。



融雪装置に関しては、今まで網羅している部分が一部しかなかったということもあり

全体を網羅できるように散水弁を追加するとか、雪が降ったら自動的に動くように

センサーを付けるとか、そういった工事を行う予定です。今まではオーナーさんが

近所にいたので多少のことは自分たちでやっていたそうなんですが、今後はそうは

いかないので、自動化をする必要があります。



ただまあ、この見積が想定していたより全然高くて頭が痛いところです。

もうちょっと何とかなりませんかねと言ってみたりもしているんですが、管理会社さんは

富山1棟目の元付業者さんでもあり、かなり安く購入させていただいたという恩も

あります。価格が多少高くても、それ以上にこちらはありがたい思いをさせていただいて

いるわけなので、いきなり値切りまくるのもどうかなと。ですので、今回はバランスを

取って、ちょっと高い価格だけど発注するしかないなと思っております。



そして、融雪と一緒にやる予定だったプロパンガスの工事。こちらが同時にできない

見込だという話がありました。どうしてなのかと理由を確認すると、工事する際に

各部屋の給水バルブを操作して水の供給を止める必要があり(みたいなことを言ってた

気がしますが、電話だったのでちょっとうろ覚えで自信がない)、その給水バルブの

状態を確認したところ、8部屋中4部屋で壊れていて、このままだと工事ができない、

というような話だったと記憶しています。



では給水バルブを直すといくらするのか?という話になりますが、バルブ自体はそれほど

高くないものの、コンクリートをハツる作業が発生するので、その分追加費用がかかる、

という話でした。融雪装置と合わせると、それなりに大台突破しそうな予感がします。



また、給水バルブの件と合わせて、各部屋の水廻りの不具合を管理会社さんが確認して

一覧表を作ってくれました。給水バルブが故障している部屋に関しては、水廻りの修繕も

できない状況ですが、故障している4部屋のうち3部屋で水廻りに問題がありました。

さらに、給水バルブが故障していない部屋のうち3部屋で同様に水廻りに問題が。

要はお住まいになっていない部屋はほとんど水廻りが何かしらおかしくなっています。

一つ一つはそこまで高くないですが、塵も積もるとなかなかの金額になります。



更に、唯一の入居者様がお住まいになっているお部屋に、なんだかんだと用事があり

入室させていただいたそうなのですが、その時に「部屋に入居した頃からシミがあって

それが最近大きくなっている」という不吉な説明があったそうです。入居者様としては

管理会社さんが変わり、当初からあったシミのことを退去時に指摘されたらたまらない、

という意図で伝えたのだと思いますが、こちらとしてはそれ以前の問題でまずいことに

なっているように感じました。



写真を送ってもらいましたが、明らかにこれは内部から漏水が発生しているようです。

これ、絶対に建物にダメージが発生するやつだわ・・・。早急に直さないとダメです。

木造の漏水事故を放置すると、建物へのダメージが大きくなってしまいます。



しかしこればかりは壁を開けてみないと何が原因かわからないので、まず開けてみて

原因を把握し、それがすぐわかれば修繕して壁を閉じてクロスを張る、ということを

試す必要があるそうです。もし原因がわからなかったら・・・継続調査ですね・・・

何度も穴をあけると余計なお金がかかるから、一発で原因がわかってほしい。



更に、管理会社さんから恐怖の一言。

「『ちょっと手狭になってきたけど、頑張って住んでみます』と言っていました」

ちょっとちょっと、それ完全に退去したくなってるじゃないの!



管理会社さんがいろいろ話した感じだと、この入居者様はちょっと腰が重いところが

あるようで、めんどくさいなと思うとそれに対しては何もしない、みたいな傾向が

あるということでした。今は引越も面倒だなと思ってくれているようなのですが、

何かきっかけがあったら一気に引越という決断をされる可能性があります。

いやはや、これはまずいですよ。全空は避けたい!



管理会社さんが「ウォシュレットがあるといいみたいなことを言ってました」という

話をされていたので、それだったらウォシュレットでもなんでも設置した方がいい、

と思った次第です。



管理会社さんの担当の方とそれこそ1時間くらいこの報告に関して打ち合わせまして、

最終的に以下のような方針で進めよう、ということになりました。



・テナントリテンション最優先とし、壁のシミ対策とウォシュレット設置を行って

 建物ダメージ軽減と入居者様の満足度向上に努める

・融雪装置はそろそろ雪のシーズンなのでなるべく早めに行う

・給水バルブや空室の水廻りは入居が決まったタイミングで行う

・その他工事はこれらの話が落ち着いた段階で考える



そしてこれを書いていて気が付いたのですが、給水バルブを直さないということは

プロパン化ができないということ?この点、改めて確認しなきゃ!



長いこと修繕されていなかった物件なので、やっぱりいろいろなところにガタがきて

いるようですし、それ自体は仕方ありません。一つ一つ対応して、少しずつ良い状態に

改善していこうと思います。その原資を得るためにも、何とかあと1〜2部屋は

成約になってほしいなあ・・・。



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posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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