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やっぱり札幌って、選ぶ物件によっては楽じゃない市場だよなあ、と思います。
というわけで（？）札幌５棟目の募集条件を変更しました。
札幌５棟目で退去が発生したのが９月半ば。１ヶ月半ほど空室が続いたことになります。
ありふれたロフト付き１Ｒ物件なので、募集は決して楽ではありません。しかも今の時期
あまり人も動いておりませんし・・・。ヒアリングしていただいた結果、札幌５棟目の
ロフト付き１Ｒに相当する条件で探しているお客様は、１週間に２〜３人しかいない、
と言っている店舗さんもおりました。
このスペックだと広告料も相対的に厳しくなります。
札幌の仲介業者さんは、一回の取引で８万以上は稼ぎたいと考えております。
家賃５万円のお部屋なら２ヶ月でいいけど、家賃３万円のお部屋なら３ヶ月、
家賃２万円のお部屋なら４ヶ月、みたいな感じにしないと、引合が悪くなります。
だから札幌ではファミリー物件の方が儲かる、と思っています。
今回の物件でも広告料は３ヶ月つけました。他方、ファミリー物件である札幌６棟目や
札幌７棟目は２ヶ月でも十分客付できております。家賃が高い方が相対的に修繕費の
比率が低くなる（家賃２万のお部屋で換気扇が壊れると家賃１ヶ月分ぶっ飛びますが、
家賃６万の部屋なら家賃の３３％で修繕できたということになります）ので、札幌では
基本的にファミリー物件を購入すべき、と私自身は考えています。
※ただしファミリー物件だと原状回復の費用は重たいので、そこでやられる恐れあり。
じゃあなんで札幌５棟目を買ったのよと問われると、利回りが高かったから経費が
かかっても実質利回りを期待する基準で維持できると思ったことと、３０平米以上の
メゾネット間取りが半分あったから、広い部屋だと競争力が保てると思ったためです。
ある意味目論見が当たり、保有１年経過しましたがメゾネットの間取りは空きが出ず
１Ｒばかり入れ替わっております。
あとは金融機関さんとの初取引ができそうだったから、というのもありますね。
さて、それはそれとして・・・
空いてしまっている以上、とりあえずお部屋を埋めることを考えなくてはなりません。
管理会社さんと会話した中で「初期費用を軽減する」という手を使ってはどうか、
というご提案をうけました。
賃貸契約の初期費用は以下の項目から成り立っています。
・敷金
・礼金
・仲介手数料
・火災保険料
・初月家賃
・保証会社費用（利用する場合のみ）
・鍵交換料（交換する場合のみ）
・退去時清掃料
家賃が安い物件に住もうとする人は、得てして初期費用もさほどありません。
そういう方に響くよう、初期費用をとにかくかからない形にする、というものです。
まあでも、既に敷金と礼金はゼロ円だし、初月家賃もだいたいフリーレントの
交渉が来てしまい、ＯＫしちゃうからあまり関係ないんですよねー＾＾；
ついでに、札幌は競争が激しく、仲介業者さんは入居者様から仲介手数料を取れないので
これもどっちみちゼロ。そうなると、実質的に必ずかかるものでゼロ対象になるのは
火災保険くらいなんです。火災保険は１万円台なので、まあもうここまできたら誤差。
とはいえ、２万円台の家賃の物件だとそれなりに痛いんですけどね。
あと、退去時清掃料は退去時に貰うという話にすればいいと思います。
ということを考えると、オールゼロで募集して早く決まるなら、とっととオールゼロで
動いてしまった方がいいだろう、ということになります。というわけで、その条件で
募集してください、ということを管理会社さんに伝えました。
こうやってみると、札幌の安い単身物件、終わってますねえ＾＾；
勿論、新築とか築浅なら話は別ですけど、築古の単身はやっぱり楽じゃないです。
よほど立地がいいとか、間取りに優位性があるとかでもないなら、あまりお勧めは
できないなあと思います。築古物件を低利回りで買ったりしちゃうと、後々の運営が
きついと思いますので、運営費の面をよくよく検討しないとですね。
条件変更なども行いました。早く決まってくれますように。
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