現在８位です。意識的にゆっくりする日を作らないとまずいなあ。
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物件価格がここまで高くなる前に購入した物件、その価値は素晴らしかったです。
仙台１棟目。２０１２年に復興バブルに入る直前に駆け込みで購入できた物件です。
その後復興バブルからの全国的な不動産価格向上で、とてもこんな利回りでは
購入できない状況になりました。義母に自主管理で運営して貰っております。
間取り的にはちょっと微妙なところはあるものの、立地がいいのできちんと稼いで
くれている物件です。
この物件、たぶん今売れば購入した時よりも高い値段で売却できるだろうとみています。
義母は「売却したい」と言ってましたが、借入しているのがメインバンクさんなので、
まあそう言わずに少しタイミングを見ましょう、ということを話しておりました。
とはいえ、私も次に売るならこの物件かな？という感覚はあったんですけどね。
しかし、今期に入って不動産融資が厳しくなり、売るタイミング的には今決断しないと
たぶんもう高くは売れないだろうなあ、というところがありました。幸か不幸か、
メインバンクさんがかなり消極姿勢に転じたこともあり、今なら売ったとしても
あちらも多少負い目があるだろうし、そこまで文句は言われまい、と考えてました。
そんな折、別件で某都銀さんに仙台法人の評価をしてもらっておりましたが、
思わぬ形でこの仙台１棟目が脚光を浴びることになります。
以前書いた通り、ちょっと面白そうな物件を試しに都銀さんにぶつけてみましたところ
金額は足りないものの前向きに融資を検討してくれました。その説明を昨日改めて
聞いたところ、この仙台１棟目の持つ価値に気が付いたのです。
金融機関さんの担保評価は以下のようなものでした。
・物件単体だと販売価格の８割程度
・仙台１棟目を借り換えして共同担保に入れると３０００万追加
私は最初「３０００万で残債を返すのであれば、実質的に金額はあまり増えないな」と
理解しておりました。しかし、昨日説明を聞いたところ、これは「某都銀に借り換え」を
事前に実施し、その借り換えが完了した後、改めて共同担保として差し出すことにより
融資額が３０００万増える、という話でした。つまり、残債＋３０００万の価値を
某都銀さんは仙台１棟目に見出してくれていることになります。
・・・これって、下手に売るより全然美味しい話じゃない？
普通に売って残債を払っても、３０００万の現金はさすがに手に入りません。
某都銀さんの目線に合う不動産の購入に限ってという限定された場面になりますが
キャッシュフローを得たまま自己資金が一気に増幅される結果になります。
仙台１棟目に関しては、こちらもいろいろな経営努力はしております。
購入時の想定家賃より高い金額で貸すようバリューアップと家賃設定変更してみたり
前のオーナーさんが女性専用とか言ってたのを取りやめ、募集の門戸を開放してみたり
大規模修繕を実施してみたり。復興バブルと言うラッキーな事象こそあったものの、
購入時に想定していた家賃よりもだいぶ多い家賃を得ることが出来ております。
そして１５年融資のうち５年が経過し、そこそこ残債も減ってきています。
たかが５年、されど５年。残債は順調に減っていっております。
いろいろな積み重ねが、今回の仙台１棟目の評価につながったものだと思われます。
これはメインバンクさんには悪いけど、借り換えのタイミングかもしれません。
だって、ＲＣですら３５年から築年数を引いた年数しか融資できないって言うんですよ？
それでどうやって不動産を購入しろと言うのかと・・・＾＾；
ここまでお世話になってきているのですが、札幌はダメ、仙台でもそれなりのものを
持っていったつもりが全く合わないときたら、もうこれ以上義理を重んじても仕方が
ないように思います。太陽光の分の残債はたっぷり残っているし、仙台１棟目だけは
他行さんに切り替えても、こちらとしては十分我慢したと言えるのではないか、と。
不動産の含み益を得る方法って、売るだけではないんだな、と思った一件でした。
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僕も同じ時期に物件購入し、売却について悩んでいますが、参考にさせていただきます。