現在８位です。台風一過って、子供の頃は「台風一家」だと思ってました。
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不動産をより高く貸すにはどうしたらいいのか。コンセプトのある物件を考えたい。
最近そんなことを考えます。
東京８棟目（仮）は全空物件です。今はオーナーさんが自社の従業員のための寮として
運営されておりますが、住んでいる人はもう一人しかいないということでした。
その従業員さんも、売却の暁には退去されるということです。
こちらは全戸間取り変更をかける想定なので、全空の方がちょうどいいです。
今の間取りは古臭い２ＤＫが４戸のアパートと、戸建が１棟です。これらを今風の
いい感じの間取りに変更して、入居者様に訴えかけたいと考えております。
また、今回の物件はただ単に間取りを変えるだけでなく、何かしら挑戦的なコンセプトで
物件自体を「ある一定の客層が選びたくなる物件」にできればいいなと考えています。
東京８棟目の特徴は・・・
〇一戸あたりの面積が３０平米くらいある
〇２棟現場
〇土地が広く、縦列駐車なら２〜３台車が停められる
〇駅から近い（徒歩５分）
●路線および駅は大変マイナー
●両隣の家の雰囲気は微妙
●建物は築３０年〜築４０年くらいの古さ
といったところになります（〇は利点、●は欠点）。
このまま普通に１ＬＤＫを作っても、そこそこの家賃は得られることと思います。
この辺にはお手頃価格の１ＬＤＫがあまりないので、古さを妥協して価格を取る層は
必ずいると思いますし、同様の手法で東京３棟目も間取り変更して成功しています。
ただ、どうせやるなら庭をもっと活用して、より高収益を目指したいものです。
だって、今どき都内でこれだけしっかり庭がついてくる物件って少ないですから。
（投資家目線で効率ばかり考えて物件を買っているからかもしれませんけど）
広い庭を活用できると嬉しい客層・・・犬？
ペット可、しかも多頭飼いＯＫ、そして庭にドッグランがついている物件。
単身で少し広めな間取り、多少のワンちゃんの鳴き声はお互い様という認識での
入居ということにしたら、けっこう面白いのではないかなあ、と。
多頭飼いのニーズはけっこうあります。先日東京３棟目をご案内した嫁ちゃんの友人も
「多頭飼いだとまず物件数が少ないと不動産屋さんが言っていた」と証言しています。
ここでその困っている客層を拾えれば、多少家賃が高くても設備見合いでご入居を
決断いただけるのではないか、と。
多頭飼い可とした場合も、基本は犬中心で考えようと思います。広い土地を活かすために
ドッグランを作るのであれば、犬をターゲットにしたくなるのが人情。
木造なので音の問題がある気がしますが、まあどの家も飼ってるんだし、犬前提で
作っているわけですから、多少ワンワン言われても我慢してちょうだい、と言えるし。
そしてせっかくリノベするんだし、ワンちゃんを飼った時に嬉しい設備などをうまく
設置できれば、それもまた一つの売りになります。そこまで考えられると更に良し。
ただ、ハードとしてはドッグランがあれば決して見劣りはしないかなと思っていますので
過剰な設備投資は避ける想定です。
ペット可とした場合に一番気になるのは、原状回復で犬猫にお部屋でそそうされてしまい
おしっこ臭くなったり、壁紙や床がボロボロになったりしないかというところです。
対応として、逆に敷金や礼金を高くして、それなりに初期費用が払える人しか入れない
ということが考えられます。その初期費用を払えるくらい稼いでるなら、まあ一般常識も
それなりにあるはずだし、退去時にもちゃんとお金を払ってくれそうな気がしますから。
それともう一つ、誰かペットに詳しい人に面談して貰うという手があると思います。
頭の中に、やってくれないかな〜と期待している人の顔を思い浮かべながら書いてますが
入居希望者様がちゃんと犬猫のしつけをできているか、面談で判断してもらい、
入居可否を決めることで、リスクを大きく減らすことが出来ると想像しています。
業界の中では、猫共生型賃貸住宅necotoやGatos Apartmentなど、猫と共生する
賃貸住宅を作っている方のお話を聞くことがあります。でも犬共生型賃貸住宅を
専門に扱っている方のお話って、私は少なくとも聞いたことがありません。
（見識不足・調査不足の可能性が高いですが・・・ご存知の方がいたらご教示願います）
犬は単純に需要がない、とは考えにくいので、やれば面白いんじゃないかと考えます。
（でもうちの嫁ちゃんは犬が大の苦手なので、自分では飼えません・・・）
東京８棟目（仮）については、まずは地主さん側の不動産業者さん（お寺さんが地主の
場合は、だいたいその底地を管理する不動産業者さんがおります）との面談結果と、
その内容を地主さんがどう捉えて条件をどう出してくるか、が先なんですけどね。
でもやっぱり妄想しちゃいます。なんか楽しくてかつ収益性が上がることできないか、
という妄想。今回の場合はそれが犬の多頭飼いＯＫという話でした。
誰かそういうの作ったことある方がいらっしゃれば、ご助言いただけると嬉しいです。
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