現在９位です。明日の決済、現金ロストと思うと頭が痛い・・・。
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昨日・一昨日に引き続き、売買で仕掛中の案件の状況などをネタにしたいと思います。
本日は奇跡のスピード融資内諾になった東京８棟目（仮）。
借地なのに、買付から１０日ほどでのスピード融資内諾という驚きの展開になった
東京８棟目（仮）。ただこちらの物件は購入までにやるべきことがまだあります
当初言われていた流れは・・・
買付→融資内諾→地主様との面談→売買契約→金銭消費貸借契約→決済
という感じでした。
買付が通り、融資の内諾を得るところまでは順調に来ました。
次のプロセスである面談は今週末に実施されます。ここでこの物件の利回りを
大きく左右する内容が決まります。
まず、地代の増額。今の地代は確かに誰が見ても安すぎます。地主さんからも既に
「地代を上げることになる」という事前の連絡が来ております。実際、安すぎなので
そのこと自体は仕方ないと思っています。では、それが一体いくらまで上がるのか？
ここは重要です。金融機関さんも「地代がいくらになるかで収支が大きく変わるから
あまり大幅な上昇だと困りますね・・・」と。地元のお寺さんだからそんな無茶は
しないでしょう、とも付け加えられていましたけど、ここをいかに安く抑えるかが
重要なポイントになってきます。
そして、各種手数料をいかに抑えるか。
売主さんから地主さんに対して、譲渡承諾料を支払います。これはまあいいでしょう。
私から地主さんに新規まき直しの分の手数料を払います。これも売主さんでないか？
という疑問はあるけど、売主さんが現況の契約引継の前提で売り出している以上は
こちらの負担でそれを２０年にすることは仕方ないでしょう。まき直しをしない限り
銀行融資が２０年になってくれませんので・・・。
問題は「増改築承諾料」です。これまでにも借地物件は購入していますが、この費用が
かかると提示されたのは初めてです。しかも金額も決して小さくなく、物件価格の
１割程度は要求されている、という。
ただ、これはまだ請求されると決まったわけではないです。この手数料を要求される
リスクがある、という段階です。もしうまいこと請求されなかったら、利回りは大きく
向上することになります（要求される前提で事業計画は組んでいます）。
今回の物件で計画しているのは、アパート部分の間取り変更と外壁塗装、戸建部分の
複数世帯居住対応と外壁塗装です。「増改築」の定義が、建物の面積自体を増やすような
内容を指示しているなら、今回の内容は増改築には当てはまりません。内装の改築も含め
増改築手数料が必要ということになると、適用される可能性が高まります。
ネットで調べてみたところ・・・
増築：既存建物の床面積を増加させる建築で改築に該当しないもの
改築：既存建物を一部または全部取り壊す時の建築
ということが書いてありました（こちらのサイトを参照しました）。
この定義に則れば、私のやろうとしていることは床面積を増やす内容ではないため、
増改築には相当しないものと考えられます。
この辺は元付の仲介業者さんともよく連携しながら、面談に臨んで主張すべきことと
考えております。元付の業者さんも、全体的に交渉がきかず価格が高い印象だという
感想を述べておりました。うまく温情を勝ち取れるように動きたいと思います。
そして融資の関係です。
昨日電話で進め方の再確認をしたところ、本承認および融資額確定に関しましては
その前に売買契約が必要とのこと。売買契約後にその契約書を金融機関さんに持ち込み
それをもって本部に連絡して本承認を取るということでした。となると、速やかに
売買契約をしなくてはならないということになります。
売買契約をするには、地主さんから貸していいよと言ってもらう必要があります。
つまり、順序としては以下のような流れになる、と。
買付→融資内諾→地主面談→売買契約→融資本承認・金額確定→金消→決済
東京７棟目の悲劇がつい最近あったこともあり、融資が固まるタイミングが後ろ倒しに
なることに対してはちょっと恐怖感もあります。まあでも四の五の言っても始まらないし
紹介案件でもあるわけだから無理なことは言わないだろうと信じて待つことにします。
まずは月末の地主面談をいかに速やかに終わらせるか。そこで増改築承諾料なしで
済ませることができるなら、この物件の収支はさらに良化します。気合入れますよ！
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