現在１１位です。また出張族になってしまいました。
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あまりブログを書く時間もないので、とりあえず今動いているお話の整理など。
売買関係で現在並行で動いているお話は３件ありますが、そのうち東京２棟目の
借り換えのことなど書いてみようかと思います。
動きとしては、借り換えに必要な資料を先週一通り送付したつもりです。
・売主／買主の納税証明書
・今年増えた分の物件の概要と返済予定表
・東京法人決算書（最新）
・借り換え対象物件の返済履歴（遅滞なく返済できているかの確認）
・売買契約書（個人→法人）
・現状レントロール
提出してから１週間が経過しますが、今のところまだ担当者さんから音沙汰がないです。
この担当者さん、たまに油断してると「え！？」と思うような動きをしていることが
あるので（例えば「メールを出しました」と言わないとメール受信しない、とか・・・）
そろそろ状況確認をして、私の方で何か滞っていることがないことを確認しないとです。
たぶん１１月の後半でしょうね、これ決済できるの。
しかし、ここにきてやや迷っていることもあります。
今回は土地建物を含めて法人に物件を売却する想定ですが、個人で借り換えをするのと
どっちがメリットがあるのだろう、と。
個人→法人に移す意味として
・個人の売上を法人に移すことで、個人の所得を下げて法人の売上を増やす
・売却する時の税率が変わる
という２点があると思っています。
前者については、個人にて所得が多くなりすぎた場合には有効だと思います。
ただ、今の私はまだそこまで困っていないので、今無理に動かさなくてもＯＫです。
（とはいえ、売ること前提で同じくらい売上があがる借地の買付は個人で入れたから
東京２棟目を個人保有のままにすると売上が増えてしまうため、微妙です）
後者については、税率だけ見たら個人は２０％、法人は法人税に準拠（最大３４％強）と
なりますので、個人の方がメリットがありそうです。ただし、個人は分離課税、法人は
総合課税なので、法人の方が物件の大規模修繕（一括で経費にできるもの）などをうまく
組み込むことで、税率を軽減させることも可能かもしれません。
個人から法人に移す際には、不動産取得税や保存登記など余計なお金がかかります。
これらのコストに見合うだけの効果があるのか？という点が自分でもよくわからなく
なってきている部分ではあります。
やっぱりインパクトがあるのは、将来売却した際にどこまで節税できるか？という
点なのかなと思います。そしてそこに対して、今コストをかけて可能性を残す方が
いいだろうというのが今の私の結論なのですが・・・。
まあもうここは、将来の自分のみぞ知る世界です。
今からよほど問題があることが出てこなければ、このまま進めようかな、と。
この選択が正しかったのかは、将来本当に売却することになった時にわかるのだと
思います。
あとは、将来この物件から出る収益をどう貰うかという話も。
法人だと給与所得、個人だと不動産所得になります。
給与所得になると、そこに社会保険などもかかってくる認識なので、思った以上に
受け取るまでのロスが大きいと思っています。この辺も本来なら戦略的に検討を
しなくてはならないでしょう。私の考えはまたそのうち書こうと思います。
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