現在１０位です。雨だけど今日も外をふらふらします。
応援クリックよろしくお願いします→
銀行さんの融資姿勢が厳しくなっている、という話題はあちこちで見かけます。
全体の傾向として、その方向性は回避しようがないものになっています。
先日、懇意にしている業者さんから、ちょっと面白そうな物件情報が出てきました。
築浅で積算もしっかり出ているし、こんなご時世にしては利回りも割と出ております。
間取りはファミリーでバリアフリー仕様だから、高齢化社会にもばっちり対応可能。
しかも借り上げで空室の心配もない、という。ただし立地は微妙なんですけどね。
この物件に融資が付くか試してみようと思いまして、仙台法人で買付を入れました。
メインバンクさんに持ち込んでみたところ「仙台の店舗から札幌に出すのは難しい」と
つれない返答。いや、実際にはちゃんと検討して、上と掛け合っていただいたりして
貰いましたので、つれないなんて言っちゃだめですね。失礼しました。
前からメインバンクさんには札幌はきつそうということは言われていたのです。
だからダメで当たり前。話を持ち込むことで、メインバンクさんを優先して考えている、
ということをＰＲしている気持ちもあります。義理人情は大事ですし、こうやって
相手を立てておくと、いざという時に助けてくれるかもしれません。一回一回の
積み重ねが、相手に対して恩を売るようなイメージになっているはずですし。
というわけで、ちゃんとメインバンクさんからも「他に持っていくのも致し方なし」と
思っていただいたところで、新規行の開拓に入ります。今回は札幌と仙台に支店があって
取引したことがない、いくつかの金融機関さんの扉を叩いてみることにしました。
（１行だけ、その条件に当てはまらない金融機関さんもありましたが）
持ち込んだ金融機関さん全体の傾向として「渋い」感じがありました。元々渋かった
金融機関さんは仕方がないと思うのですが（紹介で行ったけど渋いことには変わらず）
ここ１年くらいけっこう名前を聞いていた某金融機関さんが「地元以外の不動産融資が
厳しくなっている」というところまで厳しくなっているのはびっくりしました。
確実に融資の波は引いている。そんな印象を持ちました。
勿論、個別で見れば、これまで関係を作ってきている人とかはきちんと融資が出ると
思うんです。あくまで全体の雰囲気の話であり、私は融資が出てます！みたいな人が
いるのは当たり前。金融機関さんはお金を貸すのが仕事だから、貸せなかったら商売
あがったりになってしまいますからね。融資が出ている人からは、その秘訣を聞き出して
その真似をするといいと思います。あ、でも変なコンサルさんに聞く意味はないですよ！
大家仲間の横のつながりを頼りにすることを推奨します。
で、今回唯一「融資します」と言ってくれたのが、某都銀さんでした。
個人では絶対に取引できない都銀さん。なぜなら、私が個人で保有している物件は
耐用年数超過だの再建築不可だの借地だの、そんなのが多いからです。都銀さんは
耐用年数を超過したものは収益をゼロとみなし、借入だけを評価に含めますから。
そしたら、私なんかただの借金大魔王ですよ。そりゃ相手してくれません。
でも信金さんや信組さんはそういった物件からのＣＦもちゃんと判定してくれます。
だから私は個人では都銀さんではなく、信金さん・信組さんをターゲットにしてます。
金融機関さんにはそれぞれ全体のＣＦの見方に特徴があります。
前にどこかのコラムで「事業計画書なんて意味はない、書くだけ無駄」ということを
書いている方がいたような気がします。都銀さんや大手地銀さんを相手にするなら
それは真実ですけど、信金さんや信組さんの場合は事業計画書を書くことが出来る、
という定性評価もとても重要なのです。自分の知っている世界だけで断定的なことを
書いてしまうのって、ちょっと違うよねと思いながらそれを読んだ記憶があります。
まあ、私のブログも更なるハイレベルの有識者から見たら「バカなこと書いてるな〜」
と思われているのだとは思います。もうこれは仕方ないことですね。だからこそ、
おごらずに謙虚にブログを書くことも大事だと思っています。
あ、ちょっと話がそれました。
仙台法人は耐用年数超過の木造物件が１棟あるものの、他はちゃんと耐用年数の
範囲に収まっています。だから、都銀さんでも審査して貰える可能性があると判断して
今回持ち込んでみました。そしてその結果はバッチリ出ました。都銀さんから融資を
してもらえるという判定が出るなんて、素敵だなあ。
ただし、やはり金融庁さんの出した号令は確実に効いているようです。
残念ながら、金額は希望をだいぶ下回ってしまいました。ですので、取引ができる、
ということが確認できただけで終わってしまいそうです。その自己資金は出せないよ！
ただ、都銀の担当者さんも、できれば融資したいと思ってくれているようで・・・
「毎年の修繕費の情報はありませんか？」と聞かれました。話を聞くと、それがないから
行内のルールに則って再調達価格からどうのこうの計算をして算定しているそうです。
その金額が現実からかなりかけ離れているということで、適切な修繕費に落ち着けば
評価が上がるかもしれない、ということでした。
また、借上にしなかった場合の家賃も算定して提出して貰えれば、それも評価を
押し上げる結果になるかもしれない、ということも教えていただきました。
こうやって、融資を出したいと思っていただける時は、会話のどこかにヒントが
ちりばめられていることがあります。それを聞き逃さないことも大事なことと思います。
というわけで、この結果を元付業者さんに伝えて、そういった資料を入手して貰うよう
お願いをしました。元付業者さんも趣旨を理解し、資料を作ると言っていただきました。
あとは価格交渉も多少仕掛けてみる、と。この辺が全てうまくいけば、もしかしたら
逆転もありうるかもしれません。様子をしっかり見ていきたいと思います。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
