2017年10月15日

失敗(予定)案件の現在の進捗状況。

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後から出てきた(東京法人+個人事業主の所有物件と比較して)土地の広い大物案件。

こちらの話題ばかりですが、そういえばあなた半額になった案件あったよね?そっちは

どうなってるの?というところについても続報をお伝えします。



過去の歴史



1.購入しないつもりだったのに、いくらでもいいから買付入れてみてと言われて半額の

  買付を入れてしまったら、若干押し返されただけで通ってしまった

 (こちらのブログ記事を参照)



2.最悪現金で決済するかということで、とりあえず契約。そして融資付けを行う。

  (こちらこちらのブログ記事参照)



3.建物面積が思ったより小さく、一部屋当たりの賃料が想定より下がることが判明。

  加えて銀行融資も既存取引行が想定外の不調に終わり、金利の高いところで

  借入することに。

  (こちらのブログ記事参照)



借りた金融機関さんから「建物を壊すのはNG」と指定されてしまっている関係から

やっぱりリノベーション工事をやらなくてはならないよねー、という状況になりました。

壊して新築して売った方がいい、というご意見も現地を見た方からいただいており、

私もそこに傾きかかっていたんですけど・・・。でもあれ、新築してもそんなに大きな

建物は建たないから、需要のない新築戸建ができてしまいそうだったので、これはこれで

仕方ないということかなと思います。



超高い返済比率になりそうですが、まあこれだけ物件があれば1棟くらい失敗するのも

仕方がないということで、所有権の物件を持っている満足感だけを拠り所にします^^;

ま、しばらく辛抱して保有していれば、残債も減っていくでしょうし、そもそもそれほど

大きな物件でもないので、最悪多少の損切りをしてもいいでしょう。

そんなことを考えながら、諸々の手続きを進めています。



対金融機関さんというところでは、融資承認に対して必要な書類を提出するよう

指示がありました。この金融機関さん、メールでやりとりできるので助かります。

リフォーム費用の見積書と金融資産のエビデンス、印鑑証明書のコピーを送付して

金銭消費貸借契約の日程を調整しました。来週契約してくる予定です。



売主さんとのやり取りでは、とりあえず建物未登記の状態だったのを登記していただいた

ということで、謄本の写しを送っていただきました。うん、やっぱり面積小さいわ。

これは儲からない予感がプンプンします。まあもういいや、考えるのを止めよう。

失敗は失敗と素直に認めて、リカバリーをどうするかを考えます。



あわせて、リノベーション工事(およびいずれ考えられる新築工事)に向け、前面私道の

掘削承諾を取りに行って貰いました。ほとんどのところは普通にはんこを押して

くださったのですが、1件だけ「承諾料30万」と言ってきたところがありました。

30万ってけっこうなお値段ですけど・・・orz



「他の方にも同じ請求をしている」ということでしたし、うちの目の前の私道の半分を

所有しているので、なかなか断りづらいです。これは呑むしかなさそう。ただでさえ

儲からない案件なのに、更に儲けが減ってしまいました。あーあ。



それから建築士さんとのやり取り。

一緒に内部を見に行こうとしたのですが、1回目は私と仲介業者さんで日にちの認識が

ずれてしまっており、結局内見できず。2回目は「窓が開いているからそこから入って」

と指示があったものの、実際には窓は開いておらずNG。そんな無駄足を何度もさせて

しまい、ものすごく申し訳ない気持ちになりました。



最終的に「いいよ、全部やり直す想定だから、中を見ないで見積するよ」と言って

いただき、出てきたお見積は東京3棟目の倍程度の金額でした。躯体が傷んでいなかった

東京3棟目に対し、躯体が既にボロボロの今回の物件はかなり割高になります。

当然のことだし、わかってはいました。建築士の先生にも常々「躯体が死んでる物件は

金がかかるから、そういうのは選ばない方がいいよ」と言われておりましたが、

それを身をもって体験する結果になりました^^;



工事の日程もおおよそ詰めたのですが、急遽融資承認が出てしまった案件の方が

借入額も大きく家賃も取れるし、躯体の痛みが少ないから工事が早く仕上がるという

点を考慮して、まず大型借地案件を優先しよう、ということになりました。

今回話題にしている物件は後回しです。工期に時間がかかる上に工事金額も高いです。

そして実入りとなる家賃は少ない。それだったら、全体から見てこれを急ぐ必要は

ないでしょう、という判断です。



決済日は10月の終わりで固まりました。ちょっと憂鬱になりますが、まあ仕方ない。

これはこれで一つの経験になると思いますので、精一杯リカバリーしていきます。

いっそ、実験的に何かすんごいとんがった物件にするってのもありかな?



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posted by ひろ* at 11:08 | Comment(0) | 東京7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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