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業務連絡
プロパン星人さんからいつもメールアドレス書いとるやんこのヴォケ！と指摘が
ありました！ほんとだ、見事に気づいていなかった・・・。字が薄いからに違いない。
うん、そういうことにしておこう。というわけで、あとでメールします。
本題
またまた狼さんから「ゲテモノだけど都内でもそこそこ儲かる物件の探し方を頼む」と
キラーパスが届いているような気がしたので、ちょうど昨日買付を入れた物件のことを
書いてみようと思います。勿論ゲテモノです。
まず、今回買付を入れた物件のスペックなど（特定されないよう数字はいじってます）。
この物件を初めて見つけたのは、家の近所で地元密着型の仕事をしている不動産屋さんの
店頭に貼ってあった物件情報でした。前にも東京５棟目で取引をしたことがあり、
その時は店頭に貼ってあった物件が案外良かったので問い合わせをして、取引成立と
なった、という経緯がありました。それ以来、通りがかった際に時間があれば一通り
チェックしております。
今回目に留まったマイソクのタイトルは「借地権付売戸建」。
「☆投資用に」「☆邸宅に」「敷地面積７５坪」という言葉を見て、何か引っかかり
まじまじとマイソクを見てみた次第です。
どうやら、７５坪の敷地の中に、耐用年数をとっくに超過した戸建が一つ、そして
その裏手には２ＤＫのアパートがありました。ほほう、戸建とアパートのセットか。
価格が合うかわからないですが、なんとなく面白そうな気がしたので問い合わせました。
東京５棟目の時と同じ担当者さんが出てきて、いろいろと情報入手。
内装はリフォーム必須、リフォームの際に地主さんに増改築承諾料的なものを払う、
２０％程度の指値が建売戸建屋さんから入っているものの、現時点で保留になっている、
現状は売主さんの会社の寮となっているが、１部屋しか使われておらず、売却時には
その１名の方も出ていく（つまり全空になる）、などなど。
会話を進める中で、建売戸建屋さんの買付価格もこっそり教えてもらいました。
建売の場合は売主さんが地主さんに払う承諾料が増えるということで、同じ額なら
勝ち目があるかもしれないし、私を売主さんに推してくれる、ということです。
こちらについて収益を最大化するための方法を考えてみます。
今回の物件は城東地区です。家賃はさほど高くないのですが、地域的に古い物件が多く
２ＤＫの間取りはそこそこあります。しかし、１ＬＤＫ間取りは新築〜築浅にしか
ありません。そのため、相場から見て結構高めです。２ＤＫより１ＬＤＫの方が
平均家賃が３万くらい高いのです（ホームズのサイトを参照しました）。
ということは、２ＤＫを１ＬＤＫに間取り変更したら、家賃は高くなるはず。
弱気に見ても２ＤＫの時より５０００円は上がるだろうと見込めます。
更に、戸建もアパートにコンバージョンしてしまうのはどうだろう、と。
建物登記の変更を伴うため、本当にできるかは要検討ではありますが・・・。
どうしても建物の用途変更が出来なければシェアハウスなどで収益を高める方法を
検討すればいいかなと思っています。
リフォームやコンバージョンなど、全ての経費はざっくりと見込んで１６００万。
戸建屋さんと同じ金額で購入したとしたら、土地建物は４０００万。
２０年でまき直しをしてもらう費用、増改築承諾料など加味すると、諸経費は９００万。
合計６５００万という感じになります。
これに対して、家賃収入はコンバージョンの結果などを考えれば、固めに見て６８０万。
表面利回りは１０．５％程度を達成することが出来るはずです。地代を差し引いたら
１０％をちょっと切るくらいに落ち着くかと思います。
城東地区とはいえ２３区内。この利回りなら決して悪くはないです。
もし地主さんが「増改築に当たらない」と判断すれば、更に利回りは向上します。
実際のところ、ハードルは山ほどあります。
売主さんがその指値を承諾するのか、建物のコンバージョンは可能なのか、用途地域は
変更することができるのか、そして融資は本当につくのか、など。
その中でも一番大きな問題は融資です。借地って本当に融資がつきにくいので・・・。
ここに関しては、既存取引行の中で借地でも検討してくれる金融機関さんが１行あるので
そちらにまず依頼するとともに、不動産投資仲間からの紹介で該当地域に強い信金さんを
照会していただきました。借地でも検討するということです。
ただ、紹介していただいた金融機関さんに関しては、金融庁からの指導が入っているため
あまり積極的に検討することができないかもしれない、という話を最初の時点で
いただいているため、過剰な期待はしない方がいいかなと思っております。
物件＋諸経費までは確実に出していただき、リフォーム部分は依頼する建築業者さんの
提携ローンを使う、などの方法も考えた方がいいかなという感じです。
まとめると
・街の不動産屋さんに貼ってある物件資料もできるだけチェックする
・コンバージョンやリノベーションによる価値向上で、いくら家賃が上がる？という
視野を持っておく
・コンバージョンやリノベーションの概算をはじけるようにしておく
・耐用年数超過／再建築不可／借地権などでも融資をしてくれる金融機関さんの
情報を持ち、何かあった際にすぐに思い出せるようにしておく
みたいなことを意識しておくと、化けるかもしれないゲテモノ物件を拾いやすくなる、
ということではないでしょうか。
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