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契約後あまり書いてなかった半額の指値が通っちゃった都内築古物件。実はいろいろと
けっこう苦戦していたんですけど、案件としてようやく目鼻がついてきた感じです。
今回銀行融資が付いたのは、ちょっと前に東京で半額の指値が通ってしまったので
その金額ならまあいいかと契約した物件でした。そもそもこれ、建物が古すぎるし
建物登記はされていないし、セットバックは必要だしで、元々は見送ろうと思って
いたものでした。それを仲介業者さんが「いくらでもいいから試しに買付入れてみて
いただけませんか」と言うので、半額以下の買付を入れた結果、若干押し戻されたものの
その額で通ってしまった、という経緯です。
契約した後、建築士さんに現地を見ていただきました。わかっていたのですが状態は悪く
修繕にはけっこうな金額がかかるものと思われます。部屋数は東京３棟目と同じなのに
修繕費用は東京４棟目と同じくらいかかる可能性も・・・。
「外壁、サッシが死んでるとかなり金掛かるよ」といつも言われてましたが、今回は
やっぱりのパターンになりそうです。
そしてちょっとあてが外れたのが、建物面積。謄本がないので面積がよくわかりません。
私自身は３０平米くらいあるだろうと思ってましたが、物件を見に来てくれた友人は
そんなにあるわけない、せいぜい２０平米前半でしょ、と。
そしてその論争に終止符を打ったのは建築士さん。現地を見て軽く測った結果
「一部屋２５平米くらいでしょ」と。う、そうですか・・・だとすると想定家賃が
思っていたより取れないので、収益面では黄色信号です。
それに輪をかけてテンションが下がる出来事が、銀行融資です。
今回は所有権だから余裕でしょと高をくくっていましたが、これがなかなかＯＫが
出てくれないんです。セットバックの面積が大きいとか、上が乗り気じゃないとか。
既存取引行である信金・信組さんに５行ほど話を振ってみましたが、どこも微妙な
回答ばかりでした。うーん・・・。
同じようなスペックの物件に融資してくれたことがある金融機関さんも含めて
持ち込んだところが全滅だったのは、私自身の属性の問題なのか、物件の問題か、
はたまたやっぱり金融庁さんの規制が効いているのか。ただ、この案件を断った
金融機関さんでも、借り換えの融資については「やります」と言っていることから
物件自体がちょっと好みではなかった、というのもあるのかもしれません。
あるいは新規はきついけど借り換えならやりやすい、とか？
融資を得られないと、現金で購入することになるのですが・・・
東京６棟目に想定以上に頭金を入れてしまったため、現金で買おうとすると納税用に
プールしておいた現金に手を付けなくてはならなくなります。それはできれば避けたい。
（え、売却益？とっくに不動産の頭金などで消えましたが何か？）
現金で購入するなら、早く現金を回収したくなります。
長期保有は考えず、修繕して売却するという手段も考えないといけないかも・・・
いっそ建物壊して新築戸建を建てて実需に売却？なんてことも一部の投資家仲間さんから
アドバイスいただき、建築士さんと真剣に検討をしたりしていました。でもそれもまた
なかなかコストと需要のバランスが取れたプランができないし、そもそも宅建業者でも
ないから難しい部分もあるし、いろいろ四苦八苦。
どうしようかなあと思っていたのですが、ふと思い出しました。再建築不可でも
既存不適格でも田舎でも、なんでも融資する某金融機関さんの新商品のことを。
上限金額が低いので再建築不可の戸建やニコイチアパートで使ってみようかなと
思っていたのですが、今回使ってみるのはありかな、と。ただ、金利は高いです。
２０年引けるので何とかなるっちゃなるんですけど。
そんなわけで、そちらの金融機関さんに打診してみましたところ、紆余曲折あったものの
何とかＯＫをいただくことができました。そしてこちらの金融機関さんとしては、
建売みたいなことはせずアパートとして保有することが前提だ、ということでしたので
必然的にリノベーションしてある程度の期間保有することが既定路線に。
試算してみると、お金あまり残らないなーという感じですが、この際仕方ないですね。
とりあえず売却益が取れれば良しということで、しばらく保有して残債を減らします。
５年をめどに速やかに売却だな。
そんな感じで、今回はちょっと失敗だなあという感じの東京７棟目（仮）。
建物の保存登記も終わりまして、あとは銀行さんの手続きなどを経て決済です。
今のところ１０月末の予定。２月くらいに建物のリノベが終わり募集開始の算段です。
家賃を上げる手段、考えないとなあ。
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