現在１６位です。今日はある程度は自宅で作業ができそうな。
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札幌７棟目の融資をしてくださった銀行員さんの助言、もう少しだけ掘り下げてみますか。
私がまた新しい物件を買おうとしているんですよという話をしている時のことです。
おもむろに彼は聞いてきました。「購入スタンスはどんな感じで考えていますか？」と。
それに対する私の回答は、相場が高めに推移している時であっても、相場が安い時で
あっても、基本的にはその時代なりに悪くないものを買っていきたいと思ってます、と。
ドルコスト平均法ってわけじゃないですが、そんな感じで買っていき、１０年とかの
単位で物件を入れ替えて利益確定し、そのお金を別の物件の頭金としたい、というような
回答をしました。
以下、その金融機関さんの考えと言うわけではなく、その行員さん個人の考え方です。
銀行員さん、それに対して考え方はそれでもいいと思うんだけど、気になるのは
案件を持ち込むペースの早さだと言ってました。これが市況が明らかに悪くて不動産が
割安な時期ならまだしも、今はどう見ても相場的には一番高い時期。そして融資が
厳しくなることで、これから下落するんじゃないかという雰囲気です。そこで焦って
購入しなくてもいいんじゃないですか？と。
その行員さん、ご実家が不動産賃貸業を営んでいるそうです。しかも祖父の代とかから
脈々と続いているのだとか。規模はわかりませんが、先祖代々の土地を守っていると
いうよりは、適宜入れ替えもして攻めている感じでした。ご両親も私のように相場に
関わらず、その相場観で買えるものは買っているというスタンスだったそうです。
古くからやっているから、バブル崩壊のさまも近いところで間近で見ていた、と。
そしてそうやって、相場が高い時期に仕込んだ物件で大変な苦労をしている状況も
見ていたそうです。そういう原体験があるからこそ、あまり高い時にハイペースで
物件を購入しすぎない方がいいんじゃないでしょうか、と。
私はリーマンショック後からのスタートの人間です。ゆえに、相場が高騰している
タイミングと、それが下落するタイミングというものは体験したことがありません。
それゆえに、下落局面の怖さを知らないというのはあるのだと思います。
かつてのバブル崩壊の頃は、インカムゲインという発想はなく、キャピタルゲインのみが
追及されていました。だからこそ、崩壊した後はキャピタルを当てにしていた人が
借入を支払えず、どんどん破たんしていったと理解しています。
今の不動産の購入は、インカムゲインがどれだけ出るかという観点も含まれています。
それに、政府だってかつての教訓を活かして、一気に融資の蛇口を締めるようなことは
せずに、ソフトランディングできるように調整するだろうとは考えられます。
でも、当時と状況が異なるとはいえ、高い時期に必要以上に購入を進めるのは果たして
良いことなのか？と問われると・・・まあ決していいことではないのでしょうね。
勿論、今が高いというのがそもそも間違いで、今後も外貨の流入などで不動産価格は
上昇する、という考え方もあるのかもしれません。そこは日本の将来、不動産市況の
将来をどう読むかという話であり、人によって判断は異なるでしょう。
私の判断としては、相場が高くても安くても購入自体はしていく、そのために
インカムゲインという考えがある、です。ただ、確かに銀行員さんが言うように
高い時期に無理していっぱい購入する必要はないよね、とも。貧乏性なので、目の前に
案件が出てきてしまうと、つい条件反射で検討してしまう悪い癖があります・・・。
そこは気を付けないといけないところです。
インカムで回るなら高い時期に買ったっていいじゃない、って思ってる人もいますよね。
でも高い時期に購入すると、以下のような点で不利になります。
・空室耐性が低い。稼働率が高くないと借入を返済できなくなる。
・ＣＦが少ないため、大規模修繕の費用まで勘案すると本当に儲かっているかわからない
・残債が多いので、売却時に利益が少ない、もしくは売却したくても追い銭が必要になる
金融機関さんとの関係をつなぐために、継続して購入していきたい。
始めたばかりなので、できるだけＣＦを増やすためにいっぱい購入したい。
気持ちはよくわかります。ですが、上記のようなリスクもあるということは理解した上で
購入するかどうかを考えてほしいものです。
ちょいちょい買ってるお前に言われたくない、と思う方もいることでしょう。
私が逆の立場だったらそう思います＾＾；
だからこれは自戒の意味を込めて書いてます。買いたい気持ちはわかった、でもその物件
そこまで無理をして購入すべき物件か？何か特別な良い点があるのか？というところを
自問自答しながら考えなくてはなりません。
自分を律するのが苦手なタイプなので、肝に銘じながら進めていきたいと思います。
他にもいい話がいくつかあったのですが、それはまた機会を見て紹介します。
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