2017年09月29日

法人契約で申込あり!満室に王手の札幌7棟目。

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札幌7棟目、お申込をいただくことが出来ました!残りはあと1部屋です。



6月に決済した時点で稼働率は17部屋中14部屋。3部屋の空室がありました。

正直なところ「なんでこのスペックでこれだけ広告料出して決まらないんだろう?」と

不思議になるくらいだったので、そう時間はかからず決まるはずと高をくくってましたが

購入後に清掃業者さん(※)が周辺の競合を調査してくださったところ、若干ながら

近隣より家賃相場が高めであることがわかりました。なるほど、エリアのイメージとして

決して裕福な属性が多い場所ではないので、若干の家賃の高さが大きな問題になっていた、

ということかもしれません。

(※不動産仲介経験のある方なのでその目線でいろいろ助言をしてくれます)



家賃を少し下げて相場並みにする?ということも考えましたが、あえてこのままの家賃で

募集を継続することにしました。

ファミリー間取りなので入居してしまえば長いはずだから、多少空室が長引いたとしても

家賃で取り返すことはできるだろう、という判断であったり、10年後を目処に売却を

かける時に、家賃は高く保っておいた方が高く売れるという観点、近隣で一番背の高い

建物でエレベーターもついているという仕様面での優位性、駐車場が敷地内に2台取れて

全部屋角部屋という点で他物件との差別化ができている、などが主な理由です。



実際、この物件は転勤の方の法人契約も多く(と言うと前述の「長く入ってくれる」と

矛盾するところはありますけど)、地域の中では属性がいい人がお住まいになって

くださる物件だろうと読んでおりました。だから、変に地域相場に迎合しなくても

埋まるはずだ、と。



前オーナーが埋められなかったのは、管理会社さんが明らかにいけてないところだった、

という要素があるはずなので(仲介業者さん何人かに裏を取りました)、管理会社さんを

切り替えることで稼働率が向上するはずだ、と踏んでいました。



購入後、その読みは当たったような気がします。超高速ではないものの、じわっと申込が

入るようになりました。まず最初に埋まったのが1階の家賃が安い部屋。ここはやや

訳アリの母子家庭の生活保護の方がご入居されました。そして先日、2件目のお申込を

いただきました。法人契約です。これで残り1部屋。



今回お申込いただいたのは、法人さんが従業員の方の社宅として借りるという内容です。

道内からの転勤組で、近隣のお店にお勤めになるということでした。社宅代行会社さんが

内覧無しで申込を入れてきたということです。な、内覧なしですか・・・(汗)



しかも嬉しいのが、駐車場2台も契約についてきたということ。わーい。駐車場は

空室が残り2部屋なのに対して6台空いておりました。外貸ししないと埋まらない

レベルです。入居されている人に使ってもらった方がいいよなあと思っていたのですが

いい感じにその願いが通じたようです^^



法人の社宅ということで、特に大きな問題もなく二つ返事でオーケーしました。

購入して3ヶ月半で2部屋、それも購入した時期は見事な閑散期であったことを

考慮すれば、まあそれなりに善戦している方じゃないか?と思っています。



私の保有している札幌物件の中では、平均家賃が一番高い札幌7棟目。当然ながら、

ここが埋まると収益は一気に改善します。札幌3棟目が2部屋埋まったくらいの効果。

残り1部屋もいい感じに埋まってくれますように。



さて、これによって現在の各物件の稼働率は以下のような感じになりました

入居申込をいただいたものは入居中、退去予告を貰っているものは空室とみなします。



札幌3棟目 14/16

札幌5棟目 15/16

札幌6棟目 4/4

札幌7棟目 16/17

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5

東京3棟目 1/2

東京4棟目 4/4

東京5棟目 1/1

東京6棟目 1/4

仙台1棟目 7/7

富山1棟目 1/8



合計 72/87 82.8%



9月は富山1棟目と東京6棟目を購入しました。両方ほぼ全空ですので、これだけで

空室が11部屋増えたことになります。そりゃー稼働率も悪くなるよねえ。うん。

富山1棟目はちょっと田舎なので時間もかかりそうだし、まずは札幌と東京の空室を

片付けて、そこからゆっくりと山を料理する感じかな?と思っています。



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posted by ひろ* at 06:43 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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