2017年09月23日

隣地が売りに出たのでシミュレーションをしてみるも・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。入籍記念日だけど、領収書の整理を今日こそやらなくちゃ!

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



心情的に、自分の保有している不動産の隣地が売りに出たら、購入したくなりますよね?

でも頑張ってもプランがうまく入らないなら、無理はできません・・・。



先日のブログに書いた通り、購入したばかりの札幌7棟目の隣地が、気づかないうちに

売りに出ており、そして気が付かないうちに買い手がついておりましたorz



札幌7棟目は建蔽率も容積率も大きく余っている物件なので、隣地をうまく買えたら

もしかしたらより容積率を消化して大きなものが建つのではないか!?と期待を込めて

いたところがあります。とりあえず1年回して、雪がどこに積もるとかを把握してから

駐車場を動かしてもう1棟くらい建たないか・・・なんて妄想を繰り広げる予定でした。



しかし、そんな妄想をする間もなく、隣地の空き地がいつの間にか売りに出ているわ

さっさと購入者が決まっているわで、もうなんなんですかと。隣地に一言くらい

売りますよって声かけてくれてもいいのにー!



で、その後いろいろ当たっていくと、その某大手のどこの支店が扱っている案件かが

わかりました。そしてその案件の物件情報も入手。契約済で決済待ちみたいな状態に

なっているようで、買主は(明確には聞いてませんが)どこかの業者様のようです。

分筆すると言っているところからすれば、おそらく戸建用地として仕入れたのでしょう。



その気になれば売主様に突撃して「売ってくれ!」と直談判することもできる状況までは

持っていきましたが、じゃあ本当に突撃していいの?というところを改めて精査する

必要があるな、と考えた次第です。



細かいことはいろいろありますが、まずはざっくりと建蔽率・容積率から算出して

どのくらいの建物が建つか、そして今の建築の坪単価で建物を建てた場合にいかほど

費用がかかるかをざっくり想定してみました。そして結果としては、自分の持っている

土地の建蔽率や容積率を算入しない場合、7%にも満たない利回りになることが

わかりましたので、こりゃダメだなという感じに。



単身間取りを入れればまた違ったのかもしれませんが、立地的にファミリーをいれないと

たぶん入居付が苦しいと思うんです。だからファミリーにこだわった結果、利回りが

出てこない、と。



じゃあ自分の土地とくっつけたらどうなの?という点について考えてみようと思いますが

くっつけた場合もまた問題点があります。片方だけ売却とか考えた場合に、手離れが

悪くなってしまうということです。2棟一括でしか売れないというのはリスクです。



そうなると、既に持っている土地を分筆できるような感じで配置しなくてはなりませんが

これがまた今回出ている土地だと難しいのです。建物に隣接している土地なので、

うまく分筆とか合筆とかできないだろうな、と。



今回売りに出ている土地は角地ではなく1面接道の土地です。角地だったら駐車場と

隣接しているので、うまく活用できそうなのですが・・・。でも角地は角地で今回は

売りに出ていないし、そもそも土地が狭いので単品で活用しようとすると厳しいです。



いろいろなパターンをシミュレーションしてみましたが、どうもしっくりくるプランが

入りません。うん、これは見送った方がいいということでしょう。そもそも今、土地は

かなり高値になっているし。どっかで土地価格が下落した時にまだその土地があれば

その時改めて考えればいいかなー、という感じもあります。



隣の土地は多少高くても買っておけ、という話もあるので、今回前のめり気味に

考えてみましたが、やっぱり収益を生まないという結論になりましたので転身します。

またご縁のある土地が出てきますように。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:29 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: