2017年08月14日

急遽札幌出張、その目的は空室対策。

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空室、リフォームしなくても募集できるかなと思っていましたが、管理会社さん的には

やった方がいいよと言うことでしたので、そこの相談をしてきました。



今回のターゲットは札幌7棟目。ここは6月に購入しましたが、3部屋と6駐車場が

空いている状況でした。1部屋は先日埋まりましたが、残り2部屋と駐車場6区画は

まだ空いています。



駐車場に関しては「居室が埋まってから外部に募集しよう」という方針にしましたので

とりあえずはいいのですが、そのお部屋がまだ2部屋残っていることに関しては、

焦って家賃を下げない程度に急いで埋めたい、という気持ちがあります。



ファミリー物件なので、一度埋まってしまえばそれなりの長期入居が見込めます。

子供の学区の問題などあり、ファミリーは(転勤族や法人の借上などを除いて考えると)

長期に渡って同じ家に居続ける可能性が高い、というのがその根拠です。

家賃を下げて埋めると、その家賃で長期入居になる可能性がありますから、

多少時間をかけても家賃は下げずにじっくりやろう、という方向で考えています。



さて、そんな状況でもありますので、まずはどうやって埋めていくか、埋めるにあたり

何を売りにしていけばいいか、というところをこれまでも考えてきました。



近隣と比較すると、気持ち家賃は高めという感じもなくはありません。ただ、競合より

駅からの立地がいいとか、エレベーターが付いているとか、2台駐車可とか、そういった

メリットはあります。そこを気に入って選んでくれる人はいるのではないかと思います。



ただ、そういうお客様に気に入ってもらおうとするなら、それなりの対策を講じなくては

ならないのだと思います。近隣よりちょっとだけグレードが高いところを選ぶ、という

ことになるので、お部屋の中身もそれなりのグレードでないといけないだろう、と。



空室の現状の内装ですが、多少汚いところはあるものの、別に募集できないという

レベルではありません。札幌3棟目なら「これで全然オッケーですね」と言えます。

しかし、今回はそういう客層ではないので、もう少し手を加えた方がいいのでは?

というのが管理会社さんの意見でした。そしてそれに伴い、客付しやすくなるような

修繕の見積を提示してくださいました。



この見積をどう評価すべきか。部屋の様子を見てみないと、その修繕が本当に必要か、

必要だけど費用対効果を考えれば削れるのか、などの判断ができません。そんなわけで

札幌に実際に飛んで、現地で管理会社さんとその件の打ち合わせをすることにしました。



・壁紙に画鋲の穴や細かい汚れ、室内換気口からの雨だれのような跡があるので

 クロスを張り替えて対応したい

 →2LDKのお部屋を全部やって10万くらいということだったのですが、中途半端な

  うっすらとしたアクセントクロスのせいでやや色数が多い印象だったので、

  落ち着いた印象を出すために対応することにしました。



・天井のクロスと壁のクロスが微妙に色が違うので、壁のクロスの張替時に天井の

 クロスも張り替えたい

 →天井のクロス自体に汚れはなかったので、壁のクロスを張り替える時に同系色に

  してもらえれば事足りると判断。対応しないことにしました。



・床のCFが茶色系なので、エンドユーザ受けがいい白系のCFに変更したい

 →CFの状態はまだそこまで悪くありませんでした。何とか使える範囲と思います。

  価格が安いなら良いのですが、これも10万以上の補修費になってしまいます。

  洗濯機の跡がついていて本当に張替が必要な場所を除き、今のCFのままでもう少し

  反響を見てから改めて考える、ということにしました。引きが悪いようなら改めて

  施工を考えることにします。



そういった感じで、その場で議論しながら、仲介業者さんや入居者さんにとっての

良い部屋を作りたい気持ちと、コストとの兼ね合いを考えて判断していきました。

結果として、当初出てきた見積より10万以上のコストダウンをすることに。



冒頭で書いていた「それなりの内装でないとターゲットは捕まらない」という仮説からは

矛盾する方向に動いてしまいました(内装費を落とす≒グレードも落ちる)ので、

これが本当に正しいのかという点は私自身も疑問が残っています。ただまあ現実として

不動産取得税もこれから払わないといけないですし、あまりお金をじゃぶじゃぶと

投入するわけにもいきません。様子を見ながら少しずつ改善していく方針でいこうと

思った次第です。



反響をこまめに見ながら調整していく作業になるので、今後も管理会社さんと密に

連携を取りながら対応していきます!



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posted by ひろ* at 12:29 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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