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東京２棟目の借り換えの話が密かに進んでいます。
平成元年築のＳ造というスペックなのですが、現在は某サラリーマンに優しいけど
金利は優しくないカタカナ銀行さんで借りています。融資期間の残はちょうど２１年。
この年式でこれだけ長く貸すというのが、どんな基準でやってるんだとツッコミを
入れたくなる話なのですが、まあ借りる側としてはありがたいので何も言いません。
※長く借りれることが良いわけではなく、長く借りるという選択肢が取れることで
その物件に対する自分の戦略に応じた借入期間で対応ができる、という意味です。
長く借りることが一概に良いと言っているわけではありません。
某カタカナ銀行さんですと、ご存知の方はご存知だと思いますが、当初５年間は
借り換えや繰り上げ返済をすると、猛烈な違約金がかかってしまいます。高利貸しも
いいところだろ、と言いたくなるようなすごい金額です。残債の２％だったかな？
この物件は私の保有している東京物件の中でも珍しく
・所有権
・耐用年数が残っている
・再建築可能
という条件を満たしているので、既存借入行の目ざとい営業担当さんだと、割と気軽に
目をつけてきます。で、借り換えませんか、と。
今まではそれを「違約金が高いから、購入から５年経ったら考えますね」と言って
やり過ごしてきました。カタカナさんでもまだ借り入れできる見込みもあるかも
しれないですし、コストもかかる話ですし。
そして先月、とうとう５年が過ぎました。
もうね、５年過ぎるちょっと前くらいから、東京３棟目と東京５棟目に貸してくれている
金融機関さんから電話が来るんですよ。そろそろじゃないですか？って。いやでも借換を
意識しなくてはならなくなります。
現在の金利より１％下がるなら、十分にメリットがあります。
サラリーマンの与信をあてにして貸付する金融機関さんよりも、事業性も加味して
判断してくれる金融機関さんの方がこちらとしても好ましいと思っています。
そう考えると、ここで借り換えをしておくのは悪くないかな、と。
ただ、既存借入行の皆さんがここは狙っているわけですから、どこか１行に抜け駆けで
検討して貰うわけにもいきません。ですので、お付き合いが深い金融機関さんには
「こういう話があります」と持ち掛け、検討していただきたいと思っています。
比較検討はもちろんしなくてはなりませんが、競争で金融機関さんを摩耗させることは
私の本意ではありません。あまりにあざとい交渉はしたくないのです。自分だけ大きく
儲けてばかりでは、バランスが取れなくなり関係が続かないと思いますので。
というわけで、今回は取引行各位にお話を持ち掛けて、一発勝負で最大限良い条件を
出して貰い、その中で一番いいところを選ぶ。ライバルがいることは認識して貰いつつ
相手の条件をぶつけてそれより下げてくれという交渉はせず、最初から全力投球して
くれるところと私は取引したいと思っています。
以下、現在の回答状況です。
・東京２棟目修繕借入行
取組不可。耐用年数が短いので厳しい。
・東京１棟目物件借入行
取組可能。条件検討中。金利は検討中だがそこまで下がらない。団信無し。
他の無担保借入もまとめて今回の借り換えに含めて考えることが出来る。
借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却不可。
・東京３棟目／５棟目物件借入行
取組可能。現行より１％金利ダウンで団信付き。現在の借入額＋諸経費。
借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却可能。
・東京２棟目修繕／４棟目修繕借入行
取組可能。現行より１．３％金利ダウンで団信無し。現在の借入額＋諸経費。
借入期間は現行踏襲。資産管理法人への売却可能。
・運転資金借入行
取組不可。耐用年数が短いので厳しい。
なかなか面白い結果になりました。各行の方向性の違いが出ています。
・団信をつけるかつけないか
・金利を取るか、金額を取るか
・法人への売却をよしとするかどうか
意外と各行の条件がバラバラな感じですので、自分が何を重視するかで選ぶのが
吉なのかなと思っています。
団信の有無は正直どっちでもいいのですが、返済比率をちょっとでも抑えるなら
団信を外した方がいいのかなという感じはしております。私が死んだ時は生命保険で
ある程度残債を賄えるようにしているつもりですし。
金額と金利のどちらを取るかですが、金額は今の段階でしか選ぶことはできません。
金利は後から交渉も可能です。それに、無担保借入は総じて返済比率に悪影響を
及ぼします。それであれば、金額を大きくすることを考えた方がいいのかな？と。
それに金利は後からでも実績を積んで交渉することはできなくはないです。
ただし、無担保借入を有担保に組み入れると、物件の売却をしたくなった時には
影響が出てきます。残債は減っていた方が売却時には好ましいと思いますから・・・
そこは微妙。この物件を持ち続けるのか売却するのか、そこで判断するべきかと。
ただ、私としてはこの物件はとある事情にて、積極的には売らないと決めています。
立地がいいので、過去にもいろいろと面白い話はありましたから・・・。
どんなに残債があっても、売れる時は売れると思います。
あとは、できれば法人にこのタイミングで所有権を移転させたいという気持ちが
あります。これもまた、今回の借り換えとは別の話で考えていたことなのですが、
ここで借り換えをするなら一気に法人に所有権を移転させたいかな？と。
そうなると
・団信なし
・金額優先
・法人所有
という３つが軸になり、このすべてを満たす金融機関さんはない！ということに。
どれを優先すべきか、全ての条件が出そろってからしっかり考えたいと思います。
ちなみに、元々借りていたカタカナさんにも電話して聞いてみましたが、金利は一応
０．６％くらいダウンは検討できるということでした。ただ、定期とか積立とかが
条件として課せられるということです。今後の借入も本部次第だけど支店レベルでは
検討できると言ってました。うーん、でもまあ今回は借り換え優先かな？
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