2017年08月02日

退去予告・・・しかもできれば退去してほしくないお部屋の・・・。

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この時期になって、じわりと空室率が拡大してきています。

私の保有物件に限っての話ですが、入居付けは東京の方が楽な印象があります。



昨日仕事中に届いた連絡は「札幌5棟目で8月末退去予告が出ました」という内容。

札幌5棟目は購入から半年の間満室を維持してきていましたが、3月末に初の退去。

こちらは幸いにして2ヶ月ほどで埋まったので良かったのですが、この度8月末に

もう1部屋退去ということになってしまいました。



管理会社さん曰く、なかなか連絡が取りづらい方で、管理引き継ぎの時も大変だったと

いうことです。そんな感じの方なので、管理会社さんが退去理由を聞こうとしても

「引っ越すから」としか言わずに意思疎通が取れない、と嘆いておりました。



札幌5棟目にはお部屋が2タイプあります。今回退去になる部屋も、前回退去になった

部屋も、両方ともロフト仕様の狭めのお部屋です。このタイプ、少なくともポータルでは

ウケが悪い仕様なんですよねえ。もう片方はメゾネット形式で部屋の面積も大きいから

埋めやすいような気がするんですけど、ロフト付きの20平米前半だとなかなかねー。



あと痛いのは、このお部屋は割かし古くからご入居いただいているようで、家賃設定が

今と比べて高いんです。ベストケースで決まったとしても過去の家賃から3000円は

下がることを覚悟しなくてはなりません。うーん、考えただけで憂鬱だ。



お部屋の状態だって、どうなっているか全くわかりません。前オーナーから引き継いだ

資料の中には、残念ながらこの部屋の入居時チェックリストのようなものはなく、

現在部屋がどんな状況化はふたを開けてみないとわからない状態です。

素行を考えると、たぶんあまりよくない状態なんだろうなあ・・・。



札幌の単身物件は家賃が安めです。私の保有しているロフトタイプの20平米前半の

ような物件だと、地下鉄徒歩圏でも30000円家賃をいただけることはまれです。

(立地が良かったり駅から超近かったりすれば取れるのかもしれませんが・・・)



家賃が安いということは、費用対効果を考えた際にあまりリフォームを大々的に

やることができない、ということも意味しています。



例えば、家賃6万円の東京のお部屋と、家賃3蔓延の札幌のお部屋があったとします。

どちらも部屋の状態は玉砕しているとしましょう。家賃で回収できる程度の費用を

かけるのが妥当と言うことで、家賃6ヶ月分までを予算としてリフォームプランを

練ると決めたとします。



東京の物件では6万×6ヶ月=36万のリフォームが出来ます。

札幌の物件では3万×6ヶ月=18万のリフォームが出来ます。



同じ「半年で回収しよう」という目標なのに、かけられる予算が半分になりました。

そして家賃は半分でも、札幌と東京でリフォームコストはそんなに大きく変わりません。



逆の言い方をします。

同じクオリティのものを作ろうとすると、東京で家賃6ヶ月分の費用になるところを

札幌では家賃12ヶ月分かかってしまいます。



ですので、家賃が安い=経費率が高いということになってしまいます。

地方は利回りが高いですが、経費率も高いので、よく考えて決断しないと「高利回りの

はずなのに修繕にばかりお金がかかって、結果として財布にお金が残らない」という

ことが起こりかねません。本当に買っていいの?というところをよく考えないと

いけないんだよなあ、と思ってます。



話がちょっと逸れました。



先日、札幌5棟目の管理会社さんの社長と飲む機会がありましたが、その中で社長は

「これまでが運が良く、あまり入居者さんが抜けなかった」「抜けた部屋もサクッと

決まったけど、本来もっと苦戦してもおかしくないから、毎回同じようにサクッと

決まるのが当然と思わないでほしい」と仰っていました。



札幌でロフトは不人気なのはわかっていますので、社長が言うように簡単に決まらない

可能性は大いにあると思います。そこを何とかしようと思うなら、管理会社さんに

任せきりにせずに自身でも営業に行くとか、そういった努力も必要なのでしょう。



何にしても、退去が決まってしまったものは仕方がありません。

不動産賃貸業に入退去はつきもの。粛々と埋めていこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
失礼ながらこちらにコメントかかせていただきます
先ごろ出された本を買わせていただき、
とても面白く読ませていただきました。
買ってよかったと思っております

最後のページにあります特典がURLをいれてもダウンロードできません、また、スマホでよみとってもやはり同じようにダウンロードできない状態になっております。何回行っても同じ症状になるのですが、どのように対処すればダウンロードできるのか、教えていただけませんでしょうか 
Posted by あき at 2017年08月02日 23:26
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