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昨日は関東→札幌の大家会の会員さんが企画した、静岡の物件見学ツアーでした。
企画してくださった会員の皆様にまず感謝します。
近くて遠い静岡。関東圏というにはちょっと遠く、かといって手が届かない距離では
ありません。そんな静岡に、昨年〜今年にかけて会員さん数名が物件を購入されて
静岡での不動産賃貸業を開始している、ということは聞いておりました。
今回、静岡に縁がある会員さん数名のご尽力で、東京から静岡まで車で乗り合いの上
会員さんが保有しているいくつかの物件を見せていただく機会を作っていただくことが
できました。私自身が静岡に投資するのかは置いておいて、地方ごとの特色などを
しっかりつかんでおくことは大事ではないかと思っています。それが自分のエリアでの
物件の競争力につながる可能性もあります。
今回見てきた物件はいずれもファミリー物件です。
静岡市清水区、静岡市駿河区、富士市の３箇所でした。
いずれも敷金・礼金はゼロ。保証金？清掃料？みたいなのを退去時に取っているという
お話はありましたが、楽勝でホイホイ埋まる市場ではなさそうだなと感じました。
敷金や礼金が取れてない地域って、取れてる地域より競争が厳しい印象があります。
会員さんに見せてもらった物件の中には、残念ながら半年以上空室になっているものも
ありました。かなりきちんとリフォームしてあるのに・・・。
でもその隣の物件を持っている地元のオーナーさんは、問題なく満室にしています。
（間取りや構造、賃貸の条件などは似たような内容です）
この辺は地元でどれだけ活動が出来ているか、という点が影響しているのだと思います。
そもそもからして、遠隔地で物件を持つというのは不利なことです。
いつでも見に行きたいときに見に行けるということもなく、目が行き届かないことから
管理会社さんと上手に関係が作れない場合は物件がどのような状態になっているかも
はっきりとはわからない。そんな不安定な状態になっているはずです。営業だって
そう簡単にできるわけではありません。
今回は地元在住のオーナーさんにも物件を見せてもらいましたが、そちらはおおむね
満室で推移しているそうです。この辺にも強さの差が出ているのではないでしょうか。
利回りが高いからからとか、融資が出るからとか、そんな理由でご自身の知らない地方の
物件を買うこと。別にそのこと自体は否定されるようなことではありません。きちんと
収益が出る可能性だって勿論あるでしょう。でも、地元で賃貸経営するのに比べれば
他粗油不利な要素もあるということは理解しておいた方がいいかと思います。
今回見てきた中で、すぐに応用できそうな内容として挙げられるのが、琉球畳です。
とある物件の空室の内見をさせてもらったのですが、非常に凝ったものでした。
その中でも目を惹いたのが琉球畳・・・のように見えるクッションフロアでした。
こんな感じのお部屋です。最初見た時は琉球畳の置き畳かと思いましたが、床にちゃんと
固定されているので、そうではなさそうです。オーナーさん自身は「クッションフロアで
作っています」と言ってました。フロアタイルに見えないこともないんですが、
いずれにしても何らかの床材であることは間違いありません。
値段がどのくらいなのかはまだ確認していませんが、なかなか面白い試みだなと
感じました。けっこうかっこいいし、ターゲットとする客層とはまるなら、積極的に
採用したいと思えるものでした。ただ、たぶん普通のＣＦよりは高いでしょうから
（たぶん本物の琉球畳よりは安いけど、安いＣＦよりは高いと予想しています）
ある程度家賃が取れるところでないと難しいと思われます。また、普通の家庭というより
少し感度が高めな家庭の方がいいだろうとか、都心部の方が郊外より受け入れられる
可能性が高いとか、その辺も考えてプランを入れた方がいいと思います。
東京のどこかで使いたいなあ・・・。今度購入することになった物件ででも使ってみる？
考えてみたいと思います。
不動産の視察だけでなく、ご当地名物の食事なども楽しみ、気の置けない会員さん同士の
交流を楽しむことができ、刺激になる視察ツアーでした。
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やはり接触回数が信頼関係を作れるのだと、
記事を拝見し再確認させていただきました★
クッションフロアで琉球畳のデザインとは、
こころ惹かれる物件ですね♪