2017年07月29日

投資適格案件か分析して、金融機関さんに持ち込む。

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先日、半額で指値が通った物件の話を書きました。購入にあたり、やはり融資は

つけておきたいもの。最悪、自己資金で決済はできなくないですが、レバレッジ効果を

考えるなら融資はつけておきたいと思っています。



まずは、いくら半額になったとはいえ、本当にその物件買って平気なの?と試算します。

前にブログで書いたチェック内容に沿ってみていくことにします。

融資条件は満額融資で2%、20年を想定しました。



【インカムゲインの目線】

・エリアや間取りなど、その物件に安定したインカムゲインは期待できるか?

 →東京3棟目に類似している物件なので問題ないと考えます。



・ストレスを多少かけても、全期間を通して税引後キャッシュフローはプラスになるか?

 (固定資産税や管理費など必要経費は全て計上し、稼働率や家賃を少し落として計算)

 →全期間を通してはキャッシュフローはプラスになりませんでした。修繕費が重い。

  ただ、金額は大きくないので、全体の中で見ればその影響は軽微です。

  所有権の土地が残るので、そこで納得するかな?という感覚です。

  あとは5年程度でいったん売却を考えることで対応できると思われます。



・大規模修繕の費用を適切なタイミングで計上しても、累積の税引後キャッシュフローは

 プラスになるか?

 →ストレスかけると厳しいですが、かけなければ問題ないです。



・近隣の物件と比較して、その物件に客付の競争力はあるか?

 →建物面積の正確な値がわからないので何とも言えないですが、もし私の見立て通り

  1部屋あたり30平米以上あるなら、競争力は保てそうです。同じ駅で東京3棟目を

  回していての実感です。



・経費になるけどお金は出ていかない減価償却と、経費にならないけどお金が出ていく

 元本返済のバランスは適切に取れているか?(=デッドクロスは起こらないか?)

 →これもOK。今回は減価償却を融資期間にあわせて20年で取るつもりです。

  リフォームで新築同様になるので、見積法に則って20年で償却するつもりです。



・将来の家賃下落を想定しても、キャッシュフローはプラスにて推移できるか?

 →6〜10年、16〜20年でそれぞれ1%ずつ下落するシナリオを描きましたが

  稼働率が維持できて、当初目論見の家賃が最初に確保できるなら、ずっとプラスで

  推移しそうです。



【リスクヘッジの目線】

・その物件を売却することを考えた時、残債と市場価格のバランスはとれているか?

 (=何かあった時に処分できるか?)

 →市場評価としては問題ないと思います。小ロットで利回り10%のアパートであれば

  減価償却目当てで資産家の方が現金で購入されるケースが考えられますし、現金でも

  何とか手を出せる金額であれば、初めての投資という人も視野に入れられます。



・次の人がその物件を購入できる要素は揃っているか?

 (売却金額、耐用年数、市場動向など考慮)

 →耐用年数超過であり、担保評価も土地しか見られないことから、融資を使っての

  購入はかなり厳しいと考えられます。耐用年数超過でも土地として見るところが

  融資は出すでしょうが、きっと満額は無理です。そういう意味ではここはリスクが

  ありますが、そこは少額案件というところがあるので許容していいと考えます。



・金利上昇が起こった際に、どこまで耐えられるか?

 →ぶっちゃけ、耐えられません(汗)

  今回は個人保有にすることにしたので、5年を超えたら一度売却を検討した方が

  いいかなと考えております。



・空室率が上昇した際に、どこまで耐えられるか?

 →これも耐えられません。空室が慢性化するような事態にになっちゃったら、死ぬ気で

  埋めて売却するしかないでしょう。ここはリスクがあることを許容して、危険な

  兆候が見えたらすぐ動けるようにしたいと思います。



・突発的な災害や事故、火災などが発生した際、対応する術は揃えているか?

 →ここは保険で対応想定です。孤独死の保険に入るかどうかは、入居者さんの属性を

  見てから考えてもいいでしょう。



・物件価値を下げる事故(孤独死や反社会勢力など)があった場合に耐えられるか?

 →これも耐えられない気がします。対策の打ちようもないので、5年後に一度売却を

  検討する、ということになるかなと思います。



正直、そこまでいい案件とは私も思っていません。だって最初は躯体がボロすぎるので

断ったくらいですから・・・。でもこれもご縁なのだと思います。大事にしてあげれば

それに応えてくれるんじゃないか、なんて思いました。家からも近いのでやりやすいし

大きな得はしないにしても、大きな損もしないだろうということで。



※初めての物件だったらたぶん買ってないです。それなりにリスク取りに行ってます。

 自分でだからいいやと思ってますが、他人がこれを相談してきたら、買わないことを

 薦めるかもしれません。初めての物件で、ストレスかけてマイナスになるとかだったら

 本当にそれが発生した時に再起不能になりますので・・・



そんなわけで、早速融資の打診を始めました。

まずは東京3棟目、東京5棟目を融資してくれている金融機関さんへ行ってみましたが

意外や意外、渋めの反応。どうやらセットバックが大きいことがお気に召していない

模様です。東京3棟目、東京5棟目はセットバックがほぼなかったからよかった、

みたいな感じのことを言っております。



今回の話は正直うちの支店として本部に推しにくい、推しても跳ね返される可能性が

高いです、むしろ東京2棟目の借り換えをやりたいです、という感じでした。

そうだ、東京2棟目は某サラリーマンにやさしいカタカナ銀行さんから借りていまして

5年経過したから違約金がなくなるタイミングのはずなんですよ。前に東京2棟目の

借り換えをやりたいと言われた時、違約金があるのでと断ったんです。



あまり気が進まないなら、無理に融資を依頼しても仕方ないです。そうであれば、

他の取引行さんに持っていくしかないですね。



そんな折に、ちょうどよく別の取引行の担当者さんから電話がありました。

あら、これも何かのご縁かしら。相手は期末に向けての営業ノルマを何とかしたいと

いう感じで「これ買ってほしいんですけど」という営業の電話でしたが、じゃあ買うから

とりあえずこっちの話も聞いてくれ、ということでお会いして資料を渡してきました。



それから、別件の融資の相談をしている金融機関さんに持っていく資料が届いたので

ここにもついでにということで資料を渡してきました。こちらの金融機関さんは

耐用年数超過だとやや厳しいかなという印象でした。



あと、東京2棟目に近い場所にある金融機関さんともお取引しておりますので、

そちらにも話を持ち掛けてみました。金利はやや高めながら、割と無茶も聞いてくれる

ところなので、もしかしたら面白いかもと思った次第です。



最悪、融資がつかなければ建物は現金で購入しますかねー。

まあどこかしらで融資はつくんじゃないかと思っていますが・・・。



そんな感じの都内築古物件、本日契約してきます。

次の報告はたぶん融資が付くとかつかないとか、そういう話



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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