2017年07月26日

半額の指値が通ってしまい、こっちがびっくり。

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世の中、いろいろな偶然が重なって、びっくりするような指値が通ってしまうことが

あるものなのだなあ・・・と思った出来事がありました。

半額以下で買付を入れた物件がほぼ半額近い価格でOKが出てしまいました。



あれは10日ほど前のことでした。いつものようにメール配信されるSUUMOの

新着情報をチェックしていると、なにやら割安な物件の情報が出ています。

前に購入した東京3棟目と同じ駅で、駅からの距離も10分以内。土地として出てたので

建物の情報は全然ありません。上物はかなり痛みの激しい古い物件に見えました。



少し指値が通ればモノになる可能性はあるけど、そもそもあんなに傷んでいるとなると

修繕費も半端ないような。東京3棟目と同じ値段ってわけにはいかないだろうなあ。

そんなことを考えながら、一応資料請求してみました。



大手仲介さんだからか、わざわざすぐに電話をかけてきてくれました。仕事が丁寧です。

「建物は傷みが激しいから、建物として使う人がいると思いませんでした。」

「建物に関する資料は何もないんです。登記すらされていませんので。」

という元付さんのコメント。未登記なのか〜。じゃあ面積もわからないですね。



とりあえず、家からもそう遠くないので、歩いて物件を見てくることにしました。

実物を見れば見るほど「傷んでるなあ・・・」という感想。こりゃ再生するのにも

お金がかかりすぎます。修繕した様子はなく、1階と2階の間がややたわんで膨らんで

いるのが素人目にもわかります。ツタは壁に根を張りながら生い茂り、軒天の木部は

露出しています。モルタル?がはがれて柱の木部が露出している箇所も。



お金がかかりすぎて見合わないと判断し、仲介業者さんにお断りのメールをしました。

すると仲介業者さん、反響も薄いのでいくらでもいいから買付を入れてくれれば

その金額で交渉します、と。うーん、そう言われるとある種人助けだな・・・。

かなり厳しい指値になると思いますが、計算してみることにしました。



フロアあたりの面積がわからないので、これ以上は小さくないだろうと思われる

広さで試算。東京3棟目、東京4棟目を手掛けてくれた一級建築士さんに相談して

ちゃんとしたアパートとして再生できる金額を概算で出して貰いました。利回り10%を

達成できる金額と言うことで計算していくと、売出価格から53%OFFということに。

尋常な感覚であれば、この指値をぶち込むなんてのはいくらなんでも・・・と思います。



というわけで、仲介業者さんに「こんな金額になっちゃったんですけど・・・」と

恐る恐る話を持っていきました。私ならこの金額を売主さんに持っていくのは怖いから

こんな価格で買付が来ても黙殺するに違いありません。しかしこの仲介さん、ご期待に

添えるかはわかりませんが、交渉してきます、と。



どうやら売主さんは相続でこの物件を取得したものの、何年もほったらかしにしており

興味もあまりないようなのです。だから「売却理由はいらないからです」とかいう

ある種びっくりするような発言が飛び出しました。



反響があまりないのでそろそろ決めちゃいたいという気持ちが仲介さんにもあったようで

かつ売却理由がそんな感じだから、ある程度交渉がきくかもしれないという思惑も

仲介業者さんにはあったのでしょう。



そして翌日の夜。仲介業者さんから連絡がありました。

曰く、戸建の建売業者さんから、私の指した価格にやや上乗せした金額で買付が入り、

売主さんはその金額で納得した、と。ただ、戸建の建売業者さんからはいくつかの

条件を付けられているので、そういった条件がない私の買付と比較して一晩考えたい、

ということだそうです。



・・・マジっすか。あの金額でOK出しちゃうんだ(汗)



今回検討しているのは、いつものような癖のある物件ではないのです。

土地は狭いながらも所有権。再建築も可能です。割と普通の物件なので、お付き合いを

している信金さんや信組さんで問題なく融資が付くことでしょう。



その額でいけるなら、まじめに購入にかかろうか。スイッチが入りました。



仲介業者さんにヒアリングすると、相手は確定測量によってセットバック後も先方想定の

面積を超えていることを求めているそうです。たぶん、確定測量して面積が小さかったら

購入を白紙にすることが出来る形で契約をしようとしているのでしょう。



この時点で、売主さんとしては、確定測量の費用負担&狭かった場合に売れないリスクの

2つを抱え込むことになります。相続で興味がないまま保有している人であれば、

面倒なことがなく換金できるルートを選ぶのではないかと推測しました。

また、仲介業者さんに聞くと、残置物も売主さんにて撤去してくれるとのことでした。



これらを聞いた上で、次のような条件を提示しました。



・元々の指値と戸建屋さんの指値の中間の金額で、瑕疵担保なし、現況渡し

・元々の指値であれば、上記に加えて残置物の撤去も買主にて対応



たぶん、この条件なら勝てると思うんですよねえ。戸建屋さんに売るより手間が

かからないのは明白ですから。若干の儲けより手間がかからないことを選ぶだろう、と。



そして、それでも戸建屋さんに売るつもりでいるような雰囲気であれば、いくらなら

こちらに売るか聞いてきてください、とストレートに依頼しました。



仲介業者さんも、絶対に文句を言わずに買ってくれそうな私に売りたいような雰囲気を

醸し出しています。頑張って交渉してきます、という感じになりました。



そして仲介業者さんから「中間の指値で話がつきました」との連絡。

これでおおむね50%弱の指値が通ったことになります。市場価格の半額です。

いやはや、通っちゃったよこれ。嬉しいというより、これから工事するのも結構

大変だろうなあ・・・という思いの方が強かったです(苦笑)



契約は今週末です。なんか思わぬ形で購入することになりそうで、個人にするか

法人にするかも決めていません。急いで考えないとです。



本日の教訓

やたらめったら無暗に指値するのは嫌われるけど、相手の状況を把握した上で

意思疎通ができているなら、たまには激しい指値も通るかも。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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