2017年07月25日

個別の物件購入の際に検討すべきポイントは?

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昨日のブログで書いた通り、プラスの要素もマイナスの要素も考えて、それでも今は

不動産をやると決めたとします。では、不動産を購入する時に何を考えればよいのか?



不動産は世の中に一つしかありません。個別性が大いにありますので、条件を吟味しないと

うまくいかない可能性もあります。目利き力は重要だと思います。



昨日も書いた通り、環境的には不動産投資は決して適していない状況です。

この状況で物件を購入するということは、以下のような内容を慎重に検討しないと

後で痛い目を見る可能性が高まります。



【インカムゲインの目線】

・エリアや間取りなど、その物件に安定したインカムゲインは期待できるか?

・ストレスを多少かけても、全期間を通して税引後キャッシュフローはプラスになるか?

 (固定資産税や管理費など必要経費は全て計上し、稼働率や家賃を少し落として計算)

・大規模修繕の費用を適切なタイミングで計上しても、累積の税引後キャッシュフローは

 プラスになるか?

・近隣の物件と比較して、その物件に客付の競争力はあるか?

・経費になるけどお金は出ていかない減価償却と、経費にならないけどお金が出ていく

 元本返済のバランスは適切に取れているか?

 (=デッドクロスは起こらないか?)

・将来の家賃下落を想定しても、キャッシュフローはプラスにて推移できるか?



【リスクヘッジの目線】

・その物件を売却することを考えた時、残債と市場価格のバランスはとれているか?

 (=何かあった時に処分できるか?)

・次の人がその物件を購入できる要素は揃っているか?

 (売却金額、耐用年数、市場動向など考慮)

・金利上昇が起こった際に、どこまで耐えられるか?

・空室率が上昇した際に、どこまで耐えられるか?

・突発的な災害や事故、火災などが発生した際、対応する術は揃えているか?

・物件価値を下げる事故(孤独死や反社会勢力など)があった場合に耐えられるか?



全てを満たすことはないと思いますので、どこに重きを置いてどれは妥協するか。

その観点で検討していくことが大事なのかなと思っています。



今回購入する予定の都内好立地再建築不可について考えてみます。

まだ売買契約もきちんと締結できてない案件ゆえ、細かい数字はぼかします。

(逆算すればわかりますが、その数字は各自の頭の中でとどめておいてください)



・5000万以内の再建築不可

・8割の融資を3.9%、30年で引く

・耐用年数超過なので原則4年で減価償却、リノベするので見積法に則って調整は可能

 →いったん、15年で減価償却する形にする

・利回りはとりあえず10%とする

・税率は24.75%とする(法人を前提だが、個人でも23%くらいまでで

 調整できるだろうと思われることから、この数字を採用)

・土地建物比率は1:1(リノベの費用があるので建物比率はそれなりに高く取れる)

 →根拠がないとダメなので、気を付けてください

・稼働率は90%を前提

・家賃は6〜10年目、15〜20年目で年1%ずつ下落

・広告宣伝費は広告料1ヶ月で年間一部屋が入れ替わる想定

・修繕費および諸経費として実質家賃年収の10%を計上

 →リノベ済なので躯体はお金はかからず、入退去時のリフォームくらいのイメージ

・固定資産税は実額を設定

 →木造築古なのでこれが安いのはメリットです



立地や間取りについては、30平米前後のワンルームでバストイレ別、新築同様、

山手線ターミナル駅徒歩圏内という好条件ですので、問題ないことと判断します。

最寄駅の人気度合いとか、地方だと駐車場の有無とか、その立地や間取りで問題は

ないのかチェックするポイントは、購入する地域により異なります。まずはそこに

習熟するのが最低限の条件。あとは仲介業者さんへのヒアリングなどを行って、

入居付けができるかどうかを判断します。今回は管理会社さんの査定も活用しました。



次に、ストレスを多少かけても、全期間を通して税引後キャッシュフローはプラスに

なってくれるかという点についてです。ストレスをかけなければ当然問題はないですが

少しストレスをかけると終盤の税引後キャッシュフローがマイナスに転じる場面が

あることがわかりました。



例えば、稼働率75%にすると、18年目から税引き後キャッシュフローがマイナスに

転じます。30年が経過した時点で、累計の税引後キャッシュフローは532万。

ピーク時は700万近くまで累計税引後CFが出ますが、その後は落ちる一方です。



18年目が終わる段階で、だいたい元本は半分くらいまで減っています。

その後どうするか。ここで売って利益確定というのも一つの道かもしれません。

残債で売れば利回り20%になりますので、まあ売れないことはないでしょう。



ストレスをかけると全期間でCFがプラスになることはないが、リスクヘッジの

方法が見えているので、ここは許容することにします。



次に、大規模修繕の費用を適切なタイミングで計上しても、累積の税引後CFは

プラスになるかという点です。今回、大規模リノベーションをした上での引渡と

なりますので、当面15年程度は大規模修繕は不要でしょう。



90%稼働を前提とした15年後の累計CFは1260万。ここで大規模修繕を

300万かけて入れたとしても、特に問題が出る状況ではありません。

75%稼働だったとしても、700万に対しての300万ですから、捻出可能です。

よって、この検討はクリアできると見ました。



次に、近隣の物件と比較して、その物件に客付の競争力はあるかという点です。

都内で山手線のターミナル駅に歩いて行けるという点は強みです。どちらかと言うと

ビジネスマンが多いので、若くて属性のいい方が自転車通勤とかするようなイメージが

あります。部屋は30平米くらいあり、バス・トイレも別。使いやすい仕様と思います。

私もここに住んでねと言われれば、それなりに納得して住めるくらいの場所です。

今後もすたれることはない立地ということで、ここも恐らく問題ないでしょう。



デッドクロスについては、90%稼働なら30年間起こりません。

75%稼働だと19年目から税引後CFがマイナスになります。

この点に対しての対策は、前述の通り売却と言う方法が考えられますので、許容の

範囲ではないかと思っています。



将来の家賃下落を想定しても、キャッシュフローはプラスにて推移できるかという点も

ここまでのシミュレーション自体を5〜10年、15〜20年で年1%下落していく

シナリオで考えておりますので、特に大きな問題にはならないでしょう。



ただ、ここまで書いていて、やっぱり自己資本の回収が遅いなあという印象はあります。

正直なところ、この点は微妙だなと感じました。購入するにしても改善の必要はある、

という気がします。それを補うため、売却というシナリオを描いてみます。



ストレスをかけずに計算します。



仮にこの物件が12%で売れると仮定しましょう。そうすると、売却金額は満室想定の

家賃収入から判断できます。仮に5年が経過して6年目に売却するとしましょう。

残債と比較すると、残債<売却価格となりました。諸経費や違約金などを差し引くと

だいたい40万くらいの手残りになります。



次に、簿価を見てみますと、だいたい残債と同じになりました。ですので、売却益の

課税は考えなくて良いということになります。



これらを総合して考えた結果、6年目で売却した場合でもどうやら自己資金は全額は

回収できないということがわかりました。じゃあいつならできるのか?

計算していくと、丸6年が終わった段階・・・つまり7年目で売却すると、自己資金が

全額回収できることがわかりました。自己資本利回りは16.6%ということですね。

これがいいのか悪いのかは人それぞれの判断によるでしょう。私自身は今の自分の

知識の中では、このくらいであれば許容範囲と思います。



持ち続ける場合、順調に推移すれば回収に8年かかります。この場合、期間リスクが

発生しますが、そのリスクを許容できるなら、長期で保有した方がいいということに

なります。



では、リスクをどこまで許容できるかという話に移ります。



その物件を売却することを考えた時、残債と市場価格のバランスはとれているか、

と言う点については、ここまでで考察した通り、おそらく処分は問題ないだろうと

見ています。再建築不可とはいえ、5000万以内の手ごろな価格で山手線ターミナル駅

徒歩圏の物件が購入できるなら、手を挙げる人はいるでしょう。



ただし、誰にでもホイホイ売れるような物件ではありません。

再建築不可、耐用年数超過という大きな壁があります。

利回りは高いけど野ざらしになって売れ残るというリスクもあります。

そこは許容するしかありません。いつの時代も、再建築不可は融資はつきづらいです。



とはいえ、ここ10年以上安定してノンバンクさんが再建築不可に融資をしてます。

恐らくその観点からすれば、10年後もどこかしらの金融機関さんがリスクを取って

再建築不可に融資をすることでしょう。賭けではありますが、分は決して悪くない

賭けだろうと思います。



そして金利上昇リスク。私自身は金利はそう簡単に上がらないと思っていますので

この点については許容します。これもある種の賭けですね。

ちなみに金利が6%になると、17年目から税引後CFがマイナスに転じます。

10年以内に金利が上がった場合は、まだ逆ザヤになるまでに時間があるので

その間に対策を考えることができるでしょう。



空室率については前述の高察のとおりです。75%だと18年くらいで逆ザヤになるので

やはり90%を死守していくことが大事になります。ここについては、立地が良いので

問題なく達成できることでしょう。



突発的な災害や事故、火災などが発生した際に備え、火災保険や施設賠償責任保険、

休業補償など考えられる保険商品には加入するつもりです。これまでも火災や地震、

漏水など様々な事故がありましたが、いずれも保険でヘッジできています。この点に

ついては、あまりリスクはないものと考えます。



物件価値を下げる事案・・・入居者様が部屋で孤独死したとか、チェックをすり抜けて

反社会勢力が入居したとか、ものすごいクレーマーが入居したとか、そういう事態が

発生した場合です。これはもう確率が低いと割り切って受容するしかないでしょう。

このリスクが怖いなら、短期で売却するくらいしか手はないと思います。

このリスクを取りたくないなら、早く売却できるような価格で購入する必要があると

思います。



なお、孤独死については火災保険の特約などである程度リスクヘッジはします。

全ての物件では加入せず、高齢者や単身者が入る可能性が高い物件のみに絞って

孤独死対応の特約や保険に加入する、という方針を取っています。

この辺は常に情報収集を怠らないようにする、ということが肝要と思います。



このくらいの分析をした上で、自分なりに納得して購入するという意思表示を

している、ということを今回は伝えたいと思い、長々と書いた次第です。



現在の市況を考えると、物件価格が高いので手元に残るキャッシュフローは相対的に

少ないと考えられます。そして価格は現在がピークで基本的には下がる方向になると

予想しています。そうなると、考えられるリスクとして、稼働率の低下などで

持ちこたえられなくなった時などに、処分したくても物件価格の相場が下がってしまい

残債を打ち消す価格で売却できない、という可能性が出てきます。



稼働率低下だけではありません。突発的にお金が必要になる状況がないとも言えません。

健康面の問題、介護や教育にかかる費用の問題など、世の中にはいきなりお金が必要に

なるシーンというのも出てくるものと思います。



また、銀行融資も厳しくなる方向ですので、積算評価額が高いとか、抜群の収益性とか、

金額が手ごろ(高すぎるとチェックする人が増えるので融資は出にくくなります)とか

そういうプラスの要素が少ない場合は、融資がつかないというリスクも考えられます。



今は「安く購入する」のが難しい時代ですので、購入した物件の残債利回りなどは

事前にしっかりチェックし、どのタイミングでどのくらいの利回りで売却できるか、

というところは抑えておきたいものです。そして、自分が売りたいと思った時は、

物件価格の相場は今より安くなっている、という仮定を置いておく方がリスクに対して

強い状態を維持できるのではないかと考えられます。



というわけで、長々と連載してしまいましたが、今はこのくらい考えて物件購入を

しているんだよ、というお話でした。参考になれば何よりです。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
非常に参考になりました!
成功されてる方はやはり出口まで考えてるんですね。あとリスクヘッジ、ストレスの考えも取り入れていきたいと思います。
Posted by じゅん at 2017年07月26日 06:47
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