2017年07月24日

今の物件が高騰している時代に不動産投資でいいのか?

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昨日予告した、結論に至るまでの思考プロセスの話です。



なぜ不動産投資をするのか。

きっかけはやはりお金に対しての将来不安でした。つまり、付随する条件はいろいろと

ありますが、究極的に言えば「お金が欲しい」が当初の動機です。



いろいろな方法がある中で、不動産投資にたどり着いたのは、サラリーマンが副業として

お金を稼ぐための手段として有効だったからです。そして、私が不動産投資を開始した

2000年後半という時期は、リーマンショックの後ということもあり、今と比較して

不動産投資でキャッシュフローを得やすく、かつ(結果論ですが)そこが底だったという

こともあり、キャピタルゲインも出やすい環境でした。他にも様々な要因はありますが、

妥当な判断であったものと考えます。



では、今もその方針を引き継いで不動産投資をするのが正しいのか?

正直なところ、この観点で物事を考えたことはありませんでした。時代は変われども、

不動産投資はその時代に応じたやり方でうまくいくと思っていたためです。

手慣れている、やってて楽しい、などの理由も勿論あります。



今回は、不動産投資という投資がどこまで今の時代でも妥当なのかを考えてみます。



不動産全体を取り巻く市況・・・個人の努力でどうにもならない内容に関しましては

1.相場は高止まり、数年前に比べて物件購入価格は高騰し、利回りは下がっている

2.空前の低金利で、イールドギャップは取りやすい

3.金融機関の融資動向はゆるやかに引き締めの方向に向かっている

4.賃貸住宅の市場は供給過剰の方向に進んでいる

というところになっていると思います。



1と3は相関関係があり、3が緩くなると融資が出やすくなり、物件購入に適した

環境になります。その結果、1の相場が上昇(利回りが下がる)します。

逆に、3が厳しくなると、1の相場は下落(利回りが上がる)します。



今の状況から考えると、3の融資に関しては、総論としては金融庁の通達に従い

徐々に締まっていくと考えています。勿論、個別金融機関さんの事情のの違いは

あると思いますし、ここまで良好な取引関係ができているとか、資産背景に優れていると

いう方であれば、そんなの関係なく融資はしてくれるでしょう。あくまで総論というか

方向性としてそういう感じだよ、という捉え方をしてください。



また、金融庁は金融機関同士の合併も推進?しています。そうなると、融資相談に行く

金融機関さん自体が減ることになり、数を打とうにもその数が減ってしまう、という

展開も考えられます。



現時点での私見としては、不動産価格はここ数年で下落局面に入るであろうということ、

また、金融機関さんの融資の扉がなかなか開かなくなり、購入できる人も減ることから

流動性は悪くなるであろう、といったところです。



2に関しては、国の施策に依存します。これはあくまで私見にすぎませんが、

金利は当分上げられないだろうと思います。日銀の緩和により、企業の投資が

促進されるかと思いきや、思うように市場にお金は流通していきません。このお金を

市中に届けるには、低金利は当面維持せざるを得ないだろうと考えております。

また、金利を上げると、国の利払いの額が増えるという点も、金利を上げづらくする

要因の一つになるであろうと考えています。



上がるにしても、国がコントロールできている限りは、一気に8%とかに上げるような

暴挙はしないと思います。そんなことしたら破たんする人が続出し、大混乱です。



上記のような予想をしているので、金利リスクはさほど高くないだろう、と。

そんなイメージでとらえております。



4は空室率の急上昇とか地主さんの相続対策の賃貸住宅着工数が増えているとか

ハウスメーカーの業績は好調とか、そんな感じのニュースを目にすることも多く

なんとなく肌で感じているのではないでしょうか。供給数が増えれば、競争相手が

さらに増えてレッドオーシャンになります。個別性はありますので一概に言うことは

できませんが、全体としては稼働率は下がる方向で推移すると考えられます。



上記に書いた内容から、私の捉えている市場のおかれた状況は

・金利は低金利がしばらく維持される

・不動産価格は今がピークで下落する

・融資は受けづらくなる

・賃貸住宅は増加し、供給過剰状態が続く

と分析します。金利以外明るい材料はないですね。つまり、不動産投資に適した時期かと

考えると、決してそうではなさそうだ、ということがわかります。



不動産の魅力は資産性・安定性とレバレッジがかけられることであると思います。

ただし、爆発的にお金を増やす力はありません。1億借りて年間200万とか残れば

御の字というのが今の市況。自己資本ではなく他己資本であることがメリットですが

事業系の方から見れば、それだけお金入れてこれしか儲からないのか・・・となります。

(しかも借入金を抱えるという不安材料も抱えます)

あるとすれば上昇相場に乗っかって転売をかける時くらいだろうと思います。



資産性や安定性があるから銀行からお金を借りることができるのだと思います。

担保設定もしてくれますし、最悪不動産を処分すればOKということになります。

一晩で資金がゼロになるようなことはありませんから、そこは安心できます。



少ない資金で多額の借入をすれば、自己資本回収比率(=CCR)は高くなり、

自己資金の回転率が良いということになります。その自己資本回収比率が、別の投資で

更に高く達成できるということなら、不動産に資金を塩漬けにする必要はありません。

前述の通り、大局的には不動産投資にはあまり好材料はないわけですから。



ただし、自己資金はあるけど投入せずフルローンやオーバーローンで借りる、

ということができる人であれば、自己資金の投資効率は無限大になりますので、

不動産投資という選択肢も面白いと思います。



あまり不動産投資にとって明るい時代ではないというのが今の感想です。

では、私の場合はなぜ今でも不動産投資に傾倒しているかと言うと、

・ベーシックインカムはある程度安心できて継続性のある事業で構築したい

・株やFXなどは得手としないので、不動産以外に資金を増やす方法を知らない

という2点があるのだろうと自己分析します。



知識不足もありますが、投資商品って常に変化していくものなので、長期に渡り

安定してお金を得られる必勝法みたいなのがないという認識を持っています。

投資案件であっても、10年も同じ条件で配当がつくものはそうそうないように

思えます(せいぜい数年でしょう)し、自分で株やFXで何かやろうとすると

攻略テクニックは常に市況に合わせて変えていかないといけないでしょう。



ベーシックインカムは、利幅が多少少なくても長期で安心できるものがいい、

と思っています。だから不動産はそれにマッチしている、と。



ベーシックインカムが満たされた状態で、不動産より資金が増える可能性がある

投資が出てくる(かつ、自分でその投資の内容を理解し、ある程度いけるという

判断ができる)なら、それは一考の余地があるのだと思います。



では、目標とするベーシックインカムは?

・・・私はここが定まっていないので、ある程度勝手がわかる不動産に資金を

投入していくことになってしまうのでしょう。



人生行き当たりばったり、投資も行き当たりばったり。サラリーマンの仕事でも

長期計画を立てるのが苦手な傾向にあると上司によく言われております。耳が痛い。

私はまずこの辺から計画をきちんと立てられる人間にならないといけないです。



ベーシックインカムを定義し、人生設計を検討し、必要な金銭や収入がいくらなのかを

考えること。そのグランドデザインが描けた時、本当に不動産投資を行うことが

正しいのかがわかるのだと思います。



今はまだそこまで考えることはできていないので、とりあえず目先の不動産は買います。

だって他の手段はわからないですし、不動産の世界にありがちな泥臭いやり取りとかも

別に嫌いじゃないですから。



ただ、今後のことはきちんと考えないといけないです。

実際、「不動産を買うことが目的じゃない」と、所有物件を全て売った先輩大家さんも

知っています。その決断、私にはできませんでした。目標がないから変化することに

対しての動機がないんです。今だって儲かってるんだからいいじゃない、と。



いろいろ考えた上で、今は不動産を買う。

そう思うから、隣地の話が出た時もまずは手を挙げたのです。



では、そんな時代に不動産を購入するにあたり、何を考えればいいのか?

パーフェクトな物件はありませんので、何かを犠牲にして何かに妥協することで

優先すべき指標については目標値を満たす、ということになります。

明日はその内容について考えてみたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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