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昨日のブログの続きです。たぶんこの物件、流すことになりそうです。
新築もそこまで良いプランが入るとは思えなくなってきました。
買付を入れて価格交渉が成立し、融資もほぼ内諾が出て、安泰と思えた今回の案件。
業者さんに実際に現地を見ていただく中で、私の試算以上に修繕の見積がかかる可能性が
高いという事実がわかったこと、さらに売主さんが亡くなっていることが判明して
更に時間がかかるであろうということがわかったことから、物件の購入自体が微妙な
雰囲気になってきておりました。
それじゃ、もし新築にしたらどうなの？というのが次の私の知りたいこと。
スペック的には１２部屋中５部屋埋まっていますが、オーナー利用の箇所が２部屋あり
実質的には３部屋の方にお引越をしてもらうことが出来れば、全空物件として取り壊しを
行うことができます。
土地として見ても（最近の相場からすれば）割安のはずですから、うまくプランが入れば
別な方向で収益性が高まるのではないか、という読みです。
しかし、この希望も残念ながら打ち砕かれる感じになりました。
管理会社さんが早速情報をもって懇意にしている建築会社さんに打診してみたところ、
土地の地型の問題でそんな都合よく建たないのではないか、という話が出てきました。
今回の物件は間口が狭くて奥行きが長い、ウナギの寝床型の土地の形状です。
この間口がもうちょっと広ければよかったのですが、狭いがゆえにもしかすると
共用部の廊下が取れないレベルになるのではないかという懸念があるそうです。
間口を広くするためには、現在共用の土地となっている建物側面の土地を分筆して
自分の土地を確定させることが必要だそうです。うーん、確かあの土地、１２名とか
結構な人数がいたような気がするんだよなあ。それかなり現実的に難しくないか？
（細かい話を聞いたわけではないので、理解が違う部分はあるかもしれません）
実際のところは道路図面を取ってきてみないとわからないのですが、今ある情報で
判断すると、そんなにガッチリ儲かる新築は作れなさそうだし、新築にするのであれば
解体費なども考えてもう少し買値を下げないと旨みがない、ということのようです。
こりゃ撤退するのがよさそうだなと思いました。新築するにしても、中古で回すにしても
今の数字だとあまり旨みはなさそうです。中古である程度の期間保有出来るなら、
その間に問題点を少しずつ解決して、土地の残債を減らしていくことで新築プランを
ある程度いいものにすることはできると思うのですが、このワンチャンスだと微妙。
不動産を買うことが目的なのではなく、そこから収益を得ることが目的であるならば
ここは融資の内諾も関係なく流してしまうべきであろう、と判断しました。
（心の中では未練たらたらですが・笑）
もし進めたかったとしても、売主さんが亡くなっていることから、相続がどうなるか
もめる可能性もあります。その観点からすると、きっと長期戦になることでしょう。
最悪、相続人がその金額を不服として売却にならない可能性もあります。
もはやそれを待つのも不毛というもの。しかもその間自己資金入れていればそれが
固められてしまうという難点もあります。
今回の話は流して、別の良いものが出るのをじっくり待とうと思います。
これもまたご縁ですから。
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相続人もそんな物件引き継ぎたくないでしょ？
もう少し追っかけてみるて経過観察するのがいいと思いますよ