2017年07月19日

黄色信号点灯!購入予定の札幌築古木造アパートに2つの問題点。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在7位です。朝一番で銀行に行かなくちゃ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



スランプとか言ってる場合じゃない(?)ネタが飛び込んできてしまいました。

札幌築古物件、購入できるか怪しくなってきました。



先日融資の内諾が出た札幌木造築古アパートですが、昨日リフォームの見積のために

業者さんに現地入りして貰いました。その報告が電話であったのですが、方向転換を

考えざるを得ない状況に加えて、購入すらも危うくなる可能性を秘めた事実が

浮かび上がってまいりました。



まず、方向転換を考えざるを得ない話として、現在置いてあるバランス釜を取り出すのに

壁を壊すとかそういう派手な工事をやらなくてはならない、ということがわかりました。

こちらが想定していたことよりも大がかりな工事になってしまうようです。

必然的に工事の費用は上がってしまいますので、採算をとることができるのか?という

疑問がわいてきます。



さらに、管理会社さん曰く「この物件、外にも中にも断熱材なかったです」と。

厳しい札幌の冬を、壁があるだけというチープな状況で過ごすことになるわけです。

それ、本当に競争力あるのかい?いや、ないよね・・・。



都市ガス→プロパンの入れ替えに関しても、ほぼ新築をやるのと同等の工事量で

プロパン屋さん的にも設置するだけでもサービスいっぱいやってる状態です、と。

この部分での協力も見込めません。



収支計画を見直さなくてはならない上に、出来上がった部屋に長期でご入居をいただく

ことができるのかわからない、という極めて危うい状態が出来上がりそうです。

(そんなの買付入れる前に見ておきなさい、と言われれば反論の余地なし・・・)



さてどうするか。

現在の入居者様がそう多くないことから、新築を建てるプランに切り替えることは可能か

管理会社さんにてざっくりとしたプランを入れていただくことにしました。

土地として考えても安く買えてるので、新築で利回りそこそこ出せそうなら、

その利回りで作ってしまうのもいいのかなという考えです。できれば売主として

建売後すぐに転売できれば期間リスクを取らなくて済むのでいいのですが、銀行さんが

それだと融資してくれないだろうなあ・・・。



そして更にびっくりな事実として、内見の時にいつも鍵を開けてくれる代理人さんから

ポロっと出た衝撃の一言がありました。



売主さんが高齢で自分自身で判断できない状態であることから、売主の親族にあたる

代理人さんがこの取引の売主代理として動いてくれています。いつも物件の鍵を

開けに来てくれる方です。



その人が雑談の中で「売主が亡くなって・・・」ということを言ったらしいのです。

え、それってつまり、所有者が変わるとか、相続される方に再度の意思確認が必要とか、

そういうややこしい系の話になりますよね?けっこう厳しい指値をOKしてもらって

合意にこぎつけているのに、今ここで価格交渉のキーマンが変わるとなると・・・。

破談になる可能性もけっこう高いだろうと考えます。



この事実、元付の仲介業者さんが把握しているか、お電話で聞いてみました。



「・・・え、そうなんですか」と絶句していました^^;



なんとなくこの案件は「買わない方がいいよ!」という啓示があるのかもしれません。

ロットはそれほど大きくなく、立地も悪くない物件なので、購入できるのであれば

購入したいです。しかし、割高になってまで無理してまで追いかける必要はありません。



前に書いた通り「新築にする」という手法も検討できますが、その場合も慎重な検討が

必要になるものと考えます。



今この高騰した相場で新築を購入するなら、その新築の残債利回りを1年単位で

チェックし、いつなら手放せるか、その時市況がどうなっているか(銀行融資の扉が

閉じれば、その物件の想定売却価格は大きく下がります)、金利動向はどう考えるか、

インカムで持ちこたえる場合、減価償却と元本返済のバランスが崩れて「勘定合って

銭足らず」にならないか、稼働率がどこまで下がっても大丈夫か、大規模修繕を入れる

タイミングはいつで、いくらくらいのキャッシュアウトを想定するか、といったところを

きちんと把握していかなくてはなりません。



今この相場で新築を購入することの最大のリスクは、売却したくなった場合にすぐには

売れないであろう、ということです。インカムで持ち切れれば良いのですが、突発的に

売却が必要になる事象もあるかもしれません(例えば親の介護や病気などで現金が急に

必要になるなど)。そう言う時に、残債がたっぷり残った新築は、簡単に現金化できる

資産にはなりえません。しかも銀行融資は基本これから締まっていく方向であるという

金融庁の通達などから、今のような高値でやりとりされる可能性は低くなっていきます。



土地は安いのでプランさえ入れば新築は問題なくいけるだろうと思っているのですが

実際のところ、リスクをどこまで見て、それに対してどれだけ許容したり手当したりして

準備を進めていくのか?と言う点は大いに検討する必要があるだろうと思っています。



私も基本的にはインカムゲインが取れればOKという派閥ではありますが、それでも

売れないよりは常に売れるくらいの安い仕入額になる方が安心できるでしょと言われれば

それはその通りで、否定する要素はありません。



私は割とこれまでリスク管理を軽んじる傾向にあり、楽観主義のもとに「まあ何とか

なるでしょ」という感覚で投資を進めてきています。ただ、それはひとたびリスクが

悪い方向に顕在化した際に大きな問題を抱えることになります。問題解決能力は決して

低くないと自己分析をしているので、それでも購入していいだろうと判断していますが

そういった解決能力がなかったり、トラブル自体がストレスになるタイプの人が

同じ行動をすると苦しくなるのではないかと思います。



先日、不動産関係で知り合った方といろいろと意見交換する機会がありましたが、

もう少し私もリスク管理を意識した方がいいかなと思ったので、その観点も踏まえて

その投資が適格なのか、的確でなくてもこことここは目をつぶるからいいという分析を

した上で自分なりに納得して投資するという癖をつけていこうと思います。



話が大いに逸れた気はしますが、今回の案件は新築プランの入り方と相続人の意向を

しっかり見ながら、是非を判断していきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: