2017年07月14日

フィリピンのコンドミニアムは厳しいと私が判断した理由。

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昨日のブログの最後に予告した、フィリピンのコンドミニアムに関しての私的見解です。



まずは一昨日伺ったお話から。



フィリピン在住歴30年、現地の日本人街の設立に携わり、フィリピンでのビジネスを

続けてきた方とお会いする機会がありました。今回同行いただいている方が友人として

フィリピンに行くたびに会いに行っているということでして、私もちゃっかり同行を

させていただいた次第です。



まず、昨日のブログの通りに返金されたということを聞いて、その方の反応は

「返ってきたんだ、すごいですね」でした。



法律に定められている権利を行使しただけで「すごいですね」「なかなかないです」と

言われてしまうのがフィリピンと言う国の実態なのだなと改めて感じた次第です。



その方もビジネスでコンドミニアムの半額返金(Maceda法)の関係の手続きを

手伝っているということでしたが、最大手のデベロッパーでさえ「返します」と

言ったきりなしのつぶてという事例があるとおっしゃっていました。



次に、私がフィリピンのコンドミニアム2戸目を貸し出すことに成功したと話をすると

単価はいくらですかと聞かれました。私が自分の貸した単価をお話すると、その方は

「え、そんなに高く貸せるんですか?」と。



その方も、所有されているコンドミニアムが3戸ほどあるらしいのですが、賃料が

安くなってしまって、私の貸しているような賃料は取れないということでした。

だいたい私の坪単価の6割くらいでしょうか。



勿論、立地の違いもあるので、単価が違うこと自体はおかしな話ではないです。

新築なのか中古なのか、というところもあるでしょうし、駐在員を顧客に抱えている

業者さんと、ローカルの方しか抱えていない方では、取れる単価も異なります。

ですので、一般論ではなく、あくまで私がその方から聞いた事例と、私が貸した事例を

単純に提示しているだけであると捉えてください。



その方の見解ですが、フィリピンのコンドミニアムは建築されすぎているという認識を

持たれているようでした。需給バランスで言えば、供給過剰に傾いているそうです。

立地が良ければ1.5倍くらいにはなるかもしれないけど、今から何倍にも価値が

上がるということは考えにくいんじゃないかな、と仰っておりました。



国民所得がどんどん向上して中流層がコンドミニアムを賃貸・購入できるようになって

マーケットの流動性が高まるのでは?いう話に関しても、それはないだろうという

見立てでした。なぜなら、国民の給料はこの10年ちっとも上がっていないからです。

未来のことはわからないけど、この10年ダメだったのに、次の10年で上がる可能性が

どこまであるかは未知数である、と。



そういえば、私が初めてフィリピンを訪問した際に宿泊したホテルがあった場所が

今回訪れた際には更地になっておりました。マカティのトライアングルパークの

対面にある一等地であり、商業施設とコンドミニアムが建築される?みたいです。

(きちんと確認していないので間違っていたらごめんなさい)。



今回宿泊したカジノ付きのリゾートホテル(パサイのモールオブアジアのあたり)は

埋立地だということを聞きましたが、そこも今どんどんカジノ付きホテルとショッピング

モール、そしてコンドミニアムを建築する計画があるということです。



広大な埋め立て地

ここにコンドミニアムがいっぱい建つとなると・・・ごくり。



勿論、個別性があると思いますので、全てのコンドミニアムがダメとは言えません。

しかし、日本国内ですら知らない地域だと需要を見誤ることがあります。

ましては勝手がわからない海外、そして日本人とは異なるメンタリティを持つ

フィリピンの国民のニーズをどうやってつかんだらいいのか。難しい問題です。



私自身、購入したコンドミニアムのうち1つは今回の出張で「権利放棄」という形で

決着をつけましたが、一応売却の道も探っていました。しかし、今すぐに売ろうとすると

当時の購入価格+売却にかかる諸経費を差し引いてプラスになるかと言うと、おそらく

難しいであろうという考えに至りました。



幸いにして、賃貸のついたコンドミニアムがたまたま立地が良く、想定売却価格が

購入価格+諸経費を上回りそうということもあり、全体としては何とかプラマイゼロに

持っていけそうですが、これだってその立地を狙って購入できたわけではありません。

たまたまデベロッパーさんからご紹介いただいた案件で、よさそうだったからという

だけのことです。



賃貸が付いたこと、売買の査定金額が高かったこと。

これらは周りにいる方に恵まれた幸運であり、狙ってできたことではありません。

じゃあ今から狙って儲かるコンドミニアムを買えるかと言うと、私には難しいです。



1ヶ月〜2ヶ月くらいマニラ首都圏に住んで、地元の日本人仲間を作っていくなど

地道な努力をした上で挑戦するなら、多少勝算は出てくるのかもしれません。

しかし会社員をしながらそれを行うことは不可能です。



あと考慮すべき点として、今回得た情報ソースをどこまで信じるかという話が

あると思います。



ビジネスに長く携わる、しかも海外と言う普通の感覚では生き抜けない場所でそれを

続けるということは、やはり良い評判も悪い評判も立つものです。実際、ネット検索を

その方の名前でかけてみると、いいこと悪いこと様々な内容が出てきました。ですので

それをどこまで信じるかというのは、聞き手の判断次第だと思います。



とはいえ、私としては実際にコンドミニアムを買ってみたことも含めて考えると、

フィリピンのコンドミニアムはビジネスにならないと判断しました。

あくまで得られた情報の範囲での判断であり、より広域的に情報を集めて判断した方が

いいのだろうとは思いますが、今のところは浅知恵ながらこの判断でいいかと考えます。

ここにお金を入れるなら、別な投資を考えた方がいいであろう、と。



今回賃貸が付いたコンドミニアム、そしてまだ建設中のコンドミニアムも含めて、

全部処分する方向で動こうと思います。多少の損切りは覚悟します。



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posted by ひろ* at 12:43 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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