2017年07月08日

東京R不動産のセミナーに参加してきた話。

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少し前の話ですが、東京R不動産さんが主宰する「人気が出る物件のつくり方」という

セミナーに参加してきました。もはや10日以上前の話ですが、とりあえず備忘録として

ブログネタにさせていただこうと思います。



東京R不動産。不動産投資を始める前・・・社会人になりたての頃くらい?だったか?

とにかく昔から好きな不動産サイトです。どっからこんな面白い物件見つけてくるの?

家賃ちょっと高いから手が届かないけど、いつか住んでみたい!みたいな気持ちで

ワクワクしながらサイトを拝見していたものでした。



今でもたまにチェックしているのですが、そんな中で今回のセミナーの告知が出ており

興味津々で申し込ませていただいた次第です。けっこうお金かかる本格的なリノベを

しないと、R不動産に掲載してもらうのって難しいのだろうなあ、なんて思っていたので

その辺の話も聞けるのかなと期待して。



今回のセミナーは参加費は無料。どこで収益を取るのだろうと興味があったのですが、

家主に対して「うちにリノベの相談を是非してください」というPRをしたいというのが

意図だったようです。なるほど、販促活動の一環ってことですね。無料であることに

納得した次第です。



セミナーの内容は・・・



・どちらが人気物件でしょう?

 2枚の写真を並べてどちらが人気があるか説明。

 例えば2DKより1LDKの間取りの方が人気があるとか、色を使いすぎていない

 落ち着いたトーンの部屋の方が人気があるとか、収納がある方がいいとか。



・賃貸住宅を取り巻く社会背景の把握

 空き家は増え、人口は減り、それでも新築は相続税対策や生産緑地指定解除などの

 背景があるために建ち続ける。



・不動産賃貸業で負けないために

 コントロール権が自分にあることを理解し、パートナー選びを間違えないこと。



・人気物件の作り方

 →家主にとっては「長期に渡って競争力を持つ物件」が重要だが、ハウスメーカーは

  今の数字が大事で、建築家の方は自分の作品を世に残したいという欲求が多少なり

  あるという、家主とのスタンスの違いを理解しなくてはならない。



 →クレームを避けるために採用される、ウレタンコーティングされた画一的な

  リスクヘッジ建材による供給者目線での部屋づくりから脱却すべき。



 →奇抜なデザインで差別化するのではなく、住んでいてストレスなく心地よい生活を

  送れる部屋を提供する。素直な間取りに本物の建材、陽当たり、眺望・・・。

  デザイナーズで差別化する場合も、基本的な住みやすさは確保した方がいい。



 →「打ち放し風」「レンガ調」などの偽物はNG、偽物感が強く印象付けられる



 →無垢材を用いた本物の素材は、古くなったり傷がついたりしても、それが味になり

  100点を超える風合いを出すこともある。ワックスややすりなどで修繕することも

  可能である。



 →一気にお金をかけなくても、現状回復に+αして少しずつ良いものにしていくことも

  考えることができる。



 →レトロな味わいやヴィンテージな雰囲気を持っている物件であれば、あえてそのまま

  貸すという選択肢もある。逆に新建材でリフォームすることで雰囲気を壊す可能性も

  考えられる。



 →コストをかけたくないからDIY可とするのはNG。その賃貸住宅に住む人の年収と

  その物件に人が住めるようになるまでにかかるコストのバランスを考えて、無理の

  ない範囲での費用となるよう、家主側で基礎的な修繕は必要。



・「体感」ベースで考えよう!

 →専有面積=体感面積ではない。人が通るスペース(=物が置けないスペース)と、

  そこに立った人の視野の広がりが考えられた間取りであることが重要。表記面積と

  体感面積の差が大きいほど決まりにくい。



 →間取りと賃料から、そこに入ると思われる入居者様の属性を想像し、保有する家具が

  レイアウトできること、衣類などの物量も収まること、など検証する。内装レベルが

  想定入居者イメージに対して過剰/不足ではないか?なども考慮する。



・人気物件の事例集



そんな感じの構成でした。

ちなみに「難しいと思ったら何なりと東京R不動産にご相談ください」とのことでした。

リノベに悩んでいる方はお問い合わせしてみてはどうでしょうか。特に間取りの決め方は

どのスタッフも熟知しているので、いい回答が出せると思う、ということでした!

(素敵な無料セミナーだったのでちょっとくらい宣伝に貢献します・笑)



私が勉強になったなーと思ったのは、「体感ベースで考えよう!」のくだり。

確かに、間取りの良し悪しは考えることはありましたが、より具体的な方法論を

学ぶことが出来たのは大きかったです。間取り図に対して人間の動線になる箇所を

プロットしていき、余った空間にどのように家具を配置するの?と検討するとか。

そこまでの検証は私もしておりませんでした。



シンプルな1DKとか、振り分け型の2DKであれば、そこまでの検証をする必要は

ないのかもしれませんが、長屋型の変則的な物件とか、メゾネットとか、普通の間取りで

収まりきらないものに関しては、体感面積と表記面積にズレが生じている可能性が

あるだろうなと感じた次第です。そういうズレがなかなか決まらない物件を生み出す。

納得のいく話でした。



私自身は新建材かどうかにそこまでのこだわりは必要なのか?とやや懐疑的に思って

しまう感度の低いところがあるのですが、高級物件だったり、それなりの収入のある方を

見込める場所であれば、そういうところにこだわる必要もあるのかなと思います。

他ではない体験ができて、毎日飽きが来ない物件であれば、必然的に空きもなくなる。

そんなところではないでしょうか。



ただ、あくまで賃料が取れる都心部のマーケットだからできる話だというのもあるはず。

札幌の家賃帯(1DK3万前後)で同じことができるか?と問うならば、ノーです。

リフォームにかけたコストを回収するのに時間がかかりすぎてしまうためです。



R不動産の方は、賃料でいつリフォーム代を回収できるのか、という観点を持つべしと

いう話もされていたと思います。その辺、確かに重要な目線だと思います。



トータルとして、ためになるセミナーだったと思います。

東京5棟目に関して、今の入居者様が退去されることがあれば相談してみようかな。

主宰された東京R不動産様、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 09:46 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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