2017年07月07日

金融機関さんから融資の内諾が本部も含めて出ました(相変わらず金利は高いけど)。

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札幌の築古アパートの件、どうにか本部も含めた内諾を取ることが出来ました。

ただ、金利が高くて期間が当初想定より短くされたという難点あり・・・。どうする!?



以前のブログで書いていた札幌の築古木造アパートの融資の件、本部も巻き込んで交渉が

続いておりましたが、ようやく回答が来ました。結果としては、支店レベルでOKして

貰っていた30年の条件を20年に減らされてしまいましたが、金利は4%前半という

ことになり、ス〇ガ超えより少し落として貰えそうです。まあそれでも高いけど。



正式な内諾はリフォームの見積を見てその内容が妥当か確認してから、ということですが

とりあえずある程度固いところまで持ってきてくださったので、よかったです。



今回の物件は余裕で耐用年数をダブルスコアで超えていますので、土地としてしか

見ることはできないと思います。それでもここまで融資金額が出るのであれば、

ある程度の高金利も致し方ないかなとは思っています。



この金利と期間で本当に持ちこたえられるのか?少しシミュレーションしてみます。



今回の物件、ターゲット通りに生活保護の方にガッチリ入っていただけるのであれば、

表面利回りとしてはフルリノベーション後で16%以上になります。

ただ、そういう客層の方ばかりではなく、学生さんなど一般的な方も入れていくと

もうちょっと利回りは落ちて15%前後になります。



少し余談。



私、ブログ上ではあまり利回りの話は書かない主義なのです。だってそんなに安く

買ったものをそんな利回りで売り出すんかい!とか思われるの嫌じゃないですか。

そういう世界であり、ババ抜きである以上仕方ないのですが、なんとなく最初から

仕入額相当のものを見せるのもどうかなーと思うので、普段はあまり書かないように

しています。



お金儲けしたくてやっているのに、そんなとこで綺麗ごとを言ってどうするの?と

言われてしまえばそれまでですが、レストランで「このランチは1000円ですが

食材の原価率は250円で人件費が150円・・・」とか公開されても困りますよね。

利回りはいわば仕入れ値みたいなものと捉えていますので、公開していません。



ただ、あまり書かないで「いやー最近買いまくりでーウヘヘー」みたいなことを書くと

この価格帯でも買っていいのかという勘違いを誘発しかねないなという気持ちもあり、

今回はあえて利回りを明記してみました。まだ妄想段階だからズレるだろうと思うし、

最後は壊して新築だなと思っているので、中古で売り出さない可能性が高いこともあり。



このご時世でも買っていいというよりは、このご時世でも工夫して高利回りになる

物件を探したり作り出したりして購入している、というのが私のスタンスです。

その辺の新築7%とか中古9%とか買ってるわけじゃありません。

不動産投資歴が浅い方にそれを伝えたくて、今回利回りを書いてみた次第でした。



個人的には、不特定多数に自分の保有物件の利回りを開示する意味がある人は、

集客したいコンサルタントや不動産業者さんくらいだと思っています。

しかも利回りなんて、大規模修繕前提でも大規模修繕前の利回りとか開示して

おれスゲーダローとかすることもできますし、想定家賃を適当にモリモリすれば

それもまたある種の事実になるし。開示された利回りを信じるのは自由ですけど

私は開示している段階で「?」という気持ちになります。



余談終了。



売却済の札幌1棟目は、某ス〇ガさんの4.5%で借りていましたが、死なない程度に

回っていましたので、まあそう考えれば今回も問題はないのだろうと思っています。

逆に言えば、ス〇ガさんの高金利で回そうとするなら、本来このくらいの利回りがないと

美味しくないはずなので・・・。昨今の不動産価格高騰の状況であってもス〇ガさんで

ホイホイ買っているという点に関しては危うさを感じております。あれは年数引けるから

何とか成立する話であり、残債が減らないから万が一のことがあっても出口がないです。



今回の案件は、住宅設備に関しては全交換とする予定ですから、その意味においては

一応新築同様と言うことになるはずです。勿論、完全に新築とはいきませんけど。

ですので、修繕に関するランニングコストもそこまではかからないだろうと考えます。

入退去に伴う広告料が一番大きな出費になるかなと考えています。



稼働率を90%、修繕費を実質年間家賃の5%、金利4.5%(仮)、期間20年、

管理費3%、広告料3ヶ月で入れ替わりは全部屋数の25%、あと固定資産税を実額、

その他経費を修繕費と同額計上しシミュレーションしてみました。



結果、利回り16%以上でも利回り15%でも、キャッシュフローは黒字になりました。

悪くない結果だと思います。



ただ、15%の方に関しては、20年で見た場合に最後の数年のキャッシュフローは

マイナスになってしまいます。これはなぜかというと、減価償却が最初の4年で

終わってしまうから。最初の数年は税務上赤字になり、キャッシュフローがまるまる

残るという計算になります。



正直、そこまでしなくていいと思うんですよね。仙台法人の決算書を見ていると。

そこで考えていることが、減価償却期間をもう少し長く取ることです。



減価償却は見積法と簡便法があり、一般的に使われている簡便法だと4年ですが、

見積法だとしかるべき人に判断して貰い、耐用年数を決めることが出来ます。



例えば、今回は新築と同様のフルリノベーションだからということで、減価償却を

見積法に則って20年で取ります、ということにすると、当初数年も含めて一定の

税金を払い、キャッシュフローはずっと黒字という結果になります。



当初にキャッシュを残すことはとても大事なので、木造の築古なら4年で減価償却を

終わらせる方がメリットがある、という高額所得の方もいらっしゃることと思います。

それに対し、長めに減価償却を取るのはリスクヘッジになるのではないかと考えます。

いわゆるデッドクロスの状態を避けることができるし、簿価も急激に下がらないから

しばらく保有して売却しようと考えた際の売却益にかかる税金は圧縮されます。



現時点で猛烈に儲かっていて、税金の支払いを繰り延べしたいという方であれば

短い期間で減価償却を取ることも良いと思いますが、結局それは繰り延べでしかなく、

木造物件や太陽光を買い続けないと税金はいずれ払うことになります。



減価償却期間を長く取ることで、税金を細く長く払い続けるという選択肢もある、

ということは知っておいてもいいのではないかと考えます。



今回は、仙台法人の税務上の利益の現状を考え、長めに取った方がメリットがあると

思うので、見積法で判断していこうと思います。



それほど大きくない案件であることから、流動性もそこまで悪くないでしょう。

この利回りで数千万のロットであれば、最悪売るとしても現金購入いただける価格帯では

あるだろうと思います。これが1億とかだと厳しくなりますが。



その辺まで考慮していけば、まあこの条件でもゴーサインでいいのかもしれない。

そんな考えに至りました。あとは義母がその高金利を納得してくれるか、だけです(笑)

買ってしまえば金利は後から下げることも可能でしょう。借換なり、金利交渉なり。

できなかったとしても回るならいいじゃないか、というところで。



進めていくかどうか、義母と会話してみたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
法人で取得でしたら、耐用年数4年でとりあえず
登録するけど、その物件の減価償却費は今期は
0円とする。としてはいかがでしょうか?

法人の場合は減価償却は「できる」規定なので、
0円とすることもできます。
(個人は減価償却は「する」規定なので、強制ですが。)

一方、中古の固定資産の耐用年数は取得時にしか決定できないので、
とりあえず4年としておいた方が無難だと思われます。
(根拠は、耐用年数通達1−5−1)

個人的には、現金が潤沢で資金繰りが余裕なら、むしろ、
法人の利益が800万を超えてしまった事業年度だけ、
高い税率の所得分だけ減価償却すると有利だと思うんでけど、
いかがでしょうか?
Posted by サカモト at 2017年07月07日 10:26
〉お金儲けしたくてやっているのに、そんなとこで綺麗ごとを言ってどうするの?と

その通りですよ。

読者の立場からしたら、具体的に数字書いてくれてるプログの方が参考になるし勉強になりますよ。

ブログに利回り書くのは自慢ぎみになると言うのは、たいした利回りで買っていないのを隠す言い訳にしてると読者の立場からしたら感じます。

本当にそう思うならブログ書かない方が良いですよ。


前提条件や多少のズレや公開の仕方に違いがあっても数字を公開している投資家の方が好感持てます。

プライベートを公開しない代わりに洗礼された大家さんは皆さん公開してますしね。

ブログ書いてる時点で自慢ネタ。

であればせめて具体的に書いてほしいです
Posted by さいとう at 2017年07月07日 20:52
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