2017年07月06日

幸先の良い滑り出し?管理会社さんと現状把握の打ち合わせ。

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昨日は札幌6棟目の現状把握について書きましたが、今日は札幌7棟目に関して

管理会社さんと軽く打ち合わせた内容を書いてみたいと思います。



先月決裁した札幌7棟目。3部屋の空室と6部屋の駐車場の空きがある状態からの

スタートと言うことになります。ここだけ見るとけっこう厳しい状況に見えます。

そんなに空いてるの買っちゃって大丈夫?という。



一日も早く埋めてほしいです、と言いたいところでしたが、なんせ前にブログに

書いた通り、残念な前管理会社さんの所業のため、引き継ぎがものすごくタイトだった、

ということもありましたので、あえてあまりそこに口出しはしていませんでした。



今回「ようやく落ち着いてきました」という一言がありましたので、そろそろ本腰を

入れて空室対策を練っていきたいと思っております。



まず、現在の空き状況ですが、1階が1部屋、上層階が2部屋という構成です。

1階への問い合わせが多く、現時点で7件の資料ダウンロードと数件の電話問い合わせが

あるということでした。閑散期としては、1ヶ月未満でこれだけ反響が得られるなら

優秀な数字だと思います。1階の問い合わせが集中しているということなので、

見た目の家賃が安いところが目を引いているのではないかという感じはしました。



広告料は、前オーナーは3ヶ月出していたようですが、2ヶ月に減らしました。

部屋のスペックを考えたら2ヶ月で十分です。前管理会社さんが残念であったために

決まらないのだろう、というのが私の見立てでしたが、ここはその読みが正解だったと

言ってもよさそうな雰囲気を感じました。



家賃設定についても、管理担当さんが実際に部屋を確認し「2タイプの部屋のうち

片方はサブのお部屋の陽当たりが抜群によく、もう片方はあまりよくない」という点を

考慮し、陽当たりが良い部屋の家賃を1000円アップして募集している、と報告を

いただきました。あまり利回りは高くない物件なので、こういう地道なところで少しずつ

家賃を上げていけるなら、その方が助かります。やりすぎると回転が早くなりかえって

費用が出ていくという点は気を付けなくてはなりませんけど。バランスが大事です。



それから駐車場。外貸しを検討して埋めていこうという話を前からしていましたが

早速動いていただいたようです。そして面白いことに、反響としては外のお客様より

「2台目を借りたい」という問い合わせの方が多いのだそうです。良い傾向ですね。

今いるお客様を囲い込めるチャンスだと思います。敷地内に2台借りられる物件は

さほど多くないだろうと思います。引越をしようにも、2台敷地内で借りられるところを

探したくなり、そこがうまく見つからないから引越を断念する、みたいな展開が

期待できるのではないかと皮算用。



私からは、駐車場は残り3部屋の人も使いたいかもしれないから、6台中3台までは

外貸しなり2台目貸しなりで埋めてしまい、残りは新規募集用にキープする方向で

お願いしたいという話をしました。管理担当さんも合意してくださいましたので、

貸しすぎないよう調整していく感じで。



あと、駐車場に関してはきっと区割りを見直したら、もう1区画くらい車を停めることも

可能なのではないか、と考えております。さらに、駐車場が余っているようであれば、

その区画をつぶして戸建なりアパートなり建築したい、ということも考えております。



この辺、管理会社さんに相談しましたが、回答としては「1年待ちましょう」と。

どうやら引き継ぎの時に「建物裏手は雪がすごいことになる」という話を聞いたそうで

実際に1年回してみてからでも遅くない、という感じみたいなのです。なるほど!

敷地はあるけど使えないとかだったら、入居者様にご迷惑をかけてしまいますしね。

というわけで、ここは焦らずにじっくり取り組んでいこうという気持ちになりました。



物件の契約者の特徴として、法人契約もけっこう多いということでした。私の予想では

立地的に地元の方が多いのかなと思っていましたので、これはちょっと意外。ただ、

細かく内容を聞くと、道外からの転勤というよりは、道内の小売店とかの社宅という

話が多かったようですので、ある意味最初の見立ては間違っていなかったのかな?

と思っています。



細かいところに関しては別途まとめて報告するということでしたので、今回の話も含め

現状把握に必要な情報を流してもらおうと思います。



そこまで利回りは高くない物件なので、やっぱり全部きちんと埋まっていてくれる方が

こちらとしては嬉しいです。今後の動きに期待していますし、もし管理会社さんだけでは

難しいところがあるなら、私も積極的に関与していきたいと思っています。



目指せ早期満室!



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posted by ひろ* at 06:13 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
満室経営のためには色々と努力が必要ということですね。ぼくも今月末に一部屋空室になるので頑張りたいと思います。
Posted by じゅん at 2017年07月06日 06:46
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