2017年07月03日

不動産を購入するリスクもある。

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先日物件をいっぱい仕込んでいますという話をブログに書きましたが、購入することで

逆にリスクを抱える側面もあるよね?ということにも言及しておこうと思います。

買うだけが全てじゃない。



まず、購入するときに残債利回りや減価償却の期間などについてシミュレーションせずに

購入してしまうと危険だと思います。



必ず物件を売却しなくてはならないということではないのですが、実際に私もここまで

3棟の売却をしました。購入した物件を必ず持ち切らなくてはならないわけではないし、

売却して資産の組み換えをすることでBSの評価が上がることもあります。売却して

その投資をクローズできるなら、するに越したことはありません。



では、そのクロージングがいつできるか?ということを考えるのに必要なのが、

残債利回りの考え方だと思います。残債と同額で売却した場合の利回りが残債利回りで、

要は手出しなしでその物件を処分でき、ここまでのインカムがその投資で得られた

収入と言えるにはいくらで売ることが出来るか、というお話になります。

※売却時も諸経費はかかりますし、キャピタルが出れば税金もかかります。

 その分も加味して計算しましょう



購入前に収支シミュレーションをして、3年後、5年後、10年後の残債をチェックし

家賃収入にもストレスをかけてだんだん下落させていく、その状態においていつの時点で

どのくらいの利回りで売却できるかを知っておくこと、市況の流れは常に上がったり

下がったりしているので、その残債利回りで売れるようになるのはいつなのかを把握し

そこに備えることは重要だと思います。そういったことが出来ずに買っている人は

やや危ないかなと思います。



次に減価償却です。

借入をする不動産賃貸業において、勘定合って銭足らずに陥ることはしばしばあります。

なぜそういった事態が発生するかと言えば・・・



元本返済:お金は出ていくけど経費にならない

減価償却:お金は出ていかないけど経費になる



この2つの金額がずれるからよくわからないことになります。



減価償却費と借入期間が合致しない。

減価償却額と借入の元本返済金額が合致しない。



新築RCであれば、減価償却は47年です。対して借入は最大35年が多いでしょうから

期間はずれてしまいます。



土地と建物の両方を購入するということで借入が発生します。元本返済は土地と建物を

合算した金額に対して発生、対して減価償却は建物のみに対して発生します。

だから、金額は元本返済の方が大きくなりがちです。



この辺で勘定合って銭足らずな状況が発生します。それも帳簿上の利益の方が実際の

キャッシュフローより多く、課税額が増えて余計キャッシュフローが減るという

負のスパイラルに陥るケースがあるのはなんとなく想像できます。



この辺をうまく考えて調整していけるか。そういったところがコントロールできないまま

今の市況(決して収益物件は安くない)で買い進めることは危ないように感じます。

今よりさらに相場が落ち込んだら?残債利回りで売れない状況で、何らかの理由で

賃貸付けがうまくいかなくなったら?



あと、これもまた長期でお金を借りておいて言うのもアレな話なのですが・・・

長期間物件を保有することによる期間リスクもあると思います。



時代はめまぐるしい勢いで変わっています。10年前にはインターネットで気軽に

動画を見たり、ツイッターが炎上して国政レベルも動いたりする時代が来るなんて

想像できていた人はごく少数ではないでしょうか。EUからイギリスが離脱したり

トランプ大統領が誕生するだなんて考えていた人もほぼいないだろうと思います。



不動産賃貸業だって、いつどこでどんな変化があるかわかりません。

想像しやすいところでは大規模修繕の発生や自然災害、事故などの不確実性があります。

あるいは近隣工場や学校の移転など、集客に影響する突発的な事案もあることでしょう。

シェアリングエコノミーの発達によって、賃貸という概念すらもなくなっているかも

しれません。



そういった時代に生きる以上、もしかすると今の賃貸経営と言うスキーム自体が

成り立たなくなるリスクもはらんでいるのではないか、とも思います。

そんな中、30年とか35年とかの長期の借入をして、その期間の間ずっと安定して

保持できるのか?ということもネガティブ要素として考えないといけないと思います。



仙台なんかも、東日本大震災に翻弄された地域です。

震災後は閑散としていたのが、1年後には復興特需で家賃がどんどん上がり、空室を

探す方が大変という状況になりました。そして今、その復興特需がひと段落して

家賃は元の水準に戻っております。家賃が高い時期に購入した人は、今の相場を見て

何を思っているのだろう・・・と。



上記のようなリスクはいろいろ考えられますが、私はそれでも購入を進めています。

手掛けている案件が全て格安に購入できていて流動性も高く、買ったらすぐ転売して

利益になるものばかりなら良いのですが、そんなものは業者さんがいったん買って

市場価格で転売をかけるに決まっているので、何かしらの難はあります。それを

許容できるか、そのリスクとリターンを天秤にかけて検討し、購入しています。



残債利回りを見て、減価償却は建物割合が低かったり期間が合わないようであっても

なんとか持ちこたえられるかを判断し、立地もいろいろあったとしても何とかなると

思える、あるいは利回りが高いから期間リスクを取らずに投下資本を回収できる、

(札幌7棟目のような例外はあるけど)5000万以内の小ぶりな物件をあえて選び

現金で買っていただける方をターゲットにできるようにして流動性高める、などの

判断を一応はしております。



とはいえ、市況は水物ですし、将来のことは誰にもわかりません。

不動産賃貸業が衰退産業になることも当然考えられますから、その時は売れないわ

貸せないわの物件を抱え、借金を返せずに破産する可能性もあると思います。



ただ、100%うまくいくものなんて世の中にはないんだから、自分が努力して

改善できる余地がある不動産が一番成功する可能性が高い、と思って購入してます。

それより金融商品や事業投資の方が上手な方であれば、そちらを選ぶ方がいいかも

しれない、という感覚もないわけではありません。私は苦手である自覚があるので

やるとしてもポートフォリオの一部に加える程度とは思いますけど。



いつもイケイケ、不動産を買うことこそが正義!みたいな感じでブログを書いて

しまっていたので、たまには違う目線から書いてみたつもりです。

何かの参考になれば幸いです。



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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
こういうネガティヴ記事は非常に参考になります。あとは、単純に好きになれるかというのも重要ではないかと。
Posted by じゅん at 2017年07月04日 06:52
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