現在９位です。本日は関東→札幌の大家会の勉強会。
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積極的に買付に走っておりますが、現在どのくらいの案件抱えてるの？というのが
自分でもわからなくなってきているので、ちょっと整理してみました。
今年に入ってからの私の動きは以下の通りで、我ながらけっこう激しいです。
・札幌６棟目購入（１月）
・札幌１棟目売却（３月）
・札幌４棟目売却（３月）
・札幌７棟目購入（６月）
・北陸１棟目購入予定（８月）
・東京６棟目購入予定（８月）
・札幌８棟目購入予定（不明）
・東京７棟目購入検討（不明）
売却に伴って債務が軽くなったのが大きかったのかもしれません。
売った後いろいろ状況が好転している雰囲気があります。
次に売るとしたら仙台か東京か・・・でも東京もまだまだ短期譲渡だし、ロットも
小さいので、今はまだ微妙かもと思う今日この頃。仙台を売ると仙台法人なのに
仙台の物件がなくなるので、これも微妙ですが、売るなら今だよなー。うん。
まあ売った話はここではいいでしょう。買う方の話です。
札幌６棟目は１２月に資金のあてがないのに融資特約無しで買付を入れた案件。
なんとか融資がついたので良かったのですが、ひやひやしてました。
ようやくリノベが一通り終わりますので、残り１部屋しっかり埋めたいです。
札幌７棟目は売却の自己資金をかなりつぎ込んだ案件。
土地が広くて建蔽率を全然消化できていないので、うまくプランニングしてもう１棟
敷地内に建てられないかを検討しようと思っています。
北陸１棟目は超高利回りの築古木造アパート。現金購入する予定ではありますが、
手元資金を減らしたくないので、某政府系金融機関さんでの融資を検討して貰ってます。
リフォームも想定以上に費用がかかりそうですが、最初にしっかり作りこんでおくのが
大事かと思うので、もう仕方ないと割り切っています。
こちらは売買契約までは締結しており、８月決済予定。
東京６棟目は再建築不可の好立地アパート。契約がいろいろややこしく、仲介業者さんに
迷惑をおかけしているのですが、何とかいい形でまとまりそうな見込になってきました。
私の持っている物件の中で一番の好立地になり、利回りも二桁確保。某ノンバンクさんで
３０年で対応すると言ってくださっている状況ですので、返済比率も低く抑えられそう。
孝行息子に育ってほしいです。こちらはリノベ後渡しで売買契約済、８月末決済予定。
ここから先はちょっと確度が低い案件です。
札幌７棟目として検討しているのは、札幌の木造の築古物件。
内装ボロボロなので全部屋リフォームが必要です。再生させるくらいだったら壊して
新築にしてしまった方がいいような気もしますが、あえて再生する方向にしました。
売主様との価格交渉も済み、金利がやたらと高い信用組合さんで一応支店レベルの
内諾は得たものの、本部に持っていったら年数が長いとかいろいろ言われているようで
本当に大丈夫？とややいぶかしんでおります。
ダメなら次を早く探さないとなので、結論はさっさと出してほしい・・・。
今週中って言ってたけど、長引いてるようでまだ連絡は来ません。
ここの購入が確定したら、プロパンガスの切り替えを行います。内諾をいただいている
ガス会社さんがあるので、そちらで対応いただく予定。
ここから先はさらに確度が低い案件です。
東京７棟目として検討しているのは、再建築不可のそこそこいい立地の物件です。
シェアハウスに改装して利用する予定です。
物件価格の交渉も現在行っているところではあるのですが、それにも増して悩ましいのが
融資の部分です。物件自体は先日ブログ記事にした某金融機関さんでなんとなくＯＫな
雰囲気になってきていますが、それだけだとまだ足りません。リノベはお願いをする
業者さんの提携ローンで片づけるからいいとして、残りの部分をどう引っ張るか。
再建築不可だし一番抵当は入るしで、物件担保のローンは難しい状況であります。
そうなると、無担保のローンを引く必要があるのですが、取引のある信組さんとかに
ヒアリングしても、１０年が最長と口をそろえて言うのです。それだと回らない〜。
返済比率がかなり高くなり、あまり面白くないんですよねえ。
何かいい方法はないのだろうかと思うものの、妙案も見つからず。
某政府系金融機関さんも１５年はもう出してくれないという話だし、困りました。
何かいい感じのノンバンクさんとか信販会社さんのローンはないものか！？
いっそ住宅用のリフォームローン商品とかの方がいいのかもしれない・・・。
でも見ている限り、事業用に転用できるものはなさそうです＾＾；
何か良いアイディアがある方、ぜひコメントかメールフォームでご助言ください！
そんな感じで、だらっと現在の状況を書いてみた次第です。
全部購入できたらすごいなー！（まるで他人事のように言うんじゃありません）
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