2017年06月16日

無事決済を向けた札幌7棟目の今後の展望。

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無事に決済することが出来ました。札幌7棟目、運用開始となります。



買主は誰も参加しない中、融資は昨日無事に実行されました。仲介業者さんと

金融機関さんの両方から、無事実行・着金確認などの連絡をいただき、最終的に

司法書士さんから登記申請完了のご連絡をいただき、確定ということになりました。

これもひとえに関係各位のご尽力のたまものと思います。ありがとうございます。



管理会社さんは早速動いてくださり、マスターキーを含めた必要書類の引き取りに

前管理会社さんを訪問してくださったようです。ありがたいことです。

入居者様の混乱を最小限に食い止めていただくよう、何とかお願いしたいところです。



さて、今回購入した物件の今後の運用方針や狙っているところなど書いてみます。



自分で言うのもなんですが、過去に購入した物件の中で本物件が一番利回りが低いです。

それでいてエレベーターはあるから経費もかかるし、キャッシュフローベースで言うと

そこまでメリットがある物件ではありません。と言いつつも、返済比率は50%ちょいに

なっているので、最近の水準で言えば決して悪くないのだろうとは思います。ここは

金利や期間などの条件を金融機関さんが頑張ってくれたからなのだと思います。



35年保有し続けてもいいのですが、大規模修繕など考えるとそこまで持ち続けるのは

あまり得策ではないだろうと考えています。それなりの期間保有した後、売ってしまって

利益確定するのが得策かな、と。



ただ、物件がそれなりに大きいので、次の人が融資をつけられるかという問題は

つきまといます。10年後に売るとしたら築21年なので、年式としては大丈夫だと

思うのですが、その頃の融資動向が読めません。すっかり閉じていたら出口はないです。



ここのリスクに対しては、元金均等での返済なので元本が減るのはそれなりに早いことを

よりどころにして考えていけばいいかなと思っています。2億借りましたので、金利が

今の水準と変わらなければ(私はあと10年金利を大きく上げることはできないだろうと

予想しています)残債は1.4億ちょっとに減っています。賃料が10%ダウンしたと

しても、利回り10%は超えています。まあ何とか買い手はつくのではないかという

楽観的な見方はあります。



利回りが低いので空室が出ると大変なのですが、この物件はファミリー間取りなので

入ってくれればそれなりに長く住んでくれるだろうと思っています。過去に札幌で

保有した物件、単身だと短期退去が多かったのですが、ファミリーは割と長期に渡り

住んでくれることが多かったです。しかも今回の物件、場所的には転勤族の方とかは

わざわざ選ばないかなと思う立地なので、地元の方がじっくり長く入ってくれることが

期待できると思っています。



札幌は広告料の相場が東京などと比較すると高いです。入れ替わりが多いと、それだけで

経費率が高くなり経営を圧迫します。さらに、単身は家賃が安いため広告料の比率が

さらに高まるという問題があります。



仲介営業マンは1回の契約でこのくらいほしいと思っている金額があります。

それが10万だったとすると、家賃2万円の部屋なら広告料5ヶ月、家賃5万円の

部屋なら広告料2ヶ月の物件でないと取り合ってくれません。



ファミリーだと原状回復にかかるお金が多いくなるというデメリットはあるのですが

家賃が高いので広告料が相対的に安い、入れ替わりも少ない、というメリットがそれを

補ってくれます。なので私はファミリーの方が好きです。実質利回りで考えた時に、

ここが大きな差になってくると思っております。



表面利回りは低いけど、トータルで見たら単身物件を買うよりは全然いい成績を

残せるに違いない、というのが今回購入した動機となります。



もう一つの理由は、豊富な土地。2LDKが17部屋という物件なのですが、

駐車場はそれ以上にあります。1部屋1台確保できていて、それでもさらに駐車場が

余っているというのは、けっこう良い条件であると思います。



この物件、建蔽率60%、容積率200%ですが、建蔽率も容積率も消化できてません。

容積率の消化は7割弱、建蔽率の消化に至っては16%くらいしかしていません。

かなり土地に余裕があるわけです。



駐車場の配置などを再考すれば、もしかしたら戸建くらい建っちゃうんじゃないか?

土地代かからないんだから当然利回りが高くなり、トータルでの収益が大きくなります。

さらに、隣近所を少しでも購入できたら面白いことになるんじゃないか?

そんな夢とロマンがある物件です。



ですので、基本戦略としてはキャッシュフローを得つつ元本が減るのを待って利益確定。

その間に、あわよくば敷地内にもう1棟建てて収益性をさらに良くしてしまう、という

流れで考えております。



ま、そうは問屋が卸さないとは思いますが、妄想するだけならタダですから!

妄想を現実にできるように頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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