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不動産を買わずに簡易宿泊所を運営する。そんな話のご提案がありました。
今までと違うジャンルなのでちょっと面白そう。
仲良くさせていただいている民泊関連の仕事をしている業者さんが、ＳＮＳにて
「ホテル案件に投資したい人いませんか」という投稿をしておりました。
民泊熱が民泊新法の１８０日縛りなどの残念な方向性でしぼんでいく中、やはり合法に
簡易宿泊所の資格を取得することが大事なのではないか、と考えるようになりました。
実際に簡易宿泊所の新築なんかもやってる人がいますし、個人オーナーであっても
その路線は不可能ではないだろうと思っています。
また、以前この業者さんが手掛けるホテルというか簡易宿泊所というか、そういうものを
拝見したことがありまして、なかなか面白いなと思ったものでした。収支の話を聞いても
けっこう悪くないので、都内で新築をやる時には考慮してもいいなという感じでした。
そのような下地があったので、投稿していた内容に興味を持ち、すぐコンタクトを
取りました。具体的にどんな案件なの？と。
案件は一棟まるまる賃貸というお話でした。場所は観光地にほど近い好立地。あの辺は
私もたまにふらふらしていますが、外国の方がうろうろしているエリアだと思います。
ターゲットと立地のバランスとしては申し分なし。
初期費用として
・建物の改装費用
・建物賃貸用の初期費用
がかかります。当然ながら、すごい金額です。無担保でこんなに借りられないよ！的な。
また、スワさんのコインランドリーネタにあるように、自分が不慣れな事業の場合は
その事業収支が本当に妥当なのか？という不安が残ってしまいます。実はそんなに
稼働率が良くないとか、経費が思っていたよりもかかるとか。
そこで、頂戴した事業収支の情報をホテル案件にかかわったことがある方にヒアリングし
どこまで妥当なのかを聞いて回ることにしました。何人かの方に名乗り出ていただき、
（皆様、本当にありがとうございます！）事業収支を見てもらいながらアドバイスを
受けました。
稼働率がちょっと強気すぎない？という指摘があったので運営会社さんにぶつけたところ
他の物件の稼働率を考えればこのくらいは問題ない水準、ということでした。稼働率が
５０％を切ると出資者が赤字になるのですが、東京都の平均稼働率は６５％なので、
まあそこまで落ち込むことはない・・・かな？たまには赤字かな？うーん。
他にもいろいろとご指摘をいただきましたが、総じて経費は優秀だというお話でした。
ホテル運営の収支の中で、ここまで経費率を落とせるのは決してありえないことでは
ないけど、それなりに大変だし、これが実際にできるなら優秀だと思う、という
意見もいただきました。
第三者意見をいくつか伺う限りは、まあありではないかと思います。
あとは今後強豪のホテルが乱立するリスクがありますが・・・立地としては需要は
確実にあるエリアなので、単価を下げるなりなんなりして、なんとか借入を返済しきって
撤収する、といったところかと思います。
面白そうな話という結論になったので、早速銀行さんに当たってみることにしました。
まず最初に当たるのは・・・その賃貸物件の近所の第二地銀さん。まだ融資取引は
ないですが、お付き合いしている金融機関さんの中で一番大きいし、太陽光発電など
動産っぽい設備投資にも対応してくれる印象があるためです。
担当の方に電話したら、割と興味を示してくれました。金額もそこそこ大きくて
このくらいなんですけど・・・と恐る恐る切り出すと「お、いいですねそのくらいの
金額！」とノリノリ。あれ、思ったより良い反応だなあ。しかも住所を聞いてすぐに
物件を見てきてくれるというフットワークの軽さ。
とりあえず、運営会社さんの決算書３期分と運営会社さんの謄本が欲しいという
ことでしたので、そちらを取り寄せることにしました。そっか、私ではなくてまずは
運営会社さんの妥当性を見るのか。なるほど・・・。不動産とは全くやり方が違うので
私がちょっと戸惑いました（笑）
この案件、単純な税引き前の利回りで言えば２０％近い案件となります。
やっぱ所有しないことって強いなあ。収益性が段違い。
太陽光発電は動産案件に近いけど、今回のは本当の動産案件。
初経験ですが、ちょっと取り組んでみようと思います。
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