現在９位です。本日はエクストリーム金銭消費契約です。
応援クリックよろしくお願いします→
４月に入ってからというものの、某政府系金融機関さんが不動産賃貸業に対しての融資を
思いきり締めた、という話をあちこちで聞くようになりました。
昨年３月までは、ちょっとした小さな物件であれば、多少耐用年数が超過していても
１５年〜２０年の融資を出してくれていた某政府系金融機関さん。お世話になっていた
方も多いのではないでしょうか。サンタメ系の業者さんでも、某政府系金融機関さんを
活用して築古物件の提案をしていたところもありました（少なくとも札幌中心のとこで
１社頭に浮かびます）。
私自身も、どこに行っても融資が付かなかった東京１棟目（借地・新築・私自身の業歴が
浅い上に初の東京物件、といったところが原因だったと思います）を、最終的になんとか
融資にこぎつけてくれたのが某政府系金融機関さんでした。札幌２棟目で困ったときにも
修繕費を貸して貰ったりしておりました。
ちょっとした修繕であれば、割とハードル低く借りることが出来るという印象があり、
いざとなったら駆け込めばいいかな、なんていう使い方をこれまでもしておりました。
しかし、その某政府系金融機関さんも、この４月から国の方針転換を受けて一気に融資を
しなくなったと聞きました。とにかく渋くなった、と。金融庁がアパートローンの拡大を
問題視する発言をしていることから、大株主である国の意向を踏まえる方向で行内を
調整したのではないかと考えられます。
・これまで１５年〜２０年出ていた不動産購入用の融資が１０年でしか組めなくなった
・これまで不動産賃貸業の業歴がない人に対しての融資が極端に出にくくなった
よく聞く噂はこんな感じの内容です。購入の融資が１０年しか使えないというのは、
かなり痛いです。これで利用できる局面はほぼなくなったのかな、なんて。１５年だって
表面利回り１５％くらいないとキャッシュフローが面白くなりません。
１０年の壁の話はたぶん事実だと思うのです。なぜなら私も某政府系金融機関さんに
お電話をして、それに近い体験をしたからです。
今度購入予定の北陸の築古アパート、現金で購入して修繕する予定ですが、どうせ
借りられるなら某政府系金融機関さんで借りてもいいかなと考えて電話で相談をさせて
いただいたことがあります。その際に「借入期間は１０年で考えてほしい」と担当の方に
言われ、ああ、これが噂の・・・と思ったものでした。どうせ１０年しか組めないなら、
無担保で融資してくれないものか？なんて思ってみたり。無駄に抵当権はつけたくないし
抵当権なしという単語は響きが良いものですから。
業歴がない人への融資が出にくいという内容は、関東→札幌の大家会の中で会員の方が
報告してくださいました。今まではかなりイケイケで融資をどんどん出してた担当の方が
４月以降新規に紹介した友人が融資相談をしても全く通してくれなくなったのだとか。
上記のような内容から考えると、実際にかなり厳しくなっているのだと思われます。
今までのように築古物件の購入に使うことは、よほどの地方高利回りでない限りは
難しくなるでしょう。
では、今後どうやってこの某政府系金融機関さんを活用していくのか？
いずれも既に不動産賃貸業で実績がある人のみが対象となるのだと思いますが、
以下のような内容で活用するのかなと思っています。
・修繕費の融資
・民間の金融機関さんメインで借りる物件に対して不足分の協調融資
・不動産賃貸業に類似する新規事業を展開する（レンタル収納やコインランドリー、
太陽光発電など）際の資金調達
・田舎の超高利回り案件の購入
この某政府系金融機関さんの姿勢変更により、今まで融資がつくから買えていた人が
買えなくなることになり、流動性が低くなることが予想されます。そうなれば、この
セグメントにいる物件の価格が下落することが予想されます。現金がある人にとっては
面白いお話になるかもしれませんね。
金融機関さんの姿勢によって物件価格が変わる・・・頭に入れておく必要があると
思います。この辺で出口を取ろうと思っていても、その出口を取ろうとした時に
金融機関さんの姿勢が変わっていたら、本当に取れるのか？という観点で物事を考える
必要もあるのではないでしょうか。
ん、私も札幌７棟目（仮）はいずれ売る前提だけど、その時期本当に売れるのかい？と
自問自答すると、今後金融機関さんの融資がいずれ縮小する局面を想定した場合に
やや不安が残るところではあります。対策として、できれば隣近所の土地を買い足して
もう１棟建てて、それを新築建売の形で売却して債務を減らしたいですね。
何かしらリスクヘッジは考えておく必要があると思います。
最後ちょっと脱線でしたが、某政府系金融機関さんを前提として不動産賃貸業デビューを
考えている方は要注意だと思います。
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
これからは現金持ってる人、担保を出せる人がより強くなっていくんでしょうね。
あとは今ある意味話題のコインランドリーとか、
レンタル収納、レンタルオフィス、貸会議室、
簡易宿泊所など、不動産に付随する事業に関して
融資を検討いただくことになるのだと思います。
不動産以外の事業投資で失敗する人が増えそうな予感。。。