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フィリピンのコンドミニアムが無事に賃貸が決まったという素敵なニュースに加えて
売却に関しても比較的前向きなお話が舞い込んできました。いい風吹いてるかも。
私にとってのフィリピン情報のソースって、今お願いしている管理会社さん以外に
何もない状態でした。そしてそれがずっと心に引っかかっておりました。
管理会社さんのことは信頼していますが、やっぱり第三者目線の情報があった方が
私の性格上安心します。それは、札幌の賃貸物件の清掃を、管理会社さんの発注する
清掃業者さんだけに任せず、別の業者さんをこちらで独自に手配していることにも
現れていることです。
昨年の終わり頃だったと思いますが、勉強会でご紹介いただいた方がフィリピンの
ビジネスに造詣が深いということで、個別にお会いしていろいろ話を伺いました。
私の持っている知識の中では、正しいことを言っているなあという印象を持ったので
第三者的な目線でいろいろな助言をいただくことにしました。
その方が顧問をしている会社で、ちょっとフィーはかかるけど、コンドミニアムの
売却に関しての市場調査ができると言うことでしたので、先日依頼をしました。
昨日のブログで賃貸がついたと喜んでいるコンドミニアムですが、融資に苦戦しており
インハウスローンでとりあえずつないでいる状況です。よって、金利がとにかく高い！
こんなの払い続けてたら赤字の垂れ流しです。スワさんのコインランドリー以上に
マイナスのキャッシュフローをたたき出していました。
※今回の賃貸開始でスワさんよりキャッシュアウト額が減りました（笑）
※スワさん、いじってすみません_(._.)_
基本的に、今回助言や売却の市場調査をお願いしている方は、フィリピンでビジネスを
すること自体に否定的です（それなのにフィリピンビジネスをやってる会社の顧問を
しているという謎の展開・・・）。何しろ「何が起こるかわからない」「日本では
絶対にありえないことが平気で起こる」「何かといい加減」と事あるごとに言ってます。
期間リスクを取ることが非常に高いから、できるだけ早く手じまいした方がいい、と
いつも言われています＾＾；
コンドミニアムに関しても、乱立しすぎで将来値上がりするとも思えないし、賃貸も
建ちすぎてるから外交官だけじゃ賄いきれないし、地元の人が住める家賃帯ではないしと
いうことで、非常に否定的。他方、コンドミニアムの管理会社さんは「５年経てば
フィリピン自体の不動産の価値が上がりますよ」と言ってます。異なる２つの意見を
聞きながら、どちらの路線で行くか決めることができるのって、私としては大変
ありがたいことなので、両者に助けられている気がします。
賃貸もつかない、ローンの金利も高いとなると、だらだらしていたらキャッシュフローの
マイナスが積み上がるばかりです。そう考えると、多少損を出してでも売却するのが吉、
というのも一理ある話。
私もぼーっとしていたわけではないので、当然ながら管理会社さんやデベロッパーの
リセール部門、内装担当の業者さんなどにも売却の依頼をしております。しかし、
なかなかお客様がいないとか、そもそも本腰を入れてくれてないとかで、お客様も
見つからず。フィリピンって売却も賃貸もできず、完全にババ引いたなあと思って
いたところでした。
今回市場調査をお願いした業者さんは、地元の業者さんと連携して賃貸面／売買面で
その物件の相場を調べてくれるとのこと。取引事例を収集するのに人が動く必要が
あるから、そのフィーは必要ということでしたが、そのまま売却の依頼をしてくれるなら
フィーはいりません、ということでした。なんかこう、きちんと本腰入れて売却に向け
対応してくれるような気がしたので、この査定をお願いした次第です。
そして賃貸が決まった日に、売却査定の結果も届きました。
結果は・・・なんと「値上がりしています」という結果です。おお〜！
市場の取引結果から想定した売却想定価格であり、具体的にお客様がいるわけでは
ありませんが、購入価格の１．５倍くらいの金額で査定していただくことができました。
諸経費や税金など諸々ありますので２割ほど減りますが、それでも多少の儲けが
出そうな計算になります。えーちょっと、嬉しい誤算なんですけど、これ。
ちょうど査定が出た時に賃貸が決まりそうだったので、賃貸の有無で査定に響くかと
確認しました。賃貸がついている場合、売却先が実需ではなく投資家限定になるから
その分多少下がる可能性はある、ということでしたが、それでも売れないことはないと
言う話でした。
あと、新築のコンドは意外と不具合が多い（この辺が日本人的には信じがたい）ので、
その修繕費とかがオーナーもちになることを考えると、空室のまま売った方がいいかもと
いう顧問の方の個人的見解もいただきました。
修繕のストレス（精神面および金銭面）と、今得られる賃貸収入とそれによろ心の安定、
売却に与える影響など諸々勘案して悩みましたが、まあここは賃貸を受け入れて
売れそうなタイミングで売る、という方向で考えることにしました。修繕ストレスも
ブログネタになると思えば問題ないです（笑）
査定には賃貸の相場も書いてあり、今回決まった家賃より３０００ペソ安い価格でした。
管理会社さんと打ち合わせた際「ちょっと相場より高めの強気家賃でいい借り手を
探しましょう」と話していたことときれいに合致します。第三者の目を借りて、
お願いしている管理会社さんの適切な対応の裏付けを取れたのも喜ばしいことです。
売却も何とかなる目途が立ち、売却に専念して動いてくれる業者さんも見つかりました。
キャピタルも多少ながら得られそうだし、賃貸も無事につけられることができました。
あと問題なのは、あほみたいに高い金利だけ・・・。ここに関しては、管理会社さんに
融資してもらえる業者さんを探して貰うことにしました。
支払がそこまで厳しくないレベルに達すれば、かなりの改善になり、フィリピンの
コンドミニアム起因のストレスもかなり軽減されます。今まではひたすらマイナスの
キャッシュフローをたたき出すだけの存在でしたが、そのマイナス幅が大きく軽減され
売却時のキャピタルも視野に入れることができるとなれば・・・
売却や借り換えがうまくいくことに期待したいと思います！
賃貸に関しては、急ピッチで手続きを進めています。なんせ入居希望日が今日ですから。
委任状（ＳＰＡ）を書いたり、賃貸借契約書（Contract of Lease）のサンプルを
チェックしたり。急いでいろいろと対応しているところです。
あとは賃貸借契約書のチェック。電気代の支払は賃借人？賃貸人？先方都合にて契約を
解除した場合は、前払いしてもらった家賃はどうしたらいいの？といった部分が
不明だったので、管理会社さんに質問を投げたりしました。英語なので、自力で翻訳を
するほど余裕もなく、グーグル翻訳を頼りましたが、翻訳だけ見ていてはダメですね。
翻訳＋重要なところは自分で英文を読んでニュアンスを理解する。こんな流れでないと
誤訳を真に受けてしまうことがあります。
色々とありすぎて、不動産に関しても会社員に関しても、やや仕事がおろそかに
なっている私がいます。これは良くないので、ちゃんとしなくては（＾＾；
でもフィリピンストレスがこれでだいぶ減ったような気がします。はい。
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私もやはり売却を第一に考えています。信頼できそうな業者さん情報について少しシェアしていただくことは可能でしょうか。