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昨日は売買契約のために北陸に向かいました。
いろいろありましたが、何とか売買契約できてほっとしました。
ゴールデンウィークに話が入ってきた北陸超高利回りアパート。媒介契約締結前に
一番手をゲットしまして、媒介契約締結後すぐに買付を入れ、購入を確定させました。
売主さんは高齢のために資産整理というお話で、外壁に痛みが出ている箇所もあります。
サイディングを都度都度補修してきたようで、つぎはぎだらけでちぐはぐな印象。
鉄骨もさびてるし、軒天もだいぶやられてます。修繕すべき箇所はかなりありますが、
そういった面倒を補って余りある収益性の良さが魅力の案件です。
買付を入れて価格交渉したところまで前回書きました。
買付から約１週間半で契約というスピード勝負につき、仲介業者さんも売買契約書や
重要事項説明書を作るために大わらわ。金額、そんなに大きくないですから、手間ばかり
かかって儲からない仕事になっているような気がします。ちょっと申し訳ない感じ。
次に行く時はポチ袋にお小遣いでももっていこうかしら。
土地建物の金額がどうなるかを気にしていたため、売買契約書と重要事項説明書が
出来上がったら、事前に見せてくださいということを言いましたが、仲介さんの回答は
契約の前日か前々日までに作るので、その後送らせてくださいということでした。
媒介とってすぐ買付入っちゃったから、いろいろと調査が不十分らしいのです。
まあ仕方ないですね。ではそのタイミングまで待ちましょう。
そして契約の前々日。夕方くらいに仲介業者さんから電話が。電話に出るとすごく
申し訳なさそうな声で話しかけられ、これはとっても嫌な予感の電話だなと・・・。
そして案の定、そりゃーあんた話が違いすぎるでしょ、的な事実を伝えられます。
（現在これに対して策を練っているところなので、ブログでは具体的には書けません）
わかりました、しょうがないですねで済ませられるレベルの話ではありません。
場合によっては買付撤回も考えようかと思いましたが、収益性があるので目をつぶり
それを呑んででも進めることにしよう、という結論にしました。その代わり、
いろいろな形で対策は打ってほしい、と話しております。
こちらが求める最良の対策は、第三者の関係で無理ということが確定しましたので
その分は価格で調整してもらうことにしました。約１割くらい値段を下げてもらい
とりあえずそれでいったん進めることに。いやほんと、テンションダダ下がりでした。
そして契約当日。新幹線に乗って一路北陸へ。駅には仲介業者さんが迎えに来て
くださいました。売主様高齢につき、売主様自宅にて売買契約となります。
当然ながら、手土産にとらやの羊羹は欠かせません！
道中、先に書いた大問題に対して、もしかしたら最良の階となるかもしれない対策を
検討してくれていることがわかり、ちょっとテンションが持ち直すという嬉しい誤算。
仲介さんとよもやま話をしながら懇親を深めつつ、駅から５０分くらい車に乗って、
売買契約の会場である売主様の自宅に到着しました。
地方の名士なんだろうなあという感じの大きな家で、売主様とご対面。
滞りなく売買契約は完了しました。手付金ととらやの羊羹をお納めして、決済はまた
こちらの家にお邪魔するということで合意。融資を使わないのになんですぐに決済を
しないの？と思われるかもしれませんが、この後確定測量までしてから引き渡しを
していただけるそうなので、それが終わってからの決済ということになります。
基本管理会社さんに任せつつ、除雪や草むしりなどは自分たちで行っていたようで、
今までやっていた管理内容のメモを渡してくれたり、土地建物の金額比率も買主側の
好みで調整してくれて構わないと言っていただけたり、大変よくしていただきました。
しかもお土産まで持たせていただいてしまい・・・。ありがとうございました。
感謝しております。
契約後にアパートへ。リフォーム担当の方も交え、どんな感じでリフォームするか検討。
外壁はだいぶ傷んでおります。ダメな箇所だけ補修しながらきたようで、全体的に
つぎはぎだらけな印象が否めないので、もうちょっと何とかしたいところ。ダメに
なっている外壁は部分的に張替えせざるを得ないですが、全面を張り替えまでするまでの
予算はないので、ますますちぐはぐになりそうです。
対策として、駐車場から見える前面だけはきちんと塗装し、統一感を出すようなこととか
ダメになっている部分が隅っこなので、角だけデザイン貼りみたいにしてごまかすとか、
何らかの対応を考えていただくことにしました。
屋根は全体的にやり直し。鉄部の塗装も必要。電気温水器はおそらく空室部分は全滅に
なっているから、全部交換。もうこの段階で予算を結構食いつぶされています（苦笑）
もうちょっと安くいけるかなと思ったけど、リフォームの相場って地域ごとに違う部分も
あるので、ここは郷に入り手は郷に従うより外にありません。
室内は基本綺麗なのですが、エアコンが古い部屋がいくつかあるので交換が必要です。
１部屋だけ雨漏りがしている部屋があるという話があり、どれどれと入室したところ
・・・なぜここまで放っておいた！？（＞＜）
ここはだいぶお金かかりそうです。
予算感等打ち合わせて、リフォームの提案を待つことにしました。
最後に、管理をお任せする可能性がある会社さんにお邪魔して、市況の話や家賃設定、
管理条件のお話などなどさせていただきました。基本、今回購入する地域では、
店舗を持つ不動産屋さんが、管理物件を優先的に決めることが多く、他社管理のものを
客付するケースはまれであるということでした。
そうなると、店舗を持っているところでないと、なかなか厳しいような気がします。
仲介いただく会社さんも管理に名乗りを挙げているのですが、店舗ないからキツイ？
その辺、どう考えているのか今度ヒアリングしておかないとです。
お邪魔した管理会社さんは、そこそこ高いフィーは取るけど、きちんと管理しますと
いうスタンスでした。まあ、元の利回りが高いから、多少高くてもそこまで痛くないし
ひとつの候補としておこうと思います。
家賃が私の想像以上に取れそうなのが嬉しい誤算でした。
決済までに、管理会社の決定や大規模修繕の内容決定、あとは修繕費としてちょこっと
融資を受けておこうかな、などやることがちょこちょことあります。順次進めていこうと
思います。
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