2017年05月27日

元金均等?元利均等?おとくなのはどっち?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在11位です。いろいろ想定外もありましたが、契約行ってきます。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌築浅RCの融資条件として「元金均等」が挙げられました。

元利均等と元金均等の差を改めて考えてみます。



今回、札幌築浅RC(以降札幌7棟目(仮)とします)の融資を引き受けてくれた

某金融機関さん。実はまだ本部の承認が得られておらず、金曜日を目途に本部承認を

得られるように動きますと言われていました。しかし、昨日段階で「来週に持ち越しに

させてください」という不穏な連絡。理由は決裁権限のある役員が月末で多忙なので

捕まらなかった、ということでした。大丈夫か〜?とやや心配になりますが、担当さんの

声のトーン的にはそんなに不安のある感じはなかったので、大丈夫だろうとは思います。



・・・また本題じゃないところで話を展開してしまった。

その金融機関さんから、今回は元金均等で考えてくれないかと言われました。

修繕費などの短期的な借入に関しては元金均等が当たり前なのですが、不動産に関しての

長期融資で元金均等と言われたのは初めてです。試算したこともなかったです。



ここでおさらい。



融資の返済には「元金均等」「元利均等」の2種類があります。

元金均等は、元本返済を定額にして、その残債に対する金利を払っていく方式です。

元本は定額、金利が変動となり、結果として毎月の支払額が変わります。



元利均等は、元本返済+利息返済の総額を同一に設定し、毎月の支払を均一にする

支払方式です。毎月、元本と利息の内訳は変わりますが、トータルでの支払金額は同じ。



こちらのサイト(ノムコム)のグラフなんかを見ると、違いがわかりやすいと思います。

(さすがに画像をそのままパクるわけにもいかなかったので、リンクにしました)



事業をしていない一般の人であれば、たぶん普通は元利均等しか目にする機会はないと

思います。だって住宅ローンの支払とか考えてみればわかるじゃないですか。

給与的には借りた時が一番低い(転職とかなければ)と思われるのに、支払のピークが

その一番支払いがきつい時期に当たったら、まともに返すことなんてできません。

だから、エンドユーザには元利均等支払が一般的だと思います。



元金均等のメリット、デメリットを挙げると・・・

・利息の支払総額が低い

・元本の減りが早い

・家賃の下落に合わせるように返済も下落していく

・購入当初のキャッシュフローは少なくなる



元利均等のメリット、デメリットを挙げると・・・

・支払額が固定されるため、計算しやすい

・初期に金利経費をたっぷり計上できるので、財務が安定する

・元本の減りは遅い

・終盤でデッドクロスが発生する可能性が高く、財務的にタイトになりがち



目先のキャッシュフローはとても大事ですのが、その点においては元利均等が大変

優れております。ただ、それは経費の先食い、キャッシュフローの先食いです。

中盤〜後半に来るにつれて、財務がタイトになっていきます。銀行への支払は多いけど

金利が少ないから経費にならず、キャッシュアウトと決算書の利益が一致しなくなり、

利益は出ているけどお金はないという状況が生まれかねません。



かといって、短期で売却しようとしても、元本は当初減りが遅いです。

今のような上昇相場なら別ですが、普通であれば築年数が下がれば価値も下落します。

諸経費なども考慮すると、売却するにはちょっと厳しいということになりかねません。



元金均等の方がバランスが取れた形にはなります。ただ、元の利回りがそれほど

高くないので、元金均等だと初年度想定していたキャッシュフローは100万くらい

少なくなってしまいます。これはこれで小さくない金額です。



結局、どちらを選んでも一長一短なところがあるんですよねえ。

ですので、私自身は将来売却するであろうと思っているということを念頭に置くと、

元金均等でも致し方ないかな、と思いました。それはそれで元本の減りが早いから

早いタイミングで安全圏に脱出できるというメリットがあると考えたのです。



そんな話を社長である義母にしました。



「キャッシュフローが100万も減るの?」

「長期的には楽って言うけど、私はその頃生きてないわよ」

「そんなに銀行の言うことを素直に聞くばかりで本当にいいの?」



・・・すみません、週明け交渉してまいりますorz



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:26 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: