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昨日書いた札幌出張の話の中で、札幌７棟目（仮）関係については触れましたが
それ以外の内容についてはあまり触れておりませんでした。
今回はそれらの内容についてもちょっと書いておこうと思います。
・新規売り物件の内覧、評価
・新規売り物件に対する融資相談
今日触れるのはこちらの２テーマ。
・札幌５棟目の共用部照明の改修状況の確認＋α
・札幌６棟目のリフォーム進捗状況の確認
これらについては明日にでも。今日は出社前に金融機関さんに立ち寄るので、
あまり時間がないものですから・・・。
新規売り物件の調査と言っているのは、札幌の築古アパートです。
過去のブログにでも書いてますので、概要はそちらをご参照ください。
（記事その１／記事その２）
まず、現地に行く前に管理会社さんが中を見てきてくれており、そのレポートも
貰っていましたが・・・一様に浮かない顔（顔は見えないけど文面からそんな雰囲気）で
「あれ、もっと指値入れた方がいいですよ」「建物傾いてます」「ガス会社さんに
ある程度面倒を見てもらうにしても、その費用負担が入居者さんのガス料金に跳ね返って
客付難しくなるかもしれません」など、あまり著しくない反応でした。
賃貸借契約書と違う部屋に勝手に移り住んでいる住人の方がいたり、その人が全部屋の
鍵を持っていて、現地内覧の時に鍵を開けてくれたり（別に売主の身内とかでも
なんでもなく、本当にただの入居者様なのに・・・）、部屋番号も１階が１０１とかの
形式なのに、２階は１７とかだったり。もうなんかわけがわかりません。カオスです。
そんな感想だったので、逆にどれだけひどいのかちょっと興味が出てしまいました（笑）
そして視察当日。鍵は全部開けておくと言っていたので現地に行き、外観のチェック。
サイディングは意外と大丈夫ですね。屋根はちょっと怪しいかな？なんか軒天が多少
ダメになってきている気がするし。いくらくらい見ておけばいいのかなー。
・・・ん？なんかこっちに向かって老夫婦が歩いてくるよ？なになに？
「鍵を開けに来ました」
不意打ちで登場したこの老夫婦。話を伺うと、どうやらオーナーの後見人の方だそうで。
オーナー自体は体調が悪くて出てこれないから、代わりに鍵を開けに来たとのこと。
私たちが来てすぐに登場したので近所に住んでいるのかと思いきや、けっこう遠くて
なんでこんなにタイミングよくあらわれたのだろうと不思議に思いました。
１３時以降鍵が開いているって言うから、仲介さんに特に何も言わず１５時に集合して
現地を見ていたのに・・・なぜそれにピッタリに現れる！？
建物の状態ですが、決して良いとは言えませんでした。ていうか割とキツイ系です。
いや、東京３棟目とか東京４棟目のビフォーに比べたら全然綺麗なんですけど、
あれは東京だから家賃が取れるのでリノベ費用をしっかりかけられるから、怯む必要が
ないだけであり、札幌ではもっと安くやらないといけないから、このくらいの汚さでも
キツイと思う、という事情もあります。
別に、畳がずぶずぶしてようが、ＣＦ的なものがパリパリになって踏むたびに割れようが
多少サッシの動きがなめらかじゃなかろうが、多少傾いてようが、和式便器だろうが、
バランス釜だろうが、一部の部屋の便器がなくて汚水につながる穴しかなかろうが、
大した話じゃないんです。もう見慣れてます、そんなもの。
ただ言えるのは、６万家賃が取れる東京のリノベと、３万しか家賃が取れない札幌の
リノベでは、かけられるお金が違いすぎるというだけのことです。
今回の物件、１２部屋あります。バランス釜をＵＢに交換、和式便器を洋式に交換、
キッチン交換、和室を洋室に変更、通り一遍の表層リフォーム。これだけ考えると
おそらく１部屋１００万はかかります。１２部屋あるので１２００万です。
更に屋根の補修で２００万。札幌だったらちょっとした物件買えますよ、これ。
というわけで、まともに考えると大きな指値は必須ということになります。
しかし、困難になるとかえって燃えるところがある面倒な性格の私です。
こちら都市ガスの物件ですが、プロパンガスへの切り替えをすることによって
ＵＢ＋αくらいはガス会社さんに負担してもらう計画はどうかと思いました。
早速、札幌２棟目でガスを供給してくれていた業者さんにお電話して、こういった
案件の切り替えをお願いすることはできないかと相談しました。その結果は・・・
即答でＮＧ！（ガーン）
曰く、都市ガスからプロパンに変更となると、配管から何から全て交換が必要で
設備投資が新築と変わらないくらいかかるそうです。それだけの規模の工事を
するとなると、ガス業者さんの回収期間も１５年とかで見なくてはなりません。
木造で築４０年を超えている物件で、さらに１５年かけて回収する計画を上層部が
承認してくれるとは思えない、と・・・。
言われて納得してしまいました。確かに無理そうですね、それ。うん。
そんなわけでテンション下がってた私ですが、管理会社さんが「１社だけ話を
聞いてくれる業者さんが出てきました」と。あまり期待していなかったのですが、
管理担当さんが必殺技「札幌７棟目（仮）と抱き合わせで業者変更」を繰り出すと
大逆転で前向きに検討してくれることになりまして。おー、すごい！
これで、室内リフォームにかかる費用が１／３くらいは削れたのではないかと思います。
そうなると、仲介業者さんが言ってた指値の落としどころに近づけることができるので
もしかしたらうまくいくかもしれません。
ようやくテンションが回復してきた私は、気合を入れなおして融資相談をしに
新規取引先の金融機関さんへ。今回の案件の概要を説明し、いまだ指値交渉中なので
確度が低い部分があるものの、収支が成立するラインまで価格が落ちたら購入するので
対応いただけるならぜひ準備をしてほしい、と依頼しました。
仙台法人の概要の説明、個人事業主としての状況説明、今回購入予定の物件に関しての
収支シミュレーションと事業計画など、必要書類を一通り提出して、融資の可能性を
探らせていただくと・・・意外と悪くない感触かもしれません。支店長が何というか、
というところはあるものの、担当レベルでは取り組みたい案件だと言って貰いました。
この担当者さん、札幌４棟目の管理会社の社長さんとか、札幌５棟目の管理会社さんの
社長さんのことも「よく存じ上げております」「よくしていただいております」と。
やっぱり札幌って東京に比べて狭いですねー。こういう話を聞いてるとそう感じます。
肝心の売却可能金額が固まらない中、周りばかり先行して動いているのが怖いですが
ともあれせっかく道筋が見えた案件なので、引き続き注力していきたいと思います。
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