現在１０位です。札幌築浅ＲＣ、本部審査をお願いする金融機関さんを決めました。
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ここ最近、毎日のように何かしら問い合わせをしているような気がします。
下手な鉄砲も数打ちゃ当たる、的な部分もあるのですが、とりあえず気になったら
すぐ問い合わせ、みたいな感じでやってます。
土曜日は健美家さんに登録していた条件を見てのご提案メールが飛んできましたので
確認したところ、札幌の高利回りボロアパートでした。場所もその辺ではあまり人気は
ないけど、札幌全体で見れば決して悪くないところです。早速詳細資料を取り寄せて、
購入した場合に管理委託すると思う管理会社さんに連絡。簡易査定の結果、それなりに
いけるだろうという見込みは立ちましたので、現地内覧の予約を取り付けました。
この物件、ボロくて稼働率が悪いのですが、売主さんが高齢でもはや管理ができずに
放置されているという理由ですので、再生は十分可能と見ています。しかも土地が
そこそこあるので、新築ＲＣをその後建てることも検討できる将来性が魅力的です。
入居率が悪いので、いっそ追い出してＲＣ建てる方が早い？という気もしますけど、
高利回りで回せるならしばらくは普通に回し（ただし定期借家契約）、頃合いを見て
建て替えに走るという作戦を展開しようと思います。
今週末の札幌出張（契約の為行くことになりました）の際に、内装の状態など見て
指値額を決めたいと思います。
土曜日はそれと並行で、都内でよさそうな物件があり、問い合わせをしました。
所有権で建物面積が広く、駅からはちょっと離れているけど、あの辺のエリアでは
比較的駅力がある場所です。広いので、シェアハウスのような形にコンバージョンしたら
収益が取れそうと思って問い合わせました。
しかし、こちらは既に１番手の方が現金で購入を検討している状態とのことでした。
しかもサイトを見るとわからないのですが、こちら再建築不可。うーん、道理で安いと
思いました。ちょっとテンション落ちたので、もし１番手がＮＧだったら連絡をして
くださいとお願いするとともに、念のためシェアハウス運営予定の会社さんに情報を
連携して、評価してもらうことに。先方曰く「これならいける」ということでしたので
一番手が「やっぱやーめた」するのを祈りたいと思います。
日曜日は簡易宿泊所に最適な予感がする商業地の売り物件情報を入手しました。
不動産投資仲間からの紹介です。建物を壊して新築にするイメージということでした。
立地は住宅地図を見るだけで間違いないと思える場所なので、新築の簡易宿泊所の
前提で運営会社さんに査定を依頼。結果として、これは収益が取れるという判断を
しましたので、即買付を入れました。
元付業者さんが土日お休みというところがあり、月曜日に買付をもっていって
貰ったのですが、業者さんから「既に売却先が決まっていました」という残念な
連絡が。レインズから拾ってきたって言ってたので、たぶんレインズに載せる前に
両手取引で売却先を決めていたのだと思います。結局、ただ振り回されただけで
終わってしまった感じでした＾＾；
その業者さんからは「お詫びに表に出ていない情報を出します」ということで、
山手線徒歩圏内の好立地ビルのご紹介をいただきました。ただ、やっぱり低利回り。
あまり回せる気はしないのですが、簡易宿泊所へのコンバージョンをしたらどうなるか
見ていただくことにしました。思い込みだけで選択肢を排除するのは良くないかなと
思ったので。
そして月曜日は、借地ながら角地で容積率も消化できそうな土地の情報を見つけたので
懇意にさせていただいている一級建築士さんにこれどうですかと情報展開。お、なかなか
いいじゃないということになったので、問い合わせしてみることにしました。
しかし、問い合わせて発覚した衝撃の事実。
ただでさえそこまで安くない地代が、収益目当ての人だと借地権譲渡の際に借地料が
２倍になってしまうということがわかりました。それだけ借地料が上がるほど物価が
上がっていたら、日銀はこんな苦労してないだろうし、私のお給料だってもっと
上がっているはずなのに！とショックを隠しきれません。
テンションだだ下がりですが、とりあえず資料を貰って検討してみるだけしてみる方向で
考えてみることにしました。２倍払うんだったら相当収益性良くないと回らないよねー。
そういう考え方の地主さんと、今後も上手に今後も付き合っていけるかわからないです。
「こんなご時世でよくそれだけ買付入れる物件見つけてくるね」と言われますが、
別にそんな特別なことをしている意識はありません。
心掛けているのは以下のようなことです。
・デメリットを克服できるか前向きに考える
入居率が悪くても、場所が良くて管理が良くなるなら克服できるはず。
建物が古くても、いくらくらいかけてリノベすればたぶん生き返る。
借地や再建築不可でも、取引してくれる金融機関は少数ながらある。
何かしらのデメリットがあるからこそ、市場に安く放出されます。
そういうものを自分なりに評価し、再生できるかという目線で前向きに考えれば
意外とお宝物件は転がっているものだと思います。
・そのまま賃貸する以外の用途も考える
例えば、その空き店舗でセルフストレージやコインランドリー、貸会議室など別の
ビジネスを運営することで収支が見合うということはないか。
例えば、シェアハウスや簡易宿泊所へのコンバージョンをすることで、収支が向上し
購入に値する収益性を得られないか。
例えば、広い戸建を集合住宅に用途変更してリノベーションをすることはできないか。
目線を少し変えるだけで、その物件が急に収益性の高いものに見えてくることも
あるのだと思います。こういった選択肢をいくつ手元に持っておけるか。それがきっと
日頃からの勉強量に比例してくるのではないかと思います。
・ダメ元でコンタクトを取る
ちょっと高いなーと思っても、とりあえず指値がきかないかを聞いてみるのも
有効だと思います。コンタクトを取り続けていれば、いずれ馬の合う営業マンとも
仲良くなれる可能性があります。そうなれば市場より多少早く情報が来る可能性も
出てきます。
コミュニケーションをいかに多くとるかは重要なので、たまには前に購入した
営業マンの人に連絡を取ってみるのも悪くないのではないかと思います。
（私も今日あたり早速電話してみようっと）
そんな感じで、またどんどん買付入れていこうと思います！
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