2017年05月06日

ノールック買付(良い子は真似しないように)案件のこれまでの軌跡。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。今日は不動産活動はしないぞー!(メールの返信はあるけど)

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日は以前ブログに書いた焼肉食べながら見ないで買付を入れた城南地区の再建築不可

現地調査に今更ながら行ってきました。

買付入れる前に行けって?いやー、おっしゃる通りです(汗)



こちらの物件の概要です。



・木造築古物件

・再建築不可

・山手線徒歩圏内(!)

・築年数不詳(概要書に書いてない)

・リノベーション工事後引き渡し

・利回り10%以上



ここまで、城東地区&城北地区の物件ばかり購入してきた私が、いよいよハイソな

城南地区、しかも山手線に歩いて行けるという素晴らしい立地に物件を購入する

チャンスが巡ってきた!と小躍りしました。



物件情報が来たのはGWに入る前日の金曜日。たまたまコンビニに飲み物を買いに

行くべく、オフィスの外に出た際になにげにFBのメッセンジャーを見ると、

東京の各物件の管理会社さんからメッセージが。わけあって一部の顧客にのみ

出していますという触れ込みで上記物件が出てきました。

(たぶんブログ読んでる一部の方のところにも行ってる情報だと思います)



なんでも、ブツ元がデザインリフォームをやっている会社なので、再建築不可物件も

きっちりデザインリノベして引き渡しをしてくれるとのこと。なるほど、いいですね。

でも再建築不可ならもうちょっと利回りほしいよねー、なんて返答をしたところ、

これからリノベだから交渉は可能かもしれませんよ、と。



立地を考えると間違いなく外すことはないでしょう。山手線の外側なのがちょっとだけ

残念ですが、そうは言っても今までの私の保有物件と比べたらかなりの好立地です。

JRが通っている物件、5件中1件しかないんですもん(笑)



そんなわけで、これは検討に値すると判断。再建築不可なので資産性は今一つですが

周囲の状況次第では再建築可能になるかもしれません。とか言いながら、公図も

住宅地図も謄本も何もついていない状態なので、その確認もできないんですけど。



もうちょっと指値できませんかねえと相談したところ、これからリノベする案件だから

リノベの質を調整すれば聞いてもらえる可能性はあるかもしれない、という見解。

勿論ダメな可能性もありますけど、交渉はしてみますということでしたので、

そこそこの金額で指値を入れられる方向なら検討してもいいかなーと考えました。



現金で購入できないこともない金額だったのと、なんとなく割と早めに蒸発しそうな

気がしたのとで、情報を貰って1時間後には口頭で買付の意思表示をしました。

そしてその日の夜、お会いして焼肉を食べながら正式に書面作成(たまたまその日

その業者さんと焼肉を食べる約束をしていたもので・・・笑)。

指値は割合で言えば2割に満たないくらいの金額にしておきました。

ずうずうしい指値だなおい、というツッコミは受け付けません。



そんな感じで、結局物件を見ないで買付を入れてしまいました。

全部リノベーションして引き渡しをしてくれるということや、信頼できる業者さんで

あったこと、なんとなく足が速そうだったことなどがその理由として挙げられます。

勿論、マネすることはあまりお勧めしませんし、マネして失敗しても自己責任です。



買付を入れて、早速某ノンバンクさんに融資相談。先方的にも債務が減って現金が

増えたから、少し審査もやりやすくなっているんじゃないかなと思います。

以前、東京4棟目の後さらに借りようとしたら、もうちょっと待ちましょうと

言われてしまったので、今回でその制限が解除されればいいのですが・・・。



で、そんな準備をしている間に、元付業者さんから指値に関しての回答がありました。

「リノベ会社なのでリノベはきっちりやらせてほしい」と。そりゃそうですね^^;

ただ、満額ではないにせよ、一定額の指値はOKしてもらったので、それであれば

いいかとOKすることにしました。



ノンバンクさんがNGだったら、リノベと土地建物に分けてもらい、土地建物については

現金決済、リノベ部分は取引行さんに融資してもらう方向で考えたいと思います。

ノンバンクさんなら25年とか普通につけてくれるので心配は特にないのですが、

土地現金+リノベ融資だと最大10年でしょうから、キャッシュフローが出る程度に

現金を投入しなくてはならないです。その辺の試算もしておかないと。



この辺まで話のイメージが固まってきたところで、ようやく現地調査にいきました^^;

前置き長いですね、すみません。



まず、再建築可能にはほぼ間違いなくできないなということはわかりました。

接道しているところまでかなり遠く、何件もその間に家があります。あれを全部

片っ端から購入しないと再建築可能にはならないので、まあ無理だろうなと。

相当な財力がないとキツイ感じです。前面道路狭いから大きいの建たないでしょうし。



建物は外壁が一部朽ちているところもありました。ここも含めてリノベ渡しだろうと

楽観していますが、念のため元付業者さんに確認した方が良いでしょうね。まさかの

内部だけで外部は原状渡しというオチも考えられなくはないですし。

まあそうなったらいつもの某イケてる一級建築士の先生にお願いして、外壁だけ

やってもらうことになるでしょう・・・。そのくらいの費用が出る程度に指値は

通ったと思いますし。



場所は良いけど自転車置場が確保できないのはちょっと気になりました。

再建築不可だから前面道路も狭く、自転車置いたら邪魔だろうなと思います。

かといって、部屋の中も図面を見る限りそんなに広くないから、土間を広くして

自転車も置けますとかにするのも厳しそう。可能なら売主さんとも会話をして、

どんな感じでリノベするかアイディアを共有したり提案したりできるといいですね。

元付業者さんにそういうアプローチが可能かヒアリングしてみようっと。



中はまだ見られないということで外観だけ見てきましたが、まあこの感じであれば

入居付けも問題ないだろうと思います。悪くない感じでした。

全面的にリノベが施されるということで、新築同様でありながら高利回りと考えれば

決して悪くない案件だと思います。



おそらく次の動きはノンバンクさんでの融資の可否の速報でしょう。

座して待ちたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓

人気ブログランキングへ


お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 10:26 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: