2017年04月30日

地方物件を買うときには、その地方の人の目線を理解することが大事。

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利回りを求めて地方大型物件を求める傾向もあると思います。私も利回りは大好きなので

そのこと自体は否定はしません。しかし、その地域に精通していないと、思わぬ足を

すくわれる可能性があるかと思います。



前回のブログで予告した通り、GWの最初のお仕事は北陸地方の視察をしています。

現地の不動産投資家の方々や業者の方々といろいろとお話をさせていただきました。

戸建というかテラスハウスというか、そんな感じの売買物件も内覧してきました。



視察をして思ったことですが、その地方にはその地方の流儀があります。それを理解せず

市場に参入するのは自殺行為です。自分の得意とするエリアと同じ感覚で購入できると

思ってはいけないな、と。



例えば、現地で内覧してきたテラスハウス(というか長屋?)の戸建の話をしましょう。



仮に東京で特に内装に手を入れずに利回り16%を取れると言われたら、若干の難が

あったとしても普通に購入したい人が殺到すると思います。でも、今回視察した北陸では

そういった物件があっても「この難あり部分を受容してまで買う必要はない」「難ありの

割には割高だ」という感じで放置されていたりするのです。



今回見てきたテラスハウス、築70年とかすごいことが書いてあったので、それはもう

ボロボロで玉砕してるのだろうと思いながら見てきました。しかし、半年前くらいまで

賃貸で回していたということで、思いのほか内装はそのまま使えそうだったのです。

そりゃあ部分的に畳がへこんでいたりするところもありましたし、壁も砂壁のままの

お部屋があったりしました。でも金のかかる住宅設備系がそこまで傷んでいないので、

たぶんちょっとだけ手直しすれば普通に貸せるだろう、と。



実際、その前に3万円で借り手がいたという話はありました。駐車場も昔からのよしみで

その物件専用に近所の人が貸してくれるということで運用されているということです。

200万くらいの物件だから、利回り16%。ロットは小さいけど、利回りだけ見たら

別に現金で買っちゃってもいいんじゃないかという感じがしました。



しかし、地元の人と話をすると、皆さん一様に「100万以下じゃないと買う意味ない」

という趣旨のことをおっしゃいます。地元民的には利回りが低いというのもありますし、

テラスハウスだということで単独での建て替えが難しいから流動性が低い、ということを

懸念されているように感じました。それであれば、これを無理して買う必要はない、と。

裏を返せば、他にもこのくらいの利回りのものは出てくるのでしょう。

同じような物件を70万で買った人がいるという話もちらっと聞きました。



東京の人の尺度で考えれば、その条件で見逃すなんてとんでもないという話になると

思いますが、地元に精通した方にとってはどうしようもない物件ということになります。

そして東京に比べて地方は輪が狭いため、投資家さんと業者さんの距離も近く、

業者さん同士もお互いに顔見知りだったりすることが多いです。その輪の中であれは

ダメという評価が出ているなら、客付などにもその影響は出るのではないかと思います。



エリアごとのニーズなんかも、その地域に精通していないと聞けない要素の一つです。

道路1本、線路一本、川一本隔てただけで、需要が変わります。そこまで理解しないで

ハズレ地域を引いちゃったりしたら・・・しかもそれが大型物件だったら・・・。

恐ろしいことになります。はい。



逆に、ここはダメだろうと思い込んでいた場所でも、そこそこいける場所はあるという

事例も聞きました。平成の大合併で町が市にくっついた場所とかは基本的には避けて

おりましたが、この辺だけはむしろ需要が旺盛でいい感じだ、なんて場所を教えて

いただいたりしました。



地元の人の目線を理解し、なぜその目線を持っているかを理解した上で、そこまで厳しい

目線を持たなくていいとか判断して買うならいいのだと思います。それも理解できずに

新中間省略で業者さんが出してきた物件をカタカナ銀行さんで購入するというのは

いかがなものかなあという感じがしてしまいます。



そういえば、北陸であった業者さんが、カタカナ銀行さんが毎週のように営業に来ると

言っておりました。たぶん、都心部では利回りが下がっているので、その金利で借りる

人がいなくなっているのでしょう。だから表面的に利回りが取れる地方の物件に融資を

つけたいと考え、地方を開拓しているのだと思います。



地方は家賃が安いから、都心と同じような考え方をしてはいけない部分があります。

全国どこに行っても換気扇の交換にかかる値段はさほど変わりません。しかし家賃は

都心部と地方では大きな差があります。原状回復の時に同じ費用をかけたとしても、

地方では回収に3ヶ月かかる・都心では1ヶ月で回収できる、という形で経費率に

差が出てきます。競争が厳しければ広告料だっていっぱいかかることがあります。

そこまで補正をかけた上で購入の試算をしている、と自信をもって答えられる方は

問題ないと思うのですが・・・。



まとまりに欠けますが、今回の視察で改めて地元の人の目線を理解しておくことが

大事だなということを認識するとともに、現地も見ない、現地の情報も知らないという

状態で、融資がつくという理由だけで地方物件を買うことへの怖さを感じました。

今焦って買う理由はないと思うので、そこは落ち着いて考えた方がよいかと思います。



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posted by ひろ* at 10:35 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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