2017年04月28日

メインバンクさんから物件の紹介をいただきましたが、思わぬオチが・・・。

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ちょっと前の話になりますが、仙台法人のメインバンクさんと打ち合わせをしました。

そして物件のご提案をいただきましたが、なんだかなーというオチに。



メインバンクの担当さんから電話がかかってきたのはだいたい一か月前くらいでした。

なかなかはまる物件がなく、持ち込んでは玉砕を繰り返している私にちょっと申し訳なく

思ってくれていたようで、新築の業者さんを紹介したいというお話でした。



やっぱり金融機関さんは新築がやりやすいようで、私好みの利回りが高い築古物件は

あまり食指を伸ばしてくれません。支店でやりたいと言っても本部が止めるということの

繰り返しになってしまうのが問題です。



利回りの高い新築をもっていけば、今度はエリアが離れすぎているとか、札幌なら

地下鉄徒歩圏にしてくれとか、いろいろなリクエストが本部から出てきてアウト。



そんなのが何回か続いたので、金融機関さんとしてもそろそろ融資を通したいという

思惑があるのでしょう。だから、ある程度計算できる業者さんを紹介した、という

感じになっているのだと思います。



こちらとしては、金融機関さんがそう言ってくれるのであれば断る理由はありません。

まあそれでいい部屋ナンチャラのところとか、オレオレパレスとか紹介されたら

担当さんに「なにやっとんじゃー!」と言ってしまいそうですけど^^;



ともあれ、金融機関の担当者さんとお会いするのは悪いことではありませんし、

もしかしたら面白いお話になるかもしれないと思ったので、お邪魔することにしました。



ご紹介いただいたのは、新築も中古も何でもやるという業者さん。

よかった、オレオレパレスじゃなくて(心の声)。

新築の企画をいくつも手掛けているということで、社長が説明してくださいました。



管理を自分のところでやらせてもらうことを条件に、割のいい新築を提案する。

管理を自分のところでやらせてもらうから、無茶なレントロールは提示しない。

楽しく仕事をしたいから、無茶な広告は打たずに、ある程度不動産をわかっている人と

深くお付き合いをしていきたい。



そんな感じの業者さんでした。私としてはなかなか好感触。



過去の実績も見せていただきましたが、どれも場所はいいところで利回り7.5%で

新築を提供している感じでした。供給過剰になっている1Kではなく、1LDKで

その利回りを出しているところは素晴らしいです。まあ1LDKと言っても35平米の

小さいやつなので、図面上は何とか1LDKですって感じではありますけど・・・。

そしてもう一歩利回りあるといいんだけどねえ。



こちらもどんないきさつの法人であるかという説明などをさせていただいた後、

本題の今回提案していただける物件のお話に。



物件として出てきたのは、木造新築利回り8%のものが2現場。いずれも仙台です。

あれ、7.5%くらいで出てくるかと思ったら、8%なのですね。

私がメインバンクの担当さんと「8%はないとやっぱ検討できないですよ〜」なんて

言ったから、担当さんが頑張って押し込んでくれたのかもしれません。



出してもらった物件のうち1棟がまあ比較的悪くないかなという印象ではありました。

前のブログで試算した通り、売却まで含めて試算していくと、8%でももしかすると

検討できるのかもしれないということは理解できたので、この段階で切り捨てるのは

ちょっともったいないです。



難点は、金額が木造のくせにやたらと張ることと、決して一流の立地ではなくて

家賃が高くて手が出ないから仕方なく・・・という感じで選ばれる立地であること。



金額が大きければ当然それだけレバレッジはきかせられるのですけれども、木造だと

10年経過すればもう耐用年数は12年しかありません。銀行融資、難しいですよね。

だからその状態で速やかに売却を成立させるためには、現金購入の方も買いやすい

小さめなロットにしておくことが重要だと思います。現金でも買えないことはない、

という価格帯であれば、耐用年数に関係なく売れる可能性はあります。



今回の案件に関しては、2棟現場であることが図面からわかりましたので、

うまく分筆して1棟ずつバラ売りできるようにしてもらうことが必要と思いました。

それでも小さい金額ではないですけど・・・(5000万以内ならいいよね)



なお、このタイミングで売却前提で買ってもいいものかということを暗に担当さんに

聞いてみましたが、暗に「事業として発展するならそれでいいです」という回答を

してくださいました。うん、某札幌4棟目の融資をしてくれた金融機関さんと違って

柔軟な回答。この点は安心しました。



立地に関しては、業者さんは10年同じ値段で頑張れると言っておりましたけど、

実際はそんなこともなく、普通に落ちるんじゃないかなという気がしております。

私はいつも6年目から10年目で1%ずつ家賃下落するシミュレーションをして

おりますので、その水準からすると10年落ちないというのはちょっと考えにくい。

悪い方向にシミュレーションしておいた方がいいでしょう。



業者さんとメインバンクさんに、この物件なら検討したいと伝えましたところ、

メインバンクさんで概算をはじいてどのくらい融資できるか素案を作った上で

改めて連絡する、ということになりました。この場はこれで解散。



銀行さんとの打ち合わせの後、すぐ現地を見に行きました。古くからの住宅街で

ぼつぼつと築浅のアパートが建っています。戸建用地としてはちょっと古い街で

需要がなくなってきていて、その余った土地にアパートが建っているような

印象を受けました。そういう意味では、将来性は多少微妙かな。



接道している道路は狭いものの、間口が広いので車は停めやすそう。この立地なら

駐車場はある程度ほしいところですが、全戸分つけられる広さがあるのは魅力です。



すごくいいって感じではないけど、銀行さんで融資がついて手出しがないならば

まあ買ってもいいんじゃない?というのが社長である義母と私の感じた感想でした。



帰宅してシミュレーションをすると、10年もって売れば1000万単位で儲けは

出そうということがわかったので、検討の価値ありということにしました。

それなりにリスクはありそうなので、借金抱える金額とリスクとを考慮すると

もうちょっと利益は欲しいところですけどね・・・^^;



そして昨日、メインバンクの担当さんから着信あり。電話に出ると、明らかに声が

さえないトーンです。あー、こりゃダメだったんだろうなと思っていると案の定。



「自己資金を5000万ほど入れていただかないと回らないというシミュレーションの

 結果が出てしまいました・・・。私としてはパッと見た印象はもうちょっと自己資金

 少なくていけると思ったのですが・・・。」



        ∧∧
       ヽ(・ω・)/   ズコー
      \(.\ ノ
    、ハ,,、  ̄
     ̄



自分であっせんして自分で検討できませんでしたとは、なかなか芸達者(汗)

とはいえ、頑張ってくださっていることはとてもよく伝わってくるので、この

結論が出た時も特に負の感情は起こりませんでした。むしろ、いろいろと私達の

ために時間を割いてくれて感謝しているくらいです。でもそれと事業としての

判断は別問題。1000万とかであれば検討の余地はあったけど、5000万は

出せません!それだったら高利回りの土地値木造を現金で買った方がいいです。



うーん、これでメインバンクさんから今のご時世で購入できそうな物件というと、

本当に札幌の地下鉄沿線の新築〜築浅RCくらいしかなくなってしまいました。

耐用年数が少ないのはNG、仙台の木造新築NG(RCは高すぎて無理)・・・。

仙台ならもうちょっと頑張ってくれるかと思ったけど、なかなか渋かったです。



気持ちを切り替えて、うまくはまる物件を持ち込むようにしたいと思います。

札幌の築浅8.5%以上のRCとかだな!(いやそんな都合のいい物件今時ないよ)



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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
テメーみたいな勘違いバカはレオパレス程度がちょうどいいじゃねーかよ
バカの癖して大企業ナメるな
新築で8%とかバカだろ
頭でっかちでどこか頭のネジが外れてるんだよな
Posted by at 2017年05月01日 01:43
>名無しさん

ご助言ありがとうございます。
決して頭がいい方とは思っていませんし、借金の額とか
考えたら頭のねじも外れてるだろうなあと思います。

ちなみに、レオパレスさんも大企業だと思います・・・。

あと、できればコメントにはお名前書いていただけると
嬉しいなと思いますので、次回以降是非ご検討を
いただけますと嬉しいです。
Posted by ひろ* at 2017年06月16日 17:17
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