2017年04月25日

募集条件の変更でテコ入れ!仙台の冷え切った市場で生き残りを図る。

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仙台1棟目、募集条件の変更をしてテコ入れを図ることにしました。

やはり現場の最前線の皆様に話を伺うと、やるべきことのアイディアが出てきますね。



昨日は会社をお休みをいただき、不動産の仕事をいろいろとこなしてまいりました。

その中でも、仙台1棟目の空室を何とかする、というのは至上命題です。

不動産賃貸業を営むものとしては、空室では食っていけないのです。



前回仙台に行った際には、新しい仲介業者さんを開拓してきました。

今回はその中でも実際に紹介に行ってくださった業者さんにお礼を述べつつ、

内見の結果が不成立だった理由を聞きだすこと、さらに反響を得るためにどんな

作戦が効果的かを検討することを目的としての動きです。

ちょうど募集から1ヶ月なので、それなりにデータは揃ったであろう、と。



時間の都合もあり、この期間中にご案内に間違いなく行ってくれた2社の仲介業者さんと

最近は内見の確認がないけど前はちょこちょこと案内してくれた仲介業者さん1社の

合計3社を訪問して、忌憚なき意見を伺ってきました。



まず、物件のウィークポイントからヒアリングしましたが、次のような意見が出ました。

・部屋の面積が狭い

・室内洗濯機置場がない

・ウォシュレットが設置できない



部屋が狭いに関してはどうにもなりませんので、家賃でそれに見合ったところにする、

という手法しか取れません。さすがに部屋を拡げるってのは無理な注文ですから。



室内洗濯機置場がないというのが一番の弱点なのは今までも認識しておりました。

とはいえ、今まではそれがなくても普通に埋まっていたので、まあいいかと考えて

いました。買ってしばらくして空室が出た時に、業者さんに軽く洗濯機置場を追加したら

いくらくらいかかるのかと確認した際、10万以上はかかると言われたことを受けて

そこまで費用をかけて設置するのは止めようという話をした記憶があります。



しかし、仙台の市況も徐々に震災前に戻りつつある中、うちの物件の空室期間も

長引く傾向が出てきました。今回も洗濯機置場の話は客付の仲介業者さんから

挙がったので、一応見積を取ってみることにしました。



リフォームをお願いした業者さんに軽くヒアリングしてみると、やはり大がかりに

工事になってしまうだろうとのこと。洗濯機置場は給水と排水が必要になりますが

給水はキッチンから配管を延ばし、排水はお風呂に配管を延ばすことになります。

今回のお部屋のレイアウトだと、キッチンとお風呂場の配置がちょっと遠いので

その分割高になるだろう、と。じゃあお風呂から給水を取るのはどうですかと聞いて

みましたが、壁を壊さないといけないからやはりお金がかかると。う〜ん・・・



家賃を考えると、10万とか20万とかになると費用をかけすぎになります。

家賃見合いで考えると7〜8万くらいが限界かな・・・。その範囲で収まるなら

作業しようと思いますが、現実的にはそのレンジに収めるのは難しそうです。



ウォシュレットはトイレにコンセントがないので設置できない状況になってます。

前に空室になったお部屋には設置できるようコンセントを追加したのですが、

今回のお部屋にはそれをしませんでした。追加で設置することも考えていいかなと

思いましたが、洗濯機置場の改善に比べたら影響はそれほどでもないかなと思い

とりあえず忘れることにしました。



そんな感じで、ウィークポイントをどう改善するかという点につきましては、

今のところやや厳しいかなという状況になっています。

であれば、ウィークポイント以上のメリットを募集条件で作り出すしかないと。



現場の仲介業者さんからおススメしていただいたのは、初期費用の軽減でした。

今の募集条件のままだと、たぶん検索は今以上に伸びることはないだろうから

何かしら条件変更をして、また検索上位に出てくるようにした方がいいですよという

アドバイス、閑散期に近い今の時期に家探しをする人は初期費用の軽減が効果ありと

思います、というアドバイスなどありましたので、それを採用することにしました。



敷金1ヶ月、礼金1ヶ月だったのを、4月中は両方ゼロに変更。

お客様負担分の仲介手数料も大家で負担しちゃうことにしました。

これで、前家賃+保険料+保証料だけで入居できることになります。

入居を検討する側にも、お金がかからないというメリットが出てくるかと思いますので

選ばれやすくなるはず、と見込んでます。



初期費用を軽減すると、こちらの出費が増えることになりますので、その点については

基本的には広告料を下げることで仲介業者さんにも一緒に少しだけ収益を我慢して

いただくことになります。ただ、今回はキャンペーンという側面もありますので、

4月中に決めていただいた場合においては、広告料も満額お支払いします、という

形にしました。これで頑張っていただければ良いのですが。



そしてもう一つ、家賃をポータルサイトにあわせて少し変更しました。

今までは管理費は計上していませんでしたが、家賃+管理費に分けて、家賃を1つ下の

検索条件で引っかかるように調整しました。



どういうことかというと・・・

例えば、48000円の家賃のお部屋があったとします。

45000円を上限に検索している人は、このお部屋を見ることはありません。

ここで、家賃45000円+管理費3000円に変更します。すると、45000円が

上限の人にも、45000円+3000円のこのお部屋が引っかかるようになります。



勿論、管理費込で検索した場合にはこの効果は得られませんが、露出を増やすという

意味では多少の効果は見込めるのではないかと考えております。



なお、この手法を用いると、仲介業者さんの広告料が少し減ってしまい、客付側の

モチベーションが下がるという問題がありますので、私は「管理費も込で広告料を

計算してくれてOK」という形でそこをカバーしています。



実は今日という日付は、5年前に仙台1棟目を購入した日でもあります。

その記念すべき日に条件変更を実施することになりました。

これらの変更が良い効果を生み出すことに期待したいと思います!



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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